Normativa y requisitos de evitar un desahucio
Existen al menos dos referencias que te pueden ayudar a conocer el marco legal del desahucio: el Código de Enjuiciamiento Civil y la Ley de Arrendamientos Urbanos.
Un desahucio por impago de rentas de alquiler comienza con una demanda del arrendador contra al arrendatario. Esta se desarrolla en un juzgado local y sigue las leyes del enjuiciamiento civil. Pero la legislación sobre arrendamientos urbanos modificó algunos parámetros relativos a los desahucios. Por eso necesitas adentrarte en este texto, aunque lo más probable es que debas buscar asesoría legal especializada.
El desahucio puede proceder por impago de rentas: el inquilino ha caído en mora. En este procedimiento, la ley no distingue cuando se trata de alquiler de vivienda, oficina, local comercial o industrial.
El primer freno que puedes interponer al procedimiento para evitar el desahucio es la enervación. Consiste en pagar de inmediato el monto adeudado. Con ello, si cumples los parámetros establecidos, el juzgado determinará que puedes continuar en el inmueble.
Sin embargo, la ley te indica que ya no es solo cuestión de dinero. Recuerda que España garantiza el derecho a la propiedad privada y que el arrendador quiere recuperar su posesión. Por eso, puedes ir a la enervación una sola vez durante la vigencia del contrato. No podrás enervar en un segundo impago.
Tampoco puedes haber recibido una notificación formal que te requiera el pago de la deuda en los cuatro meses previos a la demanda. Si el propietario realizó tal reclamo y no ha recibido el pago, no procederá tu solicitud de enervamiento.
Adicionalmente, solo podrás tomar el camino del enervamiento hasta un máximo de diez días después de recibir la notificación de la demanda. Puedes incluso liquidar la deuda antes de recibir el aviso formal del inicio del procedimiento.
El juzgado decidirá a tu favor cuando cumples lo señalado anteriormente: pagas la deuda te encuentras dentro del plazo, es el primer reclamo de tu arrendador y no ha sucedido una situación igual durante la vigencia del contrato.
Para ello debes pagar no solo la renta pendiente, sino también cualquier factura por servicios – agua, luz, gas y otros – pendientes y seguramente te cargarán los costes procesales. Puedes proceder amortizando directamente al propietario, en un pago notarial (ante notario) o en la cuenta de consigna del juzgado. Una vez realizado el pago, formalizas tu solicitud de enervamiento.
Es probable que tu respuesta vaya firmada también por un abogado. Puedes contar con asesoría gratuita si la solicitas en los tres primeros días posteriores a la notificación de demanda.
Los juicios por desahucio pueden sufrir apelaciones y también retractos. Como expertos en la materia recomendamos a ambas partes contar con asesoría legal a la hora de redactar el contrato de alquiler, pues la ley establece un marco pero permite alguna flexibilidad a las partes para fijar detalles.
Los contratos suelen fijar el monto de la renta, el período de duración, el uso del inmueble, las prórrogas y las situaciones para terminarlos. Por eso, también debes examinarlo al momento de una dificultad.
¿Cómo evitar un desahucio?
Si buscas evitar un desahucio pagando tus deudas pendientes puedes recurrir al procedimiento de enervamiento. Pero debes cumplir algunos supuestos y seguir indicaciones de la ley.
Tu situación debe ser como sigue: dejaste de pagar la renta de la vivienda, local comercial u oficina, tu arrendador no te ha enviado una solicitud fehaciente de pago (con acuse de recibo) sino que procede a iniciar una demanda de desahucio; no has tenido una situación similar en el marco de este contrato; y logras conseguir el dinero para pagar la deuda.
Asegúrate de alcanzar el monto completo: la renta más los servicios adeudados. Es decir, también pagarás en ese momento cualquier factura de luz, agua, teléfono o gas que tengas pendiente. Ese pago lo realizas ante un notario (pago notarial), en la cuenta de consigna del juzgado o directamente al propietario.
Después de realizar el pago, podrás introducir en el juzgado el documento de solicitud de enervamiento. Este lo firman un abogado y un procurador. Si todos los supuestos están correctos y pagas en los primeros diez días después de que se introdujo la demanda, el juzgado debe aprobar tu solicitud de enervamiento y tú habrás logrado parar el desahucio.
Es conveniente profundizar en dos aspectos. La ley permite el enervamiento cuando el arrendador no ha requerido al inquilino el pago en los cuatro meses previos a la demanda. Ese aviso debe ser formal y con acuse de recibo: se tramita a través de un mecanismo que permita demostrar que lo recibiste. Entonces existe una constancia de la solicitud del pago de deudas a la cual el arrendatario no ha respondido.
Por otra parte, no puede haber sucedido una demanda de desalojo anterior en la vigencia del contrato. La demanda incluye la posición del arrendatario ante el enervamiento y explica toda la situación que ha ocurrido. Debes tener claro que si incurres en impago, solicitas y logras el enervamiento, no podrás volver a esa situación porque te dejará en un nuevo riesgo de desahucio.
En el proceso de enervación para evitar el desahucio acuden el arrendador y el arrendatario al juzgado. Un procurador realiza las diligencias del caso y te preguntas si necesitas un abogado. La ley exige la firma del procesador y del abogado en la solicitud de enervamiento y probablemente el arrendador se asesora para retomar el control del inmueble. Por ello debes considerar acudir al juzgado con el respaldo del profesional.
¿Cuánto impago es necesario para iniciar un desahucio? ¿Cuánto tolerará el arrendador? La ley no establece requisitos en esa materia. Pero es probable que el arrendador no actúe ante un mes de impago sino que se acumulen las mensualidades pendientes. También es factible que se intente una negociación amigable antes de recurrir a la vía judicial.
Tu propio contrato de alquiler puede establecer cláusulas para solución de controversias como los impagos, porque la ley fija los parámetros pero permite cierta flexibilidad para acordar detalles. Además tu seguro de vivienda puede prever estas situaciones. Por eso te conviene revisar el panorama completo y buscar asesoría cualificada.
¿Cuándo evitar un desahucio?
Tu arrendatario comienza una demanda de desahucio en tu contra por impago de rentas y tú consigues el dinero para pagar la deuda pendiente ¿Cómo puedes proceder? Puedes tomar la vía de la enervación, pero debes tener claro que necesitarás una cantidad de dinero superior a la que hasta el momento te reclamaba el arrendatario.
Esta vía te adjudica además el coste de la demanda y de la gestoría. De modo que te recomendamos que hagas una pausa para examinar tus cuentas. El proceso de enervamiento es veloz, pero seguramente habrás recorrido un trecho antes de llegar a él.
La enervación consiste en pagar las deudas por rentas y servicios que tienes acumuladas, así como los costes del proceso, en los primeros diez días posteriores a la notificación de la demanda. El juzgado aceptará tu caso si realizas el pago completo en el lapso previsto y si no lo hiciste antes en el mismo contrato. Te evitas así un desahucio.
Para poder optar por este camino no puedes haber recibido un requerimiento fehaciente reclamando el pago de la deuda ni, como mencionamos, haber realizado otra enervación para este contrato.
Tu proceso puede comenzar cuando conoces la demanda, incluso antes de recibir la notificación. Esta es la situación: vas a recibir una demanda de desahucio por impagos en la vivienda, oficina, local comercial o industrial donde ejerces tu actividad. En cuanto recibas la notificación comenzarán a correr 10 días durante los cuales podrás realizar el pago por enervación y parar así el desahucio.
El monto de tu deuda incluirá ahora: el alquiler pendiente, las facturas aplazadas por servicios (luz, gas y otros) y los gastos de imposición de la demanda y la gestoría que la llevó. Considera que puedes contar también con tu propio asesor o gestor que te respalde en el proceso.
Entonces pagas en el período que transcurre entre el momento que te enteras que se introdujo la demanda y 10 días después de recibida la notificación. Puedes hacerlo directamente al propietario, ante un notario o en la cuenta de consigna del juzgado. Ese monto incluye alquiler y servicios acumulados.
Siempre la primera opción para frenar el desalojo es la negociación directa con el arrendador. Pero otras personas han llegado también al impago y le ley les ha permitido el enervamiento. Permite la posibilidad de este tipo de pago, antes de recibir la notificación formal de demanda.
También ten presente que la ley también contempla la posibilidad de que el impago se produzca por causa del arrendatario. Si te encuentras ante un casero que por alguna razón coloque barreras a los pagos, probablemente debas enfrentar el juicio para evitar el desahucio. Además, puedes objetar el monto reclamado. Por su parte, el arrendatario debe explicar en su demanda las circunstancias que le llevan a buscar el desahucio y también si existen razones para negar el enervamiento.
La ley te impide no recibir la notificación. Si la evades, el juzgado puede notificarte a través de la publicación de un edicto en su tablero.
Cuando el demandante se opone a la enervación, el juzgado podrá citar a las partes y realizar una vista para juzgar y decidir el caso.
¿Qué es evitar un desahucio?
Existen varias circunstancias que pueden conducir al desahucio. Pero ahora te explicaremos un caso específico que puede ser el tuyo si consigues rápidamente el dinero para pagar tu deuda pendiente que impedirá rápidamente que se produzca el desalojo.
La situación es la siguiente: vives en un piso de alquiler y tu casero ha comenzado un proceso de desahucio en tu contra por deudas acumuladas. Pero no quieres dejar el piso y consigues el dinero para pagarlo. Tampoco has recibido con anterioridad un requerimiento fehaciente de solicitud del pago de las deudas (del cual pueda probarse un acuse de recibo). La situación también puede darse respecto al local comercial o la oficina donde trabajas.
Puedes paralizar el proceso cuando te notifiquen la demanda – o incluso al enterarte de que se introdujo – pagando el monto que te reclaman y las deudas acumuladas (luz, agua, teléfono y otros servicios). Esta salida se llama enervación y tienes 10 días de plazo para tomarla, contados desde que recibes la notificación de demanda.
Debes conocer la cantidad de dinero que necesitas, ahora que exploras esta posibilidad y tienes conciencia del estrecho margen a tu disposición. Suma a la deuda que has acumulado los gastos por la interposición de demanda y los honorarios de la gestoría, que te corresponderá a ti pagar.
El proceso se conoce como solicitud de enervamiento y se registra en un documento firmado por un abogado y un procurador. El trámite tiene una escala de dificultad de 20 % y puedes realizarlo tú mismo con asistencia legal gratuita si la solicitas en los primeros tres días. Pero recuerda que debes estar pendiente de los detalles porque se trata de un proceso ante un juzgado.
Podrás efectuar el pago por enervación para evitar el desahucio directamente al arrendador, depositando el monto en la cuenta de consignaciones del juzgado o ante notario en un pago notarial. El documento de solicitud de enervación debe incluir ya las constancias de pago.
Recuerda que el arrendador tiene derecho a recuperar el control de su inmueble y serás desahuciado si acumulas deudas. La ley te permite realizar el pago por enervación solo una vez para el contrato en cuestión. Entonces, seguramente serás desalojado si recaes en la situación y recibes una nueva demanda por impago de rentas.
El desahucio y el enervamiento están contemplados en la Ley de Enjuiciamiento Civil. Recuerda además que puedes recurrir a otros procedimientos si el propietario ha causado los impagos colocando barreras para liquidar las rentas. Por ejemplo, podrías estar interesado en seguir el juicio y probar algunas irregularidades en tu contrato.
Ante una solicitud de enervamiento que cumpla los parámetros de la ley, el secretario judicial debe dar por culminado el proceso de desalojo. Pero también puede suceder que el demandante objete la enervación cuando no se paga el monto completo o se incumple el lapso establecido.
Seguramente llegas a la situación después de algunos meses de problemas, de modo que estaría bien contar con asesoría legal que te respalde durante el desarrollo del proceso. Lo cierto es que el enervamiento te permite continuar en la vivienda, oficina o local comercial.
Cuanto cuesta evitar un desahucio
Es vital actuar rápidamente y entender que las leyes de desahucio pueden ser complejas y varían según la jurisdicción. Algunas de las acciones que se pueden tomar incluyen negociar con el arrendador, pagar las deudas pendientes, o incluso recurrir a procedimientos legales en caso de que haya habido irregularidades durante el proceso.
Contratar a un abogado especializado en desahucios es una de las vías más seguras para manejar este asunto. Los precios de sus servicios pueden variar dependiendo de la complejidad del caso y la duración del proceso.
Generalmente, los honorarios de un abogado para estos casos pueden oscilar en rangos que van desde los 350 a 1.000 euros o más. Si el inquilino decide proceder sin asistencia legal, aún así enfrentará costos relacionados con recursos legales como la presentación de escritos de oposición al desahucio, lo cual puede incurrir en tasas administrativas.
Sin embargo, la inversión en un profesional puede maximizar las posibilidades de éxito y proporcionar un apoyo crucial en una situación difícil, siendo esencial evaluar todos los posibles escenarios y costos implicados antes de tomar una decisión.
