¿Qué es legalizar cerramiento terraza?
Una buena conversación, una comida compartida y las vistas que ofrecen las ciudades españolas desde una acogedora terraza es un placer que nacionales y visitantes conocen bien. Y es, de hecho, uno de los atractivos de la vital industria turística del país. Pero, como todo, es un asunto con dos caras. Por un lado el esparcimiento y por el otro el espacio para transitar las aceras, el ruido que produce la actividad en ellas y otros aspectos.
Para facilitar la convivencia, las autoridades regulan las instalaciones y el cerramiento terrazas con normativa que actualizan con cierta frecuencia. No se trata entonces de hacer la instalación y ponerla a funcionar, sino que requieres al menos dos permisos. En el caso de viviendas o locales de edificios el primero lo concede la comunidad de propietarios (con 3/5 partes de votos a favor) y el segundo la autoridad, local después de examinar la solicitud.
Un profesional experto en cerramientos –técnico, arquitecto o ingeniero– debe redactar un proyecto para presentar a las autoridades. Encontrarás empresas especializadas que pueden brindarte soluciones diseñadas para distintos espacios y que ya se encuentran adaptadas a normativas locales.
Como propietario o usuario has decidido instalar una terraza con cerramiento en tu vivienda, bar, cafetería, restaurante o instalación hotelera. Tu primer contacto será probablemente con el profesional que realizará el diseño ¿Quieres un toldo fijo o una construcción ligera con tarima y techo fijo que te permita alguna climatización? ¿Qué modelos encuentras disponibles?
Pero, aunque ya puedes calcular la satisfacción que darás a tus clientes, debes consultar en paralelo a los otros propietarios de la edificación: la comunidad. Pese a que puede estar fuera de la edificación, se trata de un espacio común y de uso compartido. Por eso la Ley de Propiedad Horizontal exige que 3/5 partes de la comunidad de propietarios apruebe el cerramiento.
El otro actor del proceso es la autoridad local, usualmente el ayuntamiento, que se encarga de verificaciones de infraestructura. Consulta las ordenanzas del municipio donde quieras realizar la instalación para conocer los parámetros y requisitos. El ayuntamiento debe otorgarte un permiso de ocupación de la vía pública y una licencia de obra menor (para el momento de la construcción).
¿Recuerdas el desacuerdo por las terrazas de los restaurantes en el barrio Salamanca en Madrid? Comenzó con la orden de desmantelar una instalación de un exclusivo restaurante que la había extendido tres metros sin solicitar autorización ¿Recuerdas los problemas por las diferencias entre restauradores y el ayuntamiento de Barcelona por las terrazas en el Mercado de la Boqueria?
Ayuntamientos, vecinos, empresarios y trabajadores polemizan entre el tránsito libre de obstáculos y el derecho al trabajo. Cada grupo con poderosos argumentos para defender su posición en contra o a favor de las terrazas y la sociedad con una difícil decisión por delante.
Lo cierto es que debes tramitar el permiso para ocupar la vía pública ante las autoridades para no recibir una prescripción cerramiento ilegal de terraza y evitarte dolores de cabeza. La terraza, como instalación, no puede obstaculizar la circulación de los transeúntes.
¿Cómo conseguir legalizar cerramiento terraza?
Comienza por consultar la normativa de tu comunidad en dos sentidos: que licencias necesitas para realizar obras –menores o mayores– y los permisos para ocupar la vía pública.
Pero siempre necesitarás contar con la autorización de la Comunidad de Propietarios si te encuentras en un edificio de viviendas o sus locales comerciales. No te compliques demasiado: no se requiere el apoyo unánime sino de 3/5 partes, según la Ley de Propiedad Horizontal. Eso es el 60 % de los propietarios.
Reserva una partida para gastos por honorarios profesionales de técnicos o expertos en construcción, ingenieros o arquitectos cuando calcules el presupuesto de tu instalación. Y eso aunque tu proyecto sea tan pequeño como la instalación de toldos fijos.
Ten presente que las autoridades tienen la responsabilidad de garantizar la seguridad de los ciudadanos y que no te gustaría causar o estar presente en un accidente en una terraza o durante una construcción. El trámite puede ameritar visados por colegios profesionales, pago de tasas o impuestos.
También puede darse el caso de tener que legalizar un cerramiento de terraza ya ejecutado porque hayas omitido el cumplimiento de la normativa o porque te hagas de un local que no consultó su instalación.
Uno de los grandes problemas en los trámites de construcción reside en que algunos conceptos carecen de una definición clara. Además no existen parámetros nacionales sino que debes consultar la normativa y ordenanzas de tu comunidad autónoma o ayuntamiento.
En ese sentido, te recomendamos además buscar una empresa o profesional con experiencia que puedan asesorarte con los trámites que te eviten una prescripción por cerramiento ilegal terraza.
En algunas empresas encontrarás soluciones estandarizadas para cerramiento terrazas que ya cumplen con la normativa. Pero es muy probable que debas contactar a un técnico, arquitecto o ingeniero capaz de redactar proyectos o memorias para una obra específica que proyectas.
Tu indagación previa puede comenzar en tu propio entorno en otras terrazas vecinas o de la propia edificación que habitas. Así como en las noticias de tu municipio. El tema del cerramiento de terrazas no ha causado poca polémica. En meses recientes la discusión se ha centrado entre el derecho al esparcimiento y al trabajo frente a la posibilidad de transitar aceras espaciosas y sin obstáculos.
Seguramente encontrarás condiciones diferentes cuando se trata de legalizar una instalación ya existente. Pero lo mejor es que tomes una actitud proactiva y no esperes recibir una denuncia o una sanción. En este caso pueden requerirte certificados técnicos de estabilidad estructural o de adecuación a normativa redactados por un técnico especializado en la materia.
Las instalaciones temporales suelen requerir permisos similares a las permanentes. Recuerda que se trata de un tema de seguridad y movilidad.
Debes considerar algunas situaciones que pueden afectar tu proyecto. Por ejemplo, si el edificio se encuentra protegido, los planos originales de la construcción y sus parámetros estéticos, el tipo de cerramiento que proyectas así como los materiales que vas a incorporar y la licencia de actividad para el caso de instalaciones de hostelería.
Normativa y requisitos para legalizar cerramiento terraza
Para legalizar el cerramiento de terraza debes comenzar por consultar a la comunidad de propietarios ¿Cuentas con la autorización de 3/5 partes (60 %) de ellos? Entonces, ¡listo! Vas por buen camino porque es el porcentaje requerido por la Ley de Propiedad Horizontal. Eso en cuanto a las regulaciones nacionales.
Pero también, dependiendo de las características de la terraza, podrías tener que revisar parámetros de la Ley de Ordenación de la Edificación y el Código Técnico de la Edificación. Aquí también puedes conocer los requisitos sobre la seguridad de la estructura, uso de materiales y protocolos de incendios que puedes adaptar a tu mirador.
También te afectarán regulaciones específicas sobre ocupación de la vía pública. Además necesitas revisar normativa para los sectores de restauración y hostelero. Seguramente no quieres enfrentar una sanción de prescripción por cerramiento ilegal de terraza: podrías recibir una multa económica considerable.
Pero solo podrás conocer en detalle la normativa para cerramiento de terrazas adentrándote en la normativa y ordenanzas de tu municipio. Te enfrentas a una materia en la cual no existe una legislación homogénea.
Lo mejor es que consultes con profesionales y técnicos especializados, de empresas o independientes, para que puedas elaborar un proyecto que cumpla la normativa local. Seguramente las autoridades te pedirán garantizar la seguridad estructural de la terraza, planes contra incendios y quizás algunas precisiones sobre el uso de materiales y elementos constructivos.
Siempre se tomará en cuenta la dimensión de las instalaciones, su condición de elemento fijo o desmontable y temporal, además de las características del edificio donde se encuentra tu local. También podrías recibir algunos requerimientos más informales, por ejemplo que el diseño de tu terraza mantenga las líneas estéticas del edificio o de la zona.
Y es seguro que necesitarás licencias de obras para el momento de la construcción.
La dimensión de la construcción que proyectes determina el tipo de licencias que puedes requerir. De modo que te recomendamos incluir en tu cálculo presupuestario, además de la propia obra, el coste de la elaboración del proyecto que presentarás a las autoridades.
No se trata de un simple trámite, sino de una solicitud para colocar instalaciones en la vía pública. Entonces puedes pagar tasas para licencias de obras en el momento de la construcción, pero el proyecto mismo también podría requerir tasas o visados por colegio profesional. Todo ello debes revisarlo en tu legislación local.
Además, si tu instalación tiene fines comerciales, de hostelería o restauración, es probable que debas pagar impuestos específicos por la terraza. Indaga en la normativa municipal. Pero seguramente te compensará el interés de tus clientes por disfrutar de la instalación.
Adicionalmente, el cerramiento de estas instalaciones también debe proporcionar seguridad a sus usuarios. Aunque se trate de una construcción ligera, necesita certificados de estabilidad estructural, adecuarse a parámetros de prevención y extinción de incendios, evacuación, estabilidad y reacción al fuego. Todos estos aspectos deben justificarse ante el ayuntamiento.
Recuerda que el trámite ante el ayuntamiento puede demorar unos dos meses y que debe realizarse con anterioridad al inicio de las obras. Pero quizás tu instalación quede sujeta a supervisiones o instalaciones porque los materiales se encuentran expuestos a la intemperie –agua, viento y otras incidencias– y pueden sufrir deterioros.
¿Cuándo legalizar cerramiento terraza?
Digamos que vas a iniciar una actividad: abrir un bar, restaurante, cafetería, quiosco de hotelería; y quieres instalar una terraza en un área donde no existía. Entonces debes preparar un proyecto que presentarás ante el ayuntamiento local. En ese proyecto incluyes la autorización de la comunidad de propietarios.
El ayuntamiento, dependiendo de la normativa, puede tardar unos dos meses en otorgarte la autorización. Y recuerda que la necesitarás para ocupar la vía pública, pero también precisarás una licencia de obra ligera mientras colocas la instalación.
Por otra parte, existe el caso de solicitud para instalaciones existentes que buscan evitar una prescripción cerramiento ilegal terraza. Se trata de un trámite que se realiza cuando la estructura se encuentra instalada. El trámite tardío despierta el riesgo de una negativa y una orden de desmantelamiento. Por eso aconsejamos pedir la autorización previamente.
Otra perspectiva se encuentra en el cerramiento de terrazas en edificios. La normativa indica que, aunque otros vecinos hayan colocado el suyo, cada nueva estructura requiere autorización tanto de la comunidad de propietarios como del ayuntamiento.
El proyecto debe contar con la autorización de la comunidad, ajustarse a la estética de la edificación y cumplir parámetros de seguridad tanto durante su construcción como en su funcionamiento habitual.
Las comunidades autónomas y los municipios autorizan y supervisan la construcción en España. Por eso se legaliza ante ellos el cerramiento de terraza para viviendas o locales comerciales, usualmente ante el despacho de urbanismo del municipio.
El trámite es responsabilidad del propietario del local o titular de la licencia, bien sea que lo realice para pedir permiso o rendir cuentas sobre una instalación. Las autoridades suelen cambiar normativas y ordenanzas y puedes tener que ajustar una terraza existente a nuevos requerimientos.
Necesitarás por una parte la autorización de la comunidad de propietarios, con la votación positiva de 3/5 partes del total. Además necesitarás documentos técnicos firmados por empresas o personal cualificado sobre aspectos como seguridad estructural y planes contra incendios. Este tema debe ponerse en manos de un técnico especializado en cerramientos, de un ingeniero o arquitecto.
En detalle, tu proyecto o memoria técnica garantiza la estabilidad de la estructura, los planes de prevención y combate de incendios así como la anticipación de la reacción de los materiales ante el fuego.
No existe un consenso general sobre el procedimiento de autorización para el cerramiento de terrazas, pues depende de cada ayuntamiento. Además, la Ley de Ordenación de la Edificación y la Ley de Propiedad Horizontal requieren que se tramiten autorizaciones para construcción.
Lo importante es que cuentes con un proyecto, o memoria técnica, redactado por un especialista que transmita los detalles de la obra a las autoridades. Puedes verificar los requisitos en tu propio municipio.
Los ayuntamientos y comunidades autónomas también regulan la construcción de obras ligeras. Incluso para el cerramiento terrazas encontrarás normativa y pueden afectarte la licencia de obra mayor y la licencia de obra menor.
Este es un buen momento para buscar la mejor asesoría y evitarte problemas futuros como una prescripción de cerramiento ilegal terraza.
Cuanto cuesta legalizar cerramiento de terraza
La legalización de un cerramiento de terraza es un proceso que requiere una serie de trámites administrativos y técnicos, cuyo costo puede variar significativamente según varios factores. El precio medio para legalizar un cerramiento de terraza en España es de aproximadamente 900€, aunque puede oscilar entre 300€ y 2.000€. Este coste depende de la complejidad del proyecto, la comunidad autónoma, el municipio y las tasas locales.
Para llevar a cabo la legalización, es necesario contar con un técnico competente, como un arquitecto técnico o un arquitecto, que redactará y presentará el proyecto técnico requerido por el ayuntamiento. El proceso se inicia con una solicitud de licencia de obras, y continúa con la obtención de un certificado de fin de obra una vez completado el cerramiento.
El proyecto técnico debe incluir planos, memoria descriptiva, presupuesto, y cumplimiento de normativas de habitabilidad y diseño. Además, se deben abonar las tasas de licencia de obras, que varían según normativas locales. No todos los cerramientos requieren licencia de obra mayor; algunos pueden acogerse a obras menores o incluso a una declaración responsable, lo que puede resultar más económico.
Es clave asegurarse de que el cerramiento cumpla con la normativa de planeamiento urbano vigente, ya que un incumplimiento puede llevar a sanciones e incluso a la orden de derribo del cerramiento. Antes de empezar cualquier obra, es aconsejable consultar con el ayuntamiento competente para evitar problemas futuros.
