Unir dos pisos

¿Qué es unir dos pisos?

Si ves que necesitas más espacio en tu piso, que se te queda pequeño para tus necesidades personales, una solución viable podría ser unir tu piso con el contiguo. Es decir, puedes comprar el piso contiguo al tuyo y mediante lo que se denomina proyecto de agrupación puedes hacer una unión física y legal de las dos viviendas. De esta manera, transformas lo que eran antes dos pisos diferentes y separados en un único piso. Legalmente, son dos pisos en uno.

En los últimos años muchas personas se han decidido por hacer esto. Así consiguen una vivienda prácticamente igual de grande que algunas casas pero por un precio menor por el hecho de ser un piso en un bloque de viviendas al juntar dos pisos. También es una actuación frecuente de empresas que tienen sus oficinas en bloques de pisos y necesitan expandirlas.

A primera vista, resulta muy sencillo, solo basta con tirar los tabiques que separan los pisos y ya tenemos el resultado deseado. Sin embargo, para este tipo de actuaciones siempre te encontrarás con trabas burocráticas y legales. Necesitarías una licencia de obras, un proyecto de obra realizado por un técnico competente, la autorización de la comunidad de propietarios y, además, notificar el cambio registral al catastro e inscribir el nuevo inmueble en el Registro de la Propiedad.

Puede que tengas suerte y que en tu bloque exista una escritura de división horizontal o estatutos donde se recoja el derecho de los propietarios a realizar segregaciones o agregaciones, verticalmente u horizontalmente, sin más obligación que la de contar con las licencias y permisos administrativos pertinentes.

Si no existen esas escrituras, de acuerdo con la reforma de la Ley de Propiedad Horizontal solo sería necesario la aprobación de tres quintas partes de tus vecinos propietarios de otros pisos. A pesar de esta norma, que en la mayoría de los casos resulta aprobada, habría que tener en cuenta también la estructura constructiva de los tabiques a tirar. Si los tabiques son muros de carga, se necesitarían unos permisos de obra mayor. Pero también puede darse la casualidad de que haya alguna instalación de agua, electricidad o gas o que ese tabique soporte el peso de una pared maestra de hormigón.

En ambos supuestos, con escrituras o sin ellas, los vecinos afectados tienen legitimidad para consentir las obras y tienen derecho a percibir las indemnizaciones correspondientes por los daños y perjuicios si los hubiera.

Otro punto importante es que no es lo mismo unir dos pisos de manera horizontal que vertical. El proyecto técnico y las licencias que hay que solicitar son distintas. Cuando los dos pisos se disponen para agregarlos de manera horizontal, es decir, están al mismo nivel de altura, lo único que hay que considerar es si la zona de separación es un muro de carga. Si los pisos están uno encima de otro, la finalidad sería realizar una vivienda tipo dúplex. Como en este caso existe una intervención clara sobre el forjado de la estructura, el proyecto técnico es obligatorio.

¿Cómo conseguir unir dos pisos?

Los pasos para conseguir hacer una agregación de dos pisos en una sola vivienda son relativamente sencillos. Los obstáculos más impertinentes que puedes llegar a encontrarte pueden surgir, aunque no lo creas, de tus propios vecinos. Y esto es conveniente explicarlo antes de cualquier otro tema. Para realizar un proyecto de estas características, es decir, tirar una pared de separación de dos pisos de un mismo bloque, ya sea de manera horizontal o vertical, es necesario un consenso vecinal.

Este consenso se basa en la aprobación por, como mínimo, tres quintas partes de la comunidad de vecinos propietarios del mismo inmueble. Ahora entenderás por qué este es el paso más difícil. Todos tenemos a ese típico vecino al que todo le molesta.

Habiendo superado ese obstáculo, lo demás es todo mucho más fácil. El siguiente paso que debes dar es contactar con un técnico competente en temas de reformas y construcción que pueda hacerte un presupuesto de lo que quieres llevar a cabo. Posteriormente, si aceptas su presupuesto, el técnico deberá elaborar un proyecto de obra.  

El técnico suele realizar antes de nada una inspección técnica con un equipamiento adecuado. Esto se hace para comprobar si a través de las paredes hay instalaciones de gas o de luz, si la pared es un muro de carga o si hay tuberías o bajantes o cualquier otro impedimento que pudiera afectar a la integridad de la reforma.

El proyecto es obligatorio en aquellas agregaciones que involucren un piso y otro encima, es decir, cuando el objetivo sea construir un dúplex y una escalera que los conecte. Esto es así porque cuando se produce un hueco en entreplantas, el forjado, que es la estructura principal del edificio, se ve afectado. En muchas ocasiones, también es obligatorio para agregaciones de pisos contiguos, ya que puede que la pared de separación sea un muro de carga o que la propia pared soporte uno.

Lo siguiente que debe hacerse es pedir los permisos y licitaciones de obra para llevar a cabo la reforma. Los permisos deben pedirse siempre antes de realizar la obra, si no puedes incurrir en una ilegalidad.

En el momento en el que recibas la resolución de los permisos, los trabajadores que contrates podrán comenzar con la demolición del tabique para realizar la agregación.

Habiendo realizado ya esto, normalmente lo siguiente es adecuar la casa a tus necesidades. Lo que suele ocurrir es que el propietario no quiera tener estancias duplicadas en su casa; en otras palabras, que no necesitarías dos cocinas ni dos salones exactamente iguales. Por tanto, se suele hacer una reforma y remodelación integral de forma que la vivienda tenga funcionalidad y se puedan repartir las habitaciones de manera lógica.

Como se ha dicho, para que consigas tener tu vivienda sería conveniente que mantuvieras una buena relación con tus vecinos para que no te destrocen tus ideales de un hogar. Los propietarios del inmueble tendrán la voz cantante a la hora de decidir si puedes agrandar tu vivienda.

Normativa y requisitos de unir dos pisos

La ley que regula todo lo que concierne a bloques de viviendas se denomina Ley 49/1960, sobre propiedad horizontal. La parte relativa a la agregación de viviendas puedes encontrarla en su art. 8, donde se especifica que un piso puede disgregarse para formar otros más reducidos o aumentarlos mediante la unión de uno colindante. La realización de obras de división o agregación es una de las cuestiones más controvertidas.

Puede ocurrir que haya ausentes en la junta de vecinos en la que se apruebe tu obra. En el art. 17.8 de la Ley de Propiedad Horizontal se establece que los ausentes tienen un plazo de 20 días para oponerse a la obra de agregación. Si tras este plazo no han presentado ninguna alegación, se considerará que su voto es favorable para la agregación de los pisos.

Existe la posibilidad de que no tengas que necesitar la aprobación de la junta de vecinos. Si en los estatutos de la comunidad aparece la legitimidad de los propietarios de elementos privados de dividir o unir pisos, no necesitarás que la comunidad de vecinos del bloque aprueba la obra.

En la Ley 8/2013 de rehabilitación, regeneración y renovación urbana también se especifica que la agregación de las dos viviendas tiene que hacerse siempre que la junta de vecinos decida, por un mínimo de tres quintas partes de los propietarios, que consiente la obra. Además, en la junta de vecinos se tendrán que determinar las indemnizaciones que se deban pagar a los vecinos afectados, los que vivan en pisos colindantes a aquellos en los que se van a realizar las obras. Estas indemnizaciones se reciben por los posibles daños y perjuicios que pudieran producir las obras a los vecinos cercanos. También son estos vecinos, los directamente afectados, los que tienen que consentir las obras, aunque deben argumentar debidamente el perjuicio que sufrirían, no puede ser solo por capricho.

Conviene que sepas los requisitos necesarios para realizar una agrupación o división de pisos o locales. Estos requisitos son, primeramente, obtener una autorización administrativa concedida por el órgano que corresponda en cada caso (ayuntamientos o comunidades autónomas). Esto viene recogido en el art. 10.3. Una recomendación importante que hacemos desde aquí es que si la comunidad autónoma en cuyo territorio se encuentre el inmueble en cuestión no exige esta autorización, deberías obtener un documento expedido por el municipio en el que se exhibiera la no exigencia de tal requisito.

Es importante destacar, ya para finalizar, que la fijación de las nuevas cuotas de participación resultantes de la división o agrupación requerirá el acuerdo de la junta por idéntica mayoría.

Cuanto cuesta unir dos pisos