¿Cuándo solicitar una división de fincas?

Eres propietario de una finca y vas a fraccionar el terreno para asignarlo a varios propietarios. Dejará de ser una unidad para convertirse en varias y debes notificarlo a las autoridades. Lo principal es que seas el propietario de la finca –o que seas el titular asignado si se encuentra en régimen ganancial– y que los otros dueños involucrados autoricen el negocio.

Luego debes saber qué puerta vas a tocar. Para tramitar una división de fincas necesitarás nuevas escrituras, inscripción notarial y registral. Soportas tu trámite con los documentos que reflejan la titularidad y obtendrás las nuevas escrituras resultantes.

Antes de realizar el proceso, para el cual necesitas asesoría especializada, debes verificar que existe posibilidad legal de realizarlo. Los parámetros se relacionan con ordenación territorial y urbanística nacional y local.

Por ejemplo, en una división de finca rústica debes respetar el tamaño mínimo de cultivo y para finca urbana puedes necesitar autorización. Ten presente que las unidades resultantes pagarán 1,5 % de IAJD (Impuesto de Actos Jurídicos Documentado).

La división se diferencia de la segregación porque resultan de ella varias fincas diferentes todas de la original. La segregación produce solo dos nuevas unidades: una matriz y otra resto. Un especialista puede aclarar las dudas que tengas sobre tu proyecto de división.

Urbanas y rústicas

Recuerda que el uso del suelo está regulado a través de planes nacionales, regionales y locales y no puedes modificarlo sin autorización. De modo, que puedes dividir la finca conservando el uso o proyectando tramitar su cambio. Puedes dividir un terreno, una vivienda, un local o un edificio.

Para dividir una finca urbana puedes necesitar autorización municipal o de la comunidad de propietarios. Ello puede depender de legislación local y de acuerdos específicos. En todo caso, puedes consultar al ayuntamiento del lugar donde se encuentra.

Además, solo puedes modificar unidades que sean realmente divisibles. Por ejemplo, una unidad privativa (una vivienda), pero no un edificio que se encuentra en régimen de propiedad horizontal. La división puede requerir un proyecto técnico realizado por un ingeniero o arquitecto que la explique.

Si tienes el propósito de dividir una finca rústica, debes respetar tamaños mínimos de cultivo. Como orientación podemos decirte que el menor para un terreno de regadío es de 2.500 metros, y para secano es 2,5 hectáreas. Sin embargo, considera los tamaños mencionados como referenciales, pues puede haber excepciones en tu comunidad.

Los terrenos industriales también pueden dividirse y conformarse como unidades separadas.

El motivo de la división

¿Qué te mueve a la división? ¿Es un proceso amistoso o conflictivo? Puedes dividir para vender segmentos, solucionar casos de lindes o en partición de herencias. Es importante que sepas que los trámites legales de notaría y registro –en los cuales puedes pedir también notificación al ayuntamiento y al catastro–, son puntuales. Las demoras pueden residir en la decisión de las divisiones o en las disputas generadas por ellas.

Las escrituras ameritan nuevas descripciones de la propiedad. En general puede realizarlas un abogado, salvo necesidades especiales que requieran la intervención de un topógrafo.

Recuerda que la división (y también la segregación) pueden requerir licencias de parcelación. Muchas veces se recomienda una segregación y no división, porque en la primera se pagan impuestos por la parcela segregada y en la segunda tributa todo el conjunto.