¿Cómo conseguir un proyecto de demolición?
Un proyecto de demolición es un requisito indispensable para poder tramitar la licencia de derribo de una edificación, ya sea una vivienda, nave industrial, local comercial o edificio completo. Se trata de un trabajo técnico que debe ser redactado por un profesional cualificado, ya que implica aspectos de seguridad, normativa urbanística y gestión de residuos.
Generalmente, necesitarás este proyecto cuando:
- Planeas una nueva construcción sobre un terreno.
- Debes ejecutar una declaración de ruina.
- Deseas rehabilitar o transformar el uso de una parcela edificada.
Licencias y normativa aplicable
El tipo de licencia depende de la naturaleza de la obra: puede considerarse obra mayor, rehabilitación de edificio o declaración de ruina, según la normativa municipal. Es recomendable revisar el Código Técnico de la Edificación (CTE) y la legislación de tu Comunidad Autónoma. En todo caso, lo más seguro es contar con la asistencia de un arquitecto o ingeniero especializado.
Contenido de un proyecto de demolición
Un proyecto de demolición completo debe incluir:
- Memoria descriptiva, con los motivos de la demolición y los nuevos usos previstos del terreno.
- Memoria ambiental, que detalle el impacto y medidas correctoras.
- Planos y pliegos de condiciones de ejecución.
- Presupuesto detallado de los trabajos.
- Estudio de seguridad y salud, incluyendo protocolos de prevención y, en su caso, planes de retirada de amianto u otros materiales peligrosos.
- Plan de gestión de residuos, con medidas de separación, clasificación y reciclaje de escombros según la normativa española.
Fases de ejecución de una demolición
El proceso habitual incluye:
- Instalación de vallas y elementos de protección.
- Ejecución del derribo (manual, mecánico con bola de demolición o mediante explosivos controlados, según corresponda).
- Recogida y transporte de escombros a vertederos autorizados.
- Limpieza de la parcela y retirada de instalaciones provisionales.
Recomendación final
Intentar redactar un proyecto de demolición por cuenta propia no es aconsejable, ya que se trata de un procedimiento altamente técnico y regulado. Contar con un profesional especializado garantiza que tu proyecto cumpla con la normativa, obtenga los permisos necesarios y se ejecute de manera segura, legal y eficiente.
¿Cuándo solicitar un proyecto de demolición?
Las regulaciones sobre construcción y demolición en España varían según la Comunidad Autónoma o municipio, por lo que los requisitos pueden ser diferentes en cada territorio. Además, la dimensión de la obra determina el tipo de proyecto mínimo necesario para obtener los permisos correspondientes.
En general, la licencia de demolición debe solicitarse siempre que se vaya a derribar una vivienda unifamiliar, un edificio entre medianeras, una nave industrial u otro tipo de construcción. El trámite requiere un proyecto técnico redactado por un arquitecto o ingeniero, que suele tardar entre 3 y 6 meses en prepararse, dependiendo de la complejidad del derribo. En algunos casos, el proyecto debe integrarse en un expediente más amplio, como una rehabilitación de edificio o una declaración de ruina.
El proyecto de demolición debe incluir una memoria descriptiva que justifique la necesidad del derribo (aprovechamiento del suelo, ruina del inmueble, reforma integral, etc.), una memoria ambiental, el presupuesto detallado de los trabajos, los planos de ejecución y, en muchos casos, la notificación de gestión de residuos y los planes de seguridad y salud, especialmente si existen materiales peligrosos como el amianto.
La demolición se ejecuta en fases:
- Preparación previa (desconexión de suministros, retirada de instalaciones internas, colocación de vallado y mallas protectoras).
- Derribo controlado según lo establecido en el proyecto.
- Gestión y retirada de residuos, cumpliendo con la normativa medioambiental.
En algunas localidades se admite presentar primero un proyecto básico de demolición como paso previo al proyecto general, con el fin de obtener la calificación ambiental.
Solicitar este tipo de proyecto es obligatorio antes de iniciar cualquier obra de derribo, ya que permite garantizar la seguridad, legalidad y correcta gestión de residuos en el proceso.
¿Qué es un proyecto de demolición?
El proyecto de demolición es un plan técnico y administrativo que define cómo se llevará a cabo el derribo de una edificación de manera segura, eficiente y respetuosa con el entorno. Este documento debe incluir:
- Memoria descriptiva, que explique el motivo del derribo.
- Memoria ambiental, donde se valore la afectación de la zona.
- Pliego de condiciones para la correcta ejecución del trabajo.
- Presupuesto detallado.
- Planos de obra.
- Estudio básico de seguridad y salud.
- Programa de gestión de residuos de construcción y demolición (RCDs).
- Plan de desamiantado, si procede.
Fases de una demolición
- Fase previa de preparación: vallado de la obra, instalación de medidas de seguridad, corte de suministros, vaciado y desinfección del edificio.
- Fase de demolición: derribo mediante técnicas como demolición manual, elemento a elemento, por empuje, con explosivos o con maquinaria pesada. Esta etapa finaliza con la evacuación de escombros.
- Fase posterior: retirada de instalaciones provisionales, limpieza y definición del solar, gestión de residuos y reposición de servicios mínimos.
El Código Técnico de la Edificación (CTE) establece el marco general para esta actividad, aunque cada ayuntamiento fija sus propios requisitos y plazos.
Quién debe tramitarlo
El proyecto debe ser gestionado por el promotor o constructor responsable ante el organismo municipal correspondiente. Normalmente, la elaboración del documento recae en un arquitecto o ingeniero.
Duración y obligatoriedad
La tramitación de permisos para un proyecto de demolición puede tardar entre 3 y 6 meses, siendo un trámite obligatorio en casos como:
- Rehabilitación de edificios.
- Solicitud de licencia de obra mayor.
- Declaración de ruina.
Costes del proyecto de demolición
El precio depende del tipo de edificación y la magnitud de la obra (no es lo mismo una vivienda unifamiliar que una nave industrial). El coste final se calcula a partir de:
- Presupuesto de Ejecución Material (PEM): preparación del solar, maquinaria, equipos, explosivos, desamiantado y gestión de residuos.
- Tasas administrativas: aproximadamente un 2 % del PEM.
- Impuestos municipales: entre un 4 % y un 6 % del PEM.
- Honorarios profesionales: alrededor de un 4 % del PEM.
En definitiva, el PEM es la base de la estimación de costes, ya que de él derivan el resto de gastos.
Normativa y requisitos del proyecto de demolición
El proyecto de demolición de una vivienda, edificio o nave industrial está sujeto a una normativa técnica y legal muy estricta. El primer punto de referencia es el Código Técnico de la Edificación (CTE), normativa elaborada por el Ministerio de Fomento que garantiza que los edificios cumplen las exigencias básicas de seguridad, habitabilidad y sostenibilidad, de acuerdo con la Ley de Ordenación de la Edificación (LOE).
Dado que la ciencia, la técnica y los derechos sociales evolucionan constantemente (por ejemplo, en materia de accesibilidad y ventilación), el CTE es una normativa en continua actualización. Además, incluye documentos básicos, reconocidos y de apoyo, así como catálogos de elementos constructivos aplicables a derribos y obras de rehabilitación.
Junto al CTE, es imprescindible revisar las leyes urbanísticas y de ordenación del suelo de la Comunidad Autónoma donde se realice el derribo, además de la normativa y ordenanzas municipales. Los requisitos no son iguales para un proyecto de demolición de vivienda unifamiliar que para la demolición de un edificio completo o una nave industrial.
Otro pilar fundamental es el Real Decreto 105/2008, que regula la producción y gestión de residuos de construcción y demolición. Este texto obliga a separar, reciclar y gestionar correctamente los residuos, tanto en obras pequeñas como en grandes proyectos industriales.
Asimismo, el Real Decreto Legislativo 7/2015 establece parámetros sobre el uso del suelo y la rehabilitación urbana, fijando también requisitos de calidad y compensaciones por defectos. En paralelo, la disciplina urbanística municipal regula los supuestos en los que se ordena la demolición de inmuebles en situación de ruina peligrosa.
En materia de seguridad laboral, se aplica la Ley 31/1995 de Prevención de Riesgos Laborales, junto con normativa específica como el Real Decreto 1311/2005 sobre vibraciones mecánicas y disposiciones sobre exposición al amianto. En caso de presencia de este mineral, altamente nocivo, el empresario debe realizar evaluaciones periódicas, planes de prevención, formación de los trabajadores y un control riguroso del ambiente laboral.
Por todo ello, es fundamental contar con empresas y profesionales especializados en proyectos de demolición, ya que los agentes de la construcción (constructores, técnicos y promotores) tienen responsabilidad civil ante posibles defectos o daños derivados del derribo.
¿Cuánto cuesta un proyecto de demolición?
El precio de un proyecto de demolición puede variar en función de factores como el tipo de estructura, la ubicación, la dificultad de los trabajos y los materiales a gestionar. De forma general, el coste oscila entre 800 y 6.000 euros, dependiendo de la complejidad del proyecto.
El proyecto de demolición es imprescindible para garantizar que el proceso se ejecute de manera segura, cumpliendo con la legislación vigente y minimizando el impacto ambiental. Debe ser realizado por un técnico competente, normalmente un arquitecto o ingeniero, encargado de la planificación y supervisión de la obra.
El coste incluye diferentes partidas: la redacción del proyecto técnico, la obtención de permisos y licencias, y la ejecución de la demolición. Algunos factores que pueden incrementar el presupuesto son:
- Estudios técnicos previos (estructurales, topográficos o geotécnicos).
- Trabajos de desamiantado o descontaminación, en caso de ser necesarios.
- Desmontaje selectivo de materiales, que puede aumentar el coste pero permite recuperar elementos reutilizables o reciclables.
En conclusión, el precio de un proyecto de demolición debe evaluarse cuidadosamente para garantizar una demolición segura, eficiente y ajustada a la normativa.
