¿Qué es la licencia de derribo?
Cuando nos disponemos a proceder con una actividad tan ardua como el derribo de manera completa o fragmentada de un edificio, se antoja vital haber obtenido antes el permiso correspondiente por parte de las autoridades competentes. A ese procedimiento concreto se lo conoce como licencia de demolición.
A pesar de lo intrincado del asunto, la gestión que nos habilita la tarea de demoler edificaciones previamente erigidas es un procedimiento ordinario que no suele ser complicado de obtener, siempre y cuando nuestros formularios e impresos de dicha licencia estén cumplidamente rellenados.
Esta licencia de demolición será fundamental y necesaria para cualquier tipo de derribo. Existen algunas excepciones puntuales que atañen principalmente a aquellos edificios catalogados como ruinosos, en cuyo caso este permiso no será necesario.
Además, todas aquellas edificaciones que gocen de algún tipo de protección especial, ya sea por tratarse de elementos estructurales que el órgano de gobernanza municipal haya dictaminado, que dispongan de unas características particulares y únicas (nos referimos a fachadas, escaleras, etc.) o ya sea por cualquier otro tipo de disposición previa, podrían suponer ciertas dudas a la hora de iniciar la obra.
Podrían transcurrir diversas consecuencias si iniciásemos cualquier tipo de actividad sobre un inmueble sin contar con la autorización inicial para comenzar con esta tarea.
En este caso, estaremos incurriendo en un quebrantamiento de las reglas recogidas en la legislación estatal vigente, además de vulnerar las disposiciones particulares del plan general de urbanismo de la ciudad. Este tipo de acciones están tipificadas como delito y, desde luego, llevan consigo una sanción que derivará necesariamente en la imposición de una pena acorde a la dimensión de nuestra falta.
Por otro lado, el consistorio municipal y, en su caso, la concejalía competente han de informarse de si se cumplen las normas establecidas en materia de urbanismo, procediendo a un exhaustivo examen de las diferentes propuestas (en este caso de demolición) que se le hagan llegar. Si tras ese control se observa que todo está en orden, será de recibo actuar en consecuencia otorgándonos la necesaria licencia de demolición.
Sobra decir que este proceder no es para nada aconsejable. Sin embargo, si optamos por seguir adelante con la demolición sin la oportuna solicitud de licencia aprobada, los poderes municipales podrán entonces empezar un proceso con un recurso conocido como de restablecimiento de la legalidad urbanística.
Con ella, el ayuntamiento nos obligará a legalizar la situación en el plazo de dos meses, para lo cual será imprescindible cursar la solicitud de licencia pertinente, mediante la cual aseguramos la gestión correcta de nuestra demolición.
Por último, si decidimos no requerir esta autorización o, si una vez cursada, nos es denegada, el siguiente paso es parar el derribo, o bien volver a rehacer lo ya derribado. Además, podríamos tener que pagar multa.
¿Cuándo solicitar una licencia de derribo?
Antes de proceder a obra alguna, sobre una edificación o estructura, los primeros pasos a dar nos obliga de manera ineludible a contratar a un profesional especializado en este tipo de procesos y que cuente con algún tipo de certificación universitaria válido para el tema que nos ocupa. Él será quien lleve a cabo la realización del proyecto y, como parte de sus funciones, vise el mismo, a través de una memoria.
Tras este trámite, no queda otra que inquirir al consistorio del lugar la lógica licencia oportuna que nos permita empezar a demoler. Esto es algo que, según el ayuntamiento, es más o menos costoso temporalmente, ya que cada uno de ellos es poseedor de su propia reglamentación a la hora de empezar a realizar la solicitud cursada.
Para tramitar nuestra petición, el consistorio tendrá a bien el cobro de una serie de tasas. La cuantía de las mismas suele variar dependiendo del presupuesto de nuestra obra, ya que lo más común es que sus señorías municipales se cobren un porcentaje de dicho presupuesto de ejecución. Superado este proceso, es necesaria una fianza que asegure la correcta eliminación de los residuos generados en el curso de nuestra demolición. Para salvar esto, es aconsejable el uso de un contenedor.
La cantidad de sobrante que se prevé, a través de una estimación, se calculará a lo largo de la ejecución de nuestra tarea. Además, este pago por la licencia de demolición está directamente relacionado con la cantidad de materiales excedentes, que vienen descritos de manera estimada en la propia memoria del proyecto.
Una vez procedamos a dar cumplida respuesta a esto, será el ayuntamiento quien decida si nos concede o no la ansiada autorización. Para ello es necesario un examen concienzudo por parte de los propios técnicos de la administración local. Si todo está en orden, entonces se nos remitirá un escrito aprobando nuestra licencia de obras, dentro de la cual se incluye también la licencia de demolición.
Una vez tengas tu solicitud en trámite, la cual debe obrar en tu poder al menos 3 meses antes del inicio de la demolición, tendrás que proponer a una persona o personas la dirección de la obra, en este caso de la demolición. Puede ser gente de una empresa externa que contrates o, inclusive, el propio perito que llevó a cabo el proyecto.
Para conseguir la licencia de demolición oportuna, lo ideal es acudir a la oficina del ayuntamiento de la localidad donde haya que demoler la edificación, con bastante antelación, ten en cuenta que los plazos pueden demorarse, y que lo que sí o sí debes cumplir son los tres meses necesarios antes de comenzar proceso alguno de demolición.
Conviene, para agilizar la cuestión, que leas lo recogido en la propia web municipal en materia de solicitudes y hojas oficiales. Esto te ahorrará tiempo, además de que conocerás de primera mano las condiciones necesarias para efectuar dicha demolición.
¿Cómo conseguir una licencia de derribo?
Ya tocamos el tema en el párrafo anterior, si bien ahora profundizaremos un poco más en el proceso de consecución de nuestra licencia de demolición. En el sentido de cómo procederemos a conseguir dicha licencia de obra para nuestro uso.
Primeramente, como ya se expuso con anterioridad, es importante que un arquitecto técnico, colegiado obligatoriamente, vise el proyecto. Este visado es la garantía con la que contáis, tanto tú como la Administración, a la hora de evaluar la calidad de los trabajos, y para asegurar que se están cumpliendo una serie de requisitos fundamentales. Por otra parte, si durante el trascurso de la demolición, algo tuviese que ser modificado, ese visado te garantiza que el arquitecto solucionará dicho contratiempo, rectificando lo que sea si es necesario. Un visado, dado su complejidad, puede tardar entre 3 días y 3 semanas.
Con el visado, paso uno para nuestra licencia de demolición, hay que presentar un memorándum depositado en el colegio de arquitectos y aprobado. La sede electrónica del gobierno valenciano, detalla de manera concisa los factores a tener en cuenta y la documentación a presentar:
- Descripción del edificio
- Número de plantas
- Número de viviendas
- Otros usos
- Ocupación
- Sistema estructural
- Descripción de elementos constructivos
- Descripción del vallado que se realizará en la parcela resultante
- Descripción del tratamiento de protección previsto para sanear o proteger las medianeras vistas de los edificios contiguos
- Presupuesto de la demolición
- Planos a escala 1:50
- De emplazamiento. (Escala 1:1000)
- De situación
- De distribución y cotas de todas las plantas
- De cubierta
- De estructuras
- Fachada Principal
- Fachada posterior
A todo esto, debemos añadirle otra serie de instancias a presentar, previo paso a obtener nuestra licencia de construcción
- Primero, impreso licencia.
- Fotocopia DNI, Pasaporte o CIF
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- Recibo del pago de tasas
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- Una Fotocopia de la escritura del terreno donde se llevará a cabo la ejecución del derribo.
- Justificante del I.B.I. del edificio
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- Copia de la escritura de constitución de la Sociedad en el Registro Mercantil y fotocopia del poder, en caso de Sociedades.
- Además, se hace necesaria una memoria en cuestión donde se detalle la naturaleza de los trabajos que se llevarán a cabo, la persona o personas que estarán a cargo de la ejecución de la obra, que administrarán y gestionarán su ejecución. Y por último un índice de todas las cuestiones relacionadas con la seguridad de la propia vía y de los viandantes, que pasarán por allí lo que dure el proyecto de demolición.
- Director de obra y persona a cargo de ejecutar la misma, que pueden coincidir.
- Esquemas detallados de cómo se procederá a la demolición, e imágenes adjuntas del estado actual del edificio o estructura a demoler.
- Presupuesto ordenado a precio de mercado.
- Un detallado Plan de Gestión de Residuos de construcción y demolición. Donde se especifique cómo se van a recoger los excedentes, su manipulación, si se dispondrá de varios contenedores donde se procederá a una criba inicial de residuos. Ejemplo de ello: contendor para material reciclado.
Normativa y requisitos de la licencia de derribo
El primer punto a tener en cuenta es que, a día de hoy, un código práctico que nos explique exactamente de qué manera realizar una demolición. ¿Cómo nos hacemos con la licencia de demolición? Bueno, contamos con un código de mínimos, nacido de la aplicación de ejemplos prácticos, que nos guía en el proceso de derribo.
Tanto la demolición como la desmantelación de edificios, se han convertido en algo muy habitual, sobre todo desde el auge del sector cuando aún podía hablarse época de bonanza económica. Ambas situaciones, son operaciones que entrañan gran riesgo tanto para los trabajadores, como para las personas que merodeen cerca del lugar.
Debemos recordar, que dentro del código técnico de edificación existe un vacío normativo a la hora de demoler estructuras. Aun así, no debemos olvidarnos de unos ciertos criterios de importancia cuando nos ponemos manos a la obra con la demolición.
Primero es crucial una buena planificación, con un pronóstico adecuado de las obras de derribo.
Completar nuestro plan de demolición, con unos procedimientos de ejecución segura. Ya que una mala gestión de este punto podría resultar fatal para todo el mundo.
No citaremos normativas, pero sí creemos oportuno informarse acerca de todos los pasos a seguir a lo largo del proceso, tanto a nivel de fases, como de desarrollo. Existen textos, no demasiado complejos, que nos ayudarán en este punto. Internet por otra parte, es una buena herramienta con la que acabar de conocer los trámites necesarios a la hora de demoler cualquier estructura.
Si bien, como se ha dicho anteriormente, existe mucha normativa en vigor (para saber más acerca de ella), creemos que lo más adecuado es cerrar este texto en base a la correcta manipulación de residuos. El punto más quisquilloso, y donde surgen gran cantidad de dudas, es cómo gestionar nuestros excedentes dentro de la obra.
Bajo la denominación de residuos de construcción y demolición (RCDs) se incluye una variada serie de materiales, entre ellos: madera, vidrio, plástico, metales, asfalto, yeso, papel, basura.
Gran parte de los mismos, se puede decir que no son contaminantes o peligrosos para la salud pública o medioambiental, si bien el amianto, las fibras minerales, los disolventes y algunos aditivos del hormigón, ciertas pinturas, resinas y plásticos pueden entrañar algún peligro y deben tratarse con el cuidado que se merecen.
Mediante la elaboración de este tipo de plan se apuesta de manera inequívoca, y siempre cuando se pueda, por la reutilización y el reciclaje de todo lo que sea susceptible a ello. No hay que olvidar que el vertedero es la última y menos deseada opción, para el fin de nuestros excedentes.
Es crucial recordar que debemos contribuir de la mejor manera posible a que nuestra ejecución sea lo más ecológica posible, esto es, comprometiéndonos a ajustarnos de manera real a lo estipulado en la legislación vigente.
Cuanto cuesta licencia de derribo
El coste de este tipo de licencia varía dependiendo de varios factores, incluyendo el tamaño de la edificación, la ubicación y las tasas municipales. En promedio, se puede esperar que el precio de la licencia oscile entre 150 y 600 euros. Es importante tener en cuenta que este precio no incluye otros gastos como el proyecto de derribo o la gestión de residuos, que pueden incrementar el costo total del proceso de demolición.
Además de la licencia, se necesita un proyecto técnico realizado por un profesional, que suele tener un precio de entre 500 y 3.000 euros, dependiendo de la complejidad del edificio a demoler. Este proyecto es indispensable ya que garantiza que la demolición se realizará siguiendo las normativas de seguridad y gestión de residuos.
