¿Cómo realizar una división de fincas?

¿Cómo concretarás tu proyecto de división de fincas? Ten en cuenta los siguientes factores: que sea legalmente posible, y que el propietario y los adquirientes la autoricen. Sobre esa base podrás emprender efectivamente el proceso.

Ten en cuenta que la modificación de fincas puede ser por división, segregación, agrupación o agregación. Las dos primeras restan terreno y las segundas lo añaden. El caso que nos ocupa es la división, que se diferencia de la segregación porque varias propiedades se derivan de una unidad (división) y la precedente desaparece. En la segregación la finca matriz sigue existiendo.

Digamos entonces que cuentas con las autorizaciones. Lleva a tu abogado las referencias de identidad de la propiedad y de los participantes en el negocio. Recuerda que deben redactarse nuevas escrituras para las fincas resultantes.

El proceso continúa con la inscripción ante notario y su elevación ante el registro de la propiedad. Ten en cuenta que puedes estar interesado en una porción y no en todas las resultantes. Por eso, tu inscripción puede ser independiente de las otras unidades.

Autorizaciones y parámetros

Lo fundamental es que la finca exista, es decir, que ya se encuentre registrada. Pero no siempre será posible la división. Al contrario, es probable que requieras autorización municipal o incluso una declaración que testimonie que no la necesitas (de innecesariedad).

Adicionalmente, en casos de finca urbana puedes requerir la autorización de los copropietarios de la propiedad horizontal. Piensa por ejemplo en la división de una vivienda (que solo se permite si puede contar con entrada independiente), el resto de los habitantes del edificio deben autorizar el cambio en las cuotas de participación (pero no en todos los casos).

La división de una finca rústica tampoco tiene libertad absoluta. En general debes respetar las dimensiones mínimas para cultivos (regadíos: 2.500 metros; secano: 2,5 hectáreas). Precisamente,  tampoco puedes dividir la finca rústica para generar parcelamientos urbanos. Pero existen excepciones a las superficies, porque una parte puede agregarse a un terreno colindante.

Entonces, ¿debes modificar el catastro, realizar un levantamiento topográfico o representación gráfica? Lo mejor es que acudas bien asesorado al proceso de división para que realices las gestiones necesarias sin dejar cabos sueltos ni excederte en detalles no pertinentes.

Recuerda además que pagarás impuestos y tasas por la modificación. Pueden afectarte el Impuesto de Actos Jurídicos Documentado aspecto importante (IAJD), el correspondiente a las Transacciones Patrimoniales (ITP), así como los respectivos a los bienes inmuebles y otros, según el caso.

El municipio

Recuerda que los ayuntamientos tienen competencias en la ordenación del territorio y el urbanismo. Como mencionamos, la participación puede ameritar tanto su autorización previa como su notificación posterior desde el Registro de la Propiedad (el propietario es responsable de solicitar la comunicación).

Adicionalmente, debes consultar si la normativa regional o local afecta tu plan de división de fincas. Por ejemplo, nota que no podrás realizar la división en zonas especiales de protección.

Las tasas e impuestos en cada paso del proceso dependerán del tipo de propiedad que modificas y los requerimientos locales.