Normativa y requisitos de la división de fincas

Existe normativa nacional, regional y municipal relativa a la división de fincas. Algunas tienen que ver con el urbanismo y suelo, otras con funcionalidad (ingeniería) y también debes atender las exigencias fiscales.

Si quieres tener una referencia práctica, considera que te encuentras ante una división de fincas para realizar una venta fraccionada o una división de herencia.

La normativa nacional parte del texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación 7/2015. También sigues regulaciones de ordenación territorial, urbanística y de propiedad horizontal. La ley de suelo define las fincas y remite a la ordenación territorial para impedimentos a la división.

Por ejemplo, el ayuntamiento y los copropietarios de una propiedad horizontal pueden bloquear particiones en algunos casos. Pero estas opciones pueden variar por regulaciones locales o particulares del caso.

Las fincas rústicas tienen mínimos permitidos (2,5 hectáreas para secano y 2.500 metros para regadío) y, en general, no están permitidas divisiones que originen terrenos con superficies inferiores a dichos límites. Tampoco divides esta finca para convertirla al uso urbano particular.

Los requisitos

En primer lugar, los propietarios (actuales y nuevos) deben autorizar la división. Pero cada registro, que corresponde a cada nuevo propietario del terreno dividido, es individual e independiente de la finca original.

Adicionalmente, el proyecto de división puede requerir levantamiento topográfico, inspección de construcciones, representaciones gráficas y otras actuaciones técnicas especializadas, de ingenieros o arquitectos, de acuerdo con la finca que quieras dividir.

Ten en cuenta que existen dos procesos para realizar la parcelación de un terreno: la división y la segmentación, que se diferencian porque el primero elimina la propiedad original.

También debes considerar si el nuevo terreno se constituye como unidad, o se agrega o agrupa a una finca ya existente. La variedad de opciones origina precisamente algunas excepciones, como que se divida una finca de superficie reducida para anexarla a otra, que se tramite un cambio de uso o que exista una expropiación forzosa.

El procedimiento

Consulta los requisitos de tu municipio para registrar la división de fincas. Recuerda que se trata de un trámite delegado en autoridades locales y que, por ello, varían tanto los requisitos como las tasas que debes pagar. Consulta las también las autorizaciones previas que necesitas.

Un abogado debe realizar las nuevas escrituras. Ellas pueden incluir las referencias topográficas, descripciones y planos mencionados, de acuerdo con las exigencias locales. En todo caso, el notario se encarga de elevar las escrituras a registro público.

Los notarios y registradores de la propiedad están obligados a recoger la identidad de los titulares de los inmuebles, así como las descripciones de dichos bienes y las autorizaciones pertinentes. Ten en cuenta que el acto puede ser declarado nulo posteriormente, si se han incumplido algunas de las exigencias.

No olvides que la división de finca rústica, urbana o de cualquier otro tipo, amerita el pago de tasas e impuestos por inscripción de actos, traspasos patrimoniales o por la propiedad, por ejemplo. Además, cuando realizas el cambio, quizás debas pedir expresamente que la propiedad que registras se informe al catastro o al ayuntamiento.

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