¿Qué es el desahucio express?
La demanda de desahucio express de locales comerciales y viviendas es un procedimiento judicial llevado a cabo para expulsar al inquilino. La causa para que se realice el proceso de esta y no de otra manera ha de ser el impago, ya que la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos contiene varias modalidades sobre el proceso de desahucio. Es decir, en sí, esta demanda de desahucio express es tan solo uno más de los procesos a través de los cuales, si eres propietario, puedes solicitar que el inquilino deje libre tu vivienda o local comercial, y el motivo único es la falta de retribución de dicho inquilino.
En términos generales, el desahucio propiamente dicho se realiza por una de las siguientes causas:
- El inquilino reside en la propiedad sin legitimidad alguna para hacerlo.
- El inquilino no cede en su deber de dejar la vivienda una vez finalizado el plazo de duración del contrato.
- El inquilino no ha cumplido con los pagos que se le imponen según el acuerdo con el propietario.
Por tanto, el desahucio express es la forma en que se denomina comúnmente al juicio verbal de desahucio, modalidad creada especialmente para desalojar a aquellos que no cumplen con el último de los requisitos enumerados anteriormente.
Los juicios celebrados por demanda de desahucio express de locales comerciales o viviendas son de tipo civil. En estos procedimientos se resuelven reclamaciones surgidas entre particulares, como un divorcio o, en este caso, un desahucio.
Mediante este procedimiento el arrendador solicita auxilio judicial para la finalización del contrato de arrendamiento, además de la orden de desalojo del inquilino que no ha cumplido con su obligación de pago. También puedes pedir que el inquilino que ha sido expulsado lleve a cabo los pagos que no ha realizado, además de pagar las costas de los trámites del proceso.
Además, es importante que sepas que el procedimiento será verbal, ya que, en comparación con los juicios ordinarios, existen una serie de diferencias:
- La demanda del procedimiento verbal ha de ser sucinta. El contenido de la misma debe limitarse al nombramiento y localización del domicilio de cada una de las partes (demandante y demandado), además de las peticiones del solicitante.
- En este caso no existe un plazo, tras la notificación de la demanda, para que el demandado responda con sus alegaciones. Esto se hará directamente en el juicio.
- Tampoco te encontrarás con una fase de audiencia previa (en la que, tanto demandante como demandado, exponen las pruebas que desean que se tengan en cuenta en el juicio oral).
- Por último, si la cuantía anual que recibe el demandante es inferior a los 2000 euros, no existe obligatoriedad de que las partes comparezcan con representación legal.
Cabe destacar que, cuando se celebre el juicio oral, el juez tiene un plazo máximo de cinco días para dictar la sentencia correspondiente. La parte perdedora tiene derecho a recurrir, exactamente del mismo modo que se haría en cualquier juicio ordinario. El plazo para la apelación es también de cinco días.
¿Cómo tramitar un desahucio express?
Como en todo tipo de procedimientos, existen una serie de trámites legales sin los que no puede llevarse a cabo la demanda de desahucio express. Aunque, si eres el propietario y tienes pagos pendientes de recibir, podrás resolver el caso con mayor rapidez que en otro tipo de situaciones.
En primer lugar, te aconsejamos acudir a un abogado. La ley contempla casos en los que no es necesaria representación legal. Pero estos son mínimos, ya que el requisito indispensable para ello es que la renta anual sea inferior a los 2000 euros. Además, él te aconsejará, en función de la relación que tengas con tu inquilino, si debes o no enviarle un burofax para notificarle que el proceso se está iniciando. También necesitarás la asistencia de un procurador. Esta figura es esencial y obligatoria, ya que será el encargado de recibir y presentar las notificaciones redactadas por los abogados de las partes.
Si tu abogado y tú acordáis el envío, él redactará la carta. Habrá que esperar a que el arrendatario de tu vivienda o local comercial reciba la notificación (el burofax ha de ser firmado, quedando constancia de su recepción). Una vez haya recibido su carta el inquilino, tendrás que esperar para ver si, de buena fe, asume el pago solicitado o responde alegando algún tipo de prueba.
Si no recibes respuesta al burofax, el Secretario Judicial finalizará el proceso. Entonces se pondrá en marcha el lanzamiento (expulsión) de los habitantes de la vivienda, no siendo necesaria en este caso la notificación previa.
Si se recibe respuesta, una vez transcurrido el plazo, tu abogado interpondrá la demanda contra el arrendatario. En ella deben quedar claros los datos de las partes, los hechos (en este caso el impago) y aquello que solicitas a tu inquilino. Una vez la demanda se admita a trámite, se notificará al demandado y se os citará a ambos para el juicio oral. Para no alargar el proceso, en este caso el inquilino no tiene que contestar a la demanda. Lo hará en el juicio. Tanto tú como la otra parte acudiréis con las pruebas que hayáis considerado pertinentes en la reunión previa con vuestro abogado.
Si la parte demandada no se presenta, será declarada en rebeldía, lo que no interrumpe el proceso. Si te han demandado por impago te aconsejamos acudir al juicio, ya que tendrás la posibilidad de alegar los motivos o causas, que podrán ser tenidas en cuenta a la hora de dictar la sentencia. Por otro lado, si el que no comparece en el juicio es el demandante, el Juez estimará su renuncia a la demanda y tendrá que hacerse cargo de las costas del procedimiento.
Una vez celebrado el juicio, quedará visto para sentencia. En dicha sentencia se podrá admitir o desestimar lo solicitado por el demandante. Si no se produce apelación, se llevará a cabo lo sentenciado en el plazo estimado.
- Contrato de arrendamiento de las partes.
- Nota simple de la vivienda que acredite que la propiedad pertenece al demandante.
- Notificaciones y peticiones previas, si las hubiere.
¿Cuándo solicitar un desahucio express?
La Ley de Arrendamientos Urbanos contempla la posibilidad de demanda de desahucio express de locales comerciales y viviendas por parte del propietario desde el primer momento en el que el inquilino falte a su deber de pago (ya sea de la renta o de otros gastos asociados al inmueble). Pero, ¿cuándo puedes interponer la demanda? Recientemente se han realizado diversas reformas al respecto. Y, si antes las mensualidades a percibir por el arrendador eran dos para que la demanda pudiera llevarse a cabo, ahora, si el inquilino se retrasa un solo mes, puedes comenzar con el procedimiento.
El desahucio express es una modalidad de proceso contemplada para los casos en los que el propietario ha dejado de recibir la renta acordada con su inquilino en el contrato. Por desgracia, la situación económica actual ha propiciado que muchos arrendatarios incumplan su deber de pago, por diversas causas, generalmente asociadas con la imposibilidad de afrontar las mensualidades.
Ahora bien, también muchas personas se sirven de la renta que reciben para llegar a fin de mes, por lo que resulta urgente que recuperen cuanto antes su vivienda o local comercial para que pueda volver a ser puesta en el mercado inmobiliario.
Por tanto, esta medida es una forma más rápida que la convencional para recuperar el inmueble o los ingresos. Además, si te encuentras en la situación que estamos describiendo, querrás que este proceso se realice con arreglo a la ley. No servirá de nada que acuerdes con tu inquilino el abandono de la vivienda. El contrato ha de resolverse. Así que no te quepa duda: esta es la forma de recuperar tu propiedad si no has percibido la renta que tu inquilino acordó pagarte.
Desde que se reformó el proceso de desahucio por impago, los plazos han disminuido considerablemente. Para empezar, puedes eliminar el envío del burofax (aunque no lo consideramos aconsejable, pues en muchas ocasiones el conflicto se resuelve en este paso). Con el burofax el propietario reclama la cuantía por percibir. Si te decantas por notificar a tu inquilino, tan solo tendrás que esperar siete días para interponer la demanda (también existe la opción de esperar un mes para ver si recibes el pago).
Pues bien, ya hemos interpuesto la demanda de desahucio express: ¿cuánto debemos esperar? En siete días el inquilino tendrá que responder con lo solicitado u oponerse mediante la presentación de pruebas. Si se da el último caso, se celebrará el juicio. Tras ser dictada la sentencia, en el caso de que esta sea favorable al propietario, se fijará una fecha para el lanzamiento en la que las autoridades judiciales expulsarán a las personas de la vivienda. Sería conveniente que avisaras a un cerrajero para cambiar la cerradura y evitar problemas posteriores de ocupación.
Como puedes ver, desde que la Ley del Desahucio Express se puso en marcha el tiempo habitual que tarda la demanda en llevarse a cabo está entre los tres y los seis meses. Realmente es un proceso bastante ágil si lo comparamos con la media de casi dos años en el resto de demandas de este tipo.
Normativa y requisitos del desahucio express
No son pocos los documentos legales que hablan sobre lo referente a la vivienda. La misma Constitución Española recoge el derecho de las personas a tener un lugar en el que residir. Una de las actualizaciones más interesantes para aquellos que tienen en su propiedad un inquilino que no abona las mensualidades es el desahucio express. Las últimas reformas de importancia que se han producido en materia de arrendamientos son la Ley 4/2013, de 4 de junio, de Medidas de Flexibilización y Fomento del Mercado del Alquiler de Viviendas y la más reciente Ley 42/2015, de 5 de octubre, de Enjuiciamiento Civil. Ambas complementan a la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos.
Como todo procedimiento legal que se inicia, debe tener una motivación previa:
- La propiedad (vivienda o local comercial) debe estar a nombre del demandante.
- Debe existir un contrato entre las partes en el que se acuerde la cantidad mensual a percibir por el propietario.
- El inquilino debe haber faltado a su deber de abonar una mensualidad, ya sea del propio alquiler o de otras obligaciones económicas: comunidad, suministros, etc.
Te interesa saber, cuando vayas a iniciar un procedimiento de desahucio por impago, que, desde que se produjo su modificación para agilizar el proceso, tiene unas características propias:
- La morosidad por parte del inquilino se tendrá en cuenta desde el primer mes de impago.
- El desalojo se realizará en menor plazo, pudiendo así el propietario recuperar antes su vivienda o local comercial.
- Se ha eliminado la prórroga forzosa en el caso de necesidad de habitar la vivienda por parte del propietario o alguno de sus familiares.
- El juicio que se celebra es verbal, en lugar de ordinario, lo que supone una reducción en los tiempos de espera.
- Aunque el desahucio express esté destinado a reducir la duración del procedimiento, hay que tener en cuenta que cada Juzgado tiene un ritmo, acumulación de casos y personal distintos, lo que puede hacer variar el proceso.
- Si eres el inquilino demandado debes tener conocer que si se te notifica a través de un burofax tienes un mes para realizar el pago, plazo tras el cual no podrás detener el desahucio mediante el pago del importe adeudado.
- Por norma general, el arrendador ha de pagar su renta durante los siete primeros días del mes, fecha tras la cual el dueño de la propiedad puede iniciar los trámites de demanda. Hay que ser cauteloso con este punto, ya que los tribunales, debido al gran aumento de morosidad, están acogiéndose con mayor severidad a esta regla.
- Incurrirás en delito si coaccionas a tu inquilino con acciones como el cambio de cerradura o la baja de los suministros que estén a tu nombre (luz, agua, gas, etc.). Por otro lado, si eres el inquilino y has sido demandado no bastará con que abandones la vivienda o local. Habrá que resolver el contrato de forma legal.
Cuanto cuesta desahucio express
El desahucio express es un procedimiento judicial acelerado, establecido en España, que permite a los propietarios recuperar la posesión de su inmueble alquilado en casos de impago de rentas o expiración del contrato. El coste del proceso puede variar significativamente dependiendo de diversos factores, como la necesidad de abogado y procurador, así como las dimensiones del caso.
En términos generales, los precios para un desahucio express son bastante variables. Un propietario podría esperar un gasto promedio de entre 600 a 1.200 euros si la situación no requiere de una defensa compleja o servicios adicionales. Sin embargo, este coste puede incrementarse si la situación es más complicada o si se presentan incidencias durante el proceso. Es importante destacar que en el precio final influyen tanto honorarios profesionales como tasas judiciales.
En resumen, un desahucio express es una herramienta eficaz para propietarios que necesitan recuperar la posesión de su vivienda, pero es esencial tener en cuenta que el coste del proceso puede fluctuar y siempre será preferible un asesoramiento personalizado que permita entender y afrontar los gastos de forma adecuada.
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