¿En qué consiste legalizar ampliación vivienda?

Los ayuntamientos, supervisores en el área de la construcción, deben tener constancia de los elementos nuevos que se construyen en la vivienda. De modo que, si levantaste o cerraste una terraza, edificaste un cuarto de aperos o almacén, construiste una piscina o realizaste cualquier obra de ampliación de tu casa, debes legalizarla ante el municipio.

Concretas la legalización presentando los documentos técnicos que exija tu ayuntamiento –pues cada uno tiene su propia regulación– que pueden ser proyecto y memoria técnica con explicaciones de características, planos y otros detalles. El objetivo del documento, que debe ser redactado por un arquitecto, consiste en  garantizar que cumple las ordenanzas vigentes en construcción y urbanística.

Recuerda que las obras constructivas menores y mayores también requieren autorizaciones municipales. Pero quizás debas legalizar una ampliación de vivienda que efectuaste sin los trámites oportunos. El arquitecto debe testimoniar que se adaptan a la normativa actual (no la vigente para el momento de la construcción) o realizar las modificaciones pertinentes.

La obligación de legalizar prescribe entre cuatro y ocho años, dependiendo de la normativa municipal, pero debes probar su antigüedad.

El documento

El primer paso consiste en consultar al ayuntamiento si la obra es legalizable. Revisa la normativa local, busca asesoría cualificada y reúne algo de dinero para pagar los honorarios del arquitecto, las tasas municipales y cualquier modificación necesaria en la construcción.

El documento explica los detalles constructivos y certifica que la obra cumple con la normativa. Contiene el PEM (Proyecto de Ejecución Material), memorias y planos. Técnicos del ayuntamiento verifican esa documentación y otorgan la licencia de primera ocupación. Con ella, el propietario puede registrar la ampliación o cambio de uso de la vivienda.

Los resultados

Tienes la obligación de realizar los trámites y pedir las licencias. Además, tienes la obligación de adaptarte a la normativa vigente, como el Código Técnico de la Edificación, que establece parámetros de accesibilidad, uso de materiales y otros temas.

Pero, ¿qué pasa si desconocías la normativa, no recibiste la asesoría adecuada y no informaste la obra al ayuntamiento? Ese camino te conduce al momento de tener que legalizar la obra. Quizás debas vender la propiedad, actualizar el pago de IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles), recibiste una inspección o alguna otra causa te coloca ante esa necesidad.

Si todo sale bien, pagas las tasas municipales, que se calculan como un porcentaje del PEM y varían en cada localidad, y recibes la licencia de primera ocupación.

¿Pero, cuáles son los riesgos? Precisamente, cada ayuntamiento tiene sus normas y regulaciones en este tema. En general, te expones a multas, a tener que modificar la construcción si no se adapta a la normativa, e incluso, a verte obligado a eliminarla y restituir la condición original del inmueble.

Las multas por realizar obras sin licencia pueden ir de 50 a 300 % del PEM, dependiendo de la gravedad de la infracción.

Cuando prescribe el lapso de legalización –y tienes documentación para probarlo– no recibirás sanción. Pero debes iniciar expediente o proyecto de legalización, que será exitoso si las obras se adaptan a la normativa. En caso contrario, pasarán a una situación “fuera de ordenación”.