¿Qué es la tasación edificios?

Una tasación de edificios es una valoración económica que se realiza del inmueble para conocer su valor en el mercado en un momento determinado y para una finalidad concreta. Hay que diferenciar entre una tasación oficial y una simple valoración. La primera se utiliza para una finalidad definida y con una metodología establecida. La segunda solo ofrece un valor estimado del inmueble y puede realizarse a través de varios métodos.

Dependiendo de la finalidad de la tasación el método para ejecutarla, la normativa aplicable y los elementos que se tendrán en cuenta son distintos y variarán poco o mucho según los casos.

Aspectos a tener en cuenta para realizar una tasación:

A la hora de realizar una tasación son muchos los aspectos que se deben tener en cuenta. El estado del edificio es lo primero que se comprobará. Si está rehabilitado, si ha pasado las inspecciones pertinentes, si tiene desperfectos, la calidad de los materiales constructivos, el estado de conservación...

El emplazamiento del inmueble es sumamente importante. Una zona bonita, con interés turístico, en un enclave hermoso, con vistas espectaculares o un distrito elegante que cuente con todos los servicios públicos pueden aumentar la valoración de un modo increíble. También lo hará al contrario, si se encuentra en una zona de bares, con mal ambiente, mal aspecto o poco cuidada.

Las dimensiones del local, de la vivienda o del edificio se tendrán en cuenta aunque los mismos metros cuadrados no valen igual en un sitio que en otro. Una buena distribución será imprescindible.

La iluminación que la vivienda tenga, sobre todo si es luz natural, será una buena forma de subir su valor. La orientación del edificio es esencial.

Si somos nosotros quienes pedimos una tasación debemos entregar al tasador una hoja de especificaciones o un manual de equipamientos que estén integrados en la vivienda, pues darán un mayor valor en la tasación. Es el caso de los ascensores, alta calidad en ventanas y puertas, garaje, trastero, piscina, zonas deportivas, sistemas de seguridad, sistemas motorizados de luz o climatización, calefacción centralizada, sistemas de ahorro energético, etc.

El tasador comparará nuestra propiedad con las que se encuentran en la misma zona, apreciará qué aspectos suman y cuáles restan y evaluará otros como por ejemplo, si nos encontramos ante un edificio histórico, en cuyo caso se pondrá en valor todos los elementos de la edificación que le aporten ese carácter.

Se atenderá igualmente a los cálculos fiscales y económicos de cada zona, pues no en todas partes se pagan la misma cantidad de impuestos.

Los edificios en demolición o los que sean declarados en ruinas se valorarán como solares y terrenos.

Métodos para realizar una valoración:

- Método del coste de reposición o reemplazamiento. Consiste en calcular el coste total de reemplazar el inmueble que se está estudiando por otro igual, con las mismas características, pero realizado con los materiales y las tecnologías actuales. Reúne el valor de mercado del suelo y de la nueva edificación a precios actuales.

- Método de comparación. Consiste en recoger mucha información sobre el valor y la oferta y demanda de la zona del inmueble o edificios similares para luego cotejarla con el que se va a tasar.

- Método de capitalización por el valor en renta. Consiste en calcular el valor del inmueble en función de las rentas o rendimientos, reales o potenciales, que ya produzca o pueda producir. Representa el valor de mercado del inmueble para los inversores como instituciones de inversión, aseguradoras.

- Método del valor residual. Consiste en calcular la diferencia entre el precio de la construcción finalizada y todos los costes de su edificación, para así averiguar el valor del suelo. Se distingue entre valor residual dinámico o estático, en el primero se estiman precios futuros y en el segundo los costes actuales.