Proyecto de demolición

¿Cuándo solicitar un proyecto de demolición?

Las regulaciones sobre la construcción y demolición varían de un territorio a otro y quizás no encontrarás los mismos requisitos en Comunidades Autónomas o municipios vecinos. Pero, además, debes considerar que la dimensión de la obra también determina el alcance mínimo de los proyectos que debes presentar para gestionar los permisos para ejecutarla.

Por eso, debes examinar el tipo de derribo que proyectas para calcular el tiempo que le llevará al experto (ingeniero o arquitecto) prepararlo. Pero considera, de entrada, que le costará entre 3 y 6 meses. Y que quizás debas integrar en tu proyecto de obra (mayor o menor), la rehabilitación de edificio o declaración de ruina.

La mayoría de las obras de construcción y demolición en España requiere tramitar una licencia ante la autoridad autonómica o municipal. Para obtenerla, debes presentar una serie de proyectos o memorias, cuya exigencia varía junto a las dimensiones del trabajo.

Esas obras pueden incluir una obra nueva, modificación, rehabilitación, reforma, intervención o urbanización, entre otras.

Por su parte, la gama de proyectos puede ir desde la demolición de lo existente y hasta la construcción en general, el diseño de estructuras y otros temas detallados en el Código Técnico de la Edificación (CTE).

Por eso, no tendrás el mismo caso, si planeas afectar una vivienda unifamiliar  vivienda entre medianeras o se trata de un edificio o una nave industrial.

Recuerda que el profesional debe sustentar el proyecto y la autoridad correspondiente debe, a su vez, autorizarte a ejecutarlo antes de que se inicien las obras en el terreno.

Digamos que ya tienes un proyecto de construcción y el terreno está ocupado. Necesitas derrumbar antes de edificar. Por eso, contactas al profesional cualificado en temas de demolición, que puede ser distinto al redactor de otras partes del proyecto, para concentrarse en el documento de derrumbe.

Ese documento incluirá una memoria descriptiva, que explica la necesidad de la demolición. Esta puede realizarse para aprovechar el suelo, por declaración de ruina u otras. Además, tendrá una memoria ambiental y los presupuestos correspondientes para los trabajos, así como los planos que se utilizan.

En general, las Administraciones también requieren notificación de la gestión de residuos y planes de seguridad y para el resguardo de la salud, lo que incluye la gestión de materiales peligrosos, como el amianto.

A estas alturas y antes de colocar explosivos o buscar máquinas de empuje, ya has calculado que tu plan de derribo tiene un precio asociado a la dimensión de la obra y al Presupuesto de Ejecución Material (PEM).

Pero, hablando de tiempo, algunas localidades reciben un proyecto básico como paso previo al general. Describe las características principales de la edificación a demoler (su ubicación, datos de la propiedad, la solución adoptada prevista...) y una memoria ambiental. Con ellos obtienes una calificación ambiental.

La demolición (de vivienda o cualquier otra edificación) se desarrolla en fases: una preparación previa de las instalaciones internas y la colocación de barreras preventivas en el exterior (vallado, andamios, mallas...), la demolición y la retirada de las protecciones externas y la disposición de residuos.

¿Qué es el proyecto de demolición?

Como su nombre lo indica, se trata de un plan para derribar una edificación sin que afecte el entorno. Por eso, debes incluir en él la memoria descriptiva que explique con detalle el motivo de derribo, la memoria ambiental sobre la afectación de la zona, el pliego de condiciones para que se efectúe el trabajo, su presupuesto, los planos de obra, el estudio básico de seguridad y salud, el programa de gestión de residuos y un plan de desamiantado (si fuera necesario).

En general, la obra en sí se realizará en tres partes:

- Una fase previa de preparación en la cual se fijarán el vallado y las instalaciones necesarias para ejecutar los trabajos con seguridad para los trabajadores, vecinos y transeúntes; la anulación; los servicios y suministros; y el vaciado y la desinfección del edificio.

- La segunda es la demolición, que puede ejecutarse de elemento a elemento, por empuje, con explosivos o con maquinaria de bola. Esta fase culmina con la evacuación de escombros. La tercera etapa, conocida como fase posterior, incluye la retirada de las instalaciones provisionales, definición del solar, gestión de residuos y reposición de las instalaciones mínimas de proyectos.

- El marco general para esta actividad se encuentra en el Código Técnico de la Edificación (CTE) del Ministerio de Fomento.

Este proyecto debe tramitarlo el responsable del trabajo, promotor o constructor, por ejemplo, ante la autoridad municipal. Cada ayuntamiento fija sus requisitos sin que exista un marco legal unificado.

Un arquitecto o ingeniero, general o técnico, suele encargarse de elaborar el proyecto.

El tipo de demolición es determinante también en el alcance de los requerimientos. Su ejecución y la tramitación de permisos pueden demorarse de 3 a 6 meses y pueden ser obligatorias para la rehabilitación de edificios, licencia de obra mayor y declaración de ruina.

En el trabajo de derribo, el precio depende de una diversidad de factores, comenzando por la magnitud de la obra. No es igual la demolición de una vivienda unifamiliar, un edificio de vivienda, una vivienda entre medianeras, un edificio o una nave industrial.

Por eso, la primera idea del coste del proyecto de demolición proviene de revisar la dimensión de la obra en sí misma. Digamos entonces que puedes preparar la siguiente suma: Presupuesto de Ejecución Material (PEM), tasas administrativas, honorarios del proyectista e impuestos.

En el primer reglón, el PEM, debes incluir la preparación del solar, la maquinaria, materiales y equipos, lo que incluye explosivos y otros procesos, como el desamiantado, además de la gestión de residuos.

Para saber el monto de las tasas administrativas, te recomendamos verificar con el ayuntamiento dónde se realizará la obra. Pero la primera gira en torno al 2 % del PEM y la segunda fluctúa del 4 a 6 % del PEM. Finalmente puedes calcular los honorarios del proyectista en aproximadamente un 4 % del PEM. Por eso, el PEM es el punto de partida de la estimación del coste.

Normativa y requisitos del proyecto de demolición

Cuando te surjan dudas sobre parámetros para derribos, construcciones, reformas, rehabilitaciones y otro tipo de construcciones, puedes comenzar por consultar el Código Técnico de la Edificación (CTE). Se trata de una normativa desarrollada por el Ministerio de Fomento y establece exigencias que garantizan que los edificios cumplen requisitos básicos para ser considerados seguros y habitables de acuerdo con la Ley de Ordenación de la Edificación (LOE).

Pero ten en cuenta que, como la ciencia, la técnica y hasta los derechos sociales se encuentran en constante evolución (como la accesibilidad y ventilación, por ejemplo), se trata de una normativa en constante actualización.

En el CTE hay una serie de documentos básicos, reconocidos y de apoyo, así como catálogos de elementos constructivos que profundizan en elementos específicos.

Otros factores variables que debes revisar con lupa cuando te planteas una posibilidad de derribo son las leyes urbanísticas y de ordenación del suelo de la Comunidad Autónoma donde lo ejecutarás, así como la normativa y las ordenanzas municipales. Y eso para cada tipo de construcción, ya que seguro que encontrarás diferencias en un proyecto de demolición de vivienda, edificio y nave industrial.

Ante ello, te recomendamos trabajar con empresas y expertos de reconocida experiencia en esta labor tan especializada. Recuerda que los agentes de la construcción, como los propios constructores y promotores, tienen obligaciones que generan responsabilidad civil por defectos o daños.

Pero si pensaste que revisando el CTE y las leyes autonómicas y municipales ya podías ver el panorama completo, te equivocas, puesto que apenas estás comenzando. Debes estudiar en el Real Decreto 105/2008, los controles sobre producción y gestión de residuos tanto de construcción como de demolición.

El texto regula desde la gestión para obras domiciliarias hasta los proyectos de grandes dimensiones. También toca temas industriales y de desperdicios comerciales, pero básicamente regula la gestión al tiempo que estimula la separación y el reciclaje de elementos.

El Real Decreto Legislativo 7/2015 establece parámetros para el uso de suelos y la rehabilitación urbana, así como requisitos de calidad y compensaciones por defectos. El reglamento de disciplina urbanística fija reglas para la demolición en obras que se consideran ruinas peligrosas. Por ejemplo, por defectos de construcción.

También debes considerar las leyes sobre seguridad de los trabajadores y prevención de riesgos laborales. La ley 31/1995, sobre prevención de estos riesgos, proporciona el marco general y otros cuerpos profundizan en aspectos que también debes considerar en el proyecto de derribo y afectan a su precio.

Entre ellos, el Real Decreto 1311/2005 contra riesgos por vibraciones mecánicas y las disposiciones mínimas relativas a seguridad y salud a favor de trabajadores con posibilidad de exposición al amianto.

En detalle, ante el amianto, un mineral nocivo para la salud, el empresario debe evaluar y controlar el ambiente de trabajo de manera periódica y tomar medidas preventivas. Además, debe formar a sus empleados, realizar planes para abordar el problema y vigilar las consecuencias.

Esas consideraciones afectan a proyectos en una vivienda unifamiliar, una vivienda entre medianeras, las naves industriales, los edificios comerciales y todo tipo de obras.

Cuanto cuesta proyecto de demolición