Una finca es una unidad de propiedad inmobiliaria que cuenta con una porción delimitada de terreno. Una escritura refleja sus linderos, y su posesión queda registrada ante el Estado. La finca lleva definido también su uso, porque España regula la actividad que puede realizarse en la tierra. Las tipologías incluyen rústica, urbana, industrial y especial, definidas de acuerdo con planes nacionales, regionales y locales.
En ese contexto, las modificaciones de esa propiedad inmobiliaria deben notificarse a las autoridades, incluyendo la división de fincas. Otras posibilidades incluyen la segregación, agrupación y agregación, y debes realizar la tramitación ante el registro de tu localidad.
Los parámetros de referencia para este trámite son el uso del suelo junto con su urbanismo, y debes comprobar el contexto local antes de emprender la división de fincas. En primer lugar, que la unidad sea divisible según regulaciones de tamaño (volveremos sobre el tema más adelante).
Luego debes verificar la propiedad se encuentre registrada (inmatriculada), es decir, que exista como unidad. La tercera etapa del proceso es dejar constancia de la división en las escrituras públicas de la operación.
Las opciones
¿Cuál es tu proyecto de división? ¿Puedes concretarlo? ¿Cuál es el procedimiento? Comencemos por saber qué puedes hacer con la finca en materia de aumentos y disminución de superficie. Pero, de antemano, ten presente que solo los titulares de las propiedades implicadas en el proceso pueden realizar los cambios. La clasificación es como sigue:
División y segregación
Ambos separan una parte del terreno para crear nuevas fincas ¿La diferencia? Que la segregación produce una finca matriz originaria y una nueva finca resto independiente (dos en total). El proceso de división no deja finca originaria, sino unidades independientes: elimina la primigenia.
Además, la segregación se grava con el Impuesto de Actos Jurídicos Documentado (IAJD) de 1,5 % sobre la finca segregada. Pero en la división, todas las resultantes son pechadas.
Para dividir o segregar necesitas una licencia municipal (o declaración de innecesariedad) y los documentos detallan los linderos de las fincas resultantes.
Existen otros requisitos legales como la actualización de cualquier segregación previa; la solicitud de notificación al municipio, y la consideración de la unidad mínima de cultivo (en general: 2.500 metros para regadío y 2,5 hectáreas para secano) cuando se trata de una división de finca rústica; autorización de la comunidad de propietarios o municipal para algunos casos de propiedad horizontal. También puede requerir documentos técnicos y gráficos.
Agrupación y agregación
La agrupación es una o varias fincas que se convierten en una propiedad. No tienen que ser colindantes, sino que pueden buscar una explotación común. Su IAJD también es de 1,5 %. Por su parte, la agregación es la suma de un terreno (de finca completa o segregada) a la original, el límite de esta posibilidad se encuentra en que puede agregarse solo hasta una quinta parte de la finca receptora.
Los folios
Como dijimos al inicio, se trata de un trámite ante el registro de la propiedad –aunque también debes remitir la información al ayuntamiento–, y obtendrás como resultado escrituras o folios que identifican el nuevo estatus de la finca.
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