¿Qué es calcular el valor catastral de una finca rústica?

Se acerca la época de impuestos y recibes una notificación con una actualización del valor catastral de la finca rústica que acabas de comprar. ¡Su valor catastral es casi doble de lo que pagaste! ¿Qué significa eso?

El valor catastral de un inmueble no es su precio de mercado, sino la valía referencial fijada por las autoridades y anotada en el catastro. Su función de referencia se relaciona con el pago de impuestos nacionales y locales, principalmente el IRPF (Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas), el IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles) y el IP, Impuesto sobre el Patrimonio.

Además, en caso de finca rústica pueden afectar también el ITPAJD (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados) y el ISD (Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones).

Aunque es una competencia de las autoridades, puedes objetar la valoración del catastro y buscar una revisión. Para ello encargas una tasación a un experto y recurres la opinión catastral. Recuerda que el mercado inmobiliario ha tenido años muy volátiles y las variaciones pueden haber afectado a tu propiedad. Siempre te convendrá que el cálculo del pago de impuestos se realice a valor presente y no a un valor pasado superior.

Cálculo y objeción

Como puedes observar, el catastro no es un documento estático, sino susceptible de variaciones en el tiempo. Piensa que no solo cambian los dueños, sino los usos de las tierras –los cultivos y la intensidad de la explotación– y las construcciones que realizas en ellas. Además, con el mercado inmobiliario y agrícola varían también los precios de las fincas en el mercado.

Por su parte, las autoridades municipales tienen el encargo de realizar actualizaciones masivas del catastro al menos cada diez años.

En ese contexto, el cálculo del valor catastral de finca rústica toma en cuenta su localización, tamaño (en hectáreas), calificación o aprovechamiento –el cual se puede subdividir en parcelas cuando varían los usos e intensidades­–, intensidad productiva y rendimiento teórico del uso de sus parcelas y subparcelas.

Puedes tomar dos caminos cuando no estás de acuerdo con el cálculo: interpones un recurso de reposición ante el catastro o, posteriormente, una reclamación económico-administrativa. Ambos en el mes posterior a la notificación de actualización del valor o en los 10 días posteriores a la convocatoria por edicto, según sea el caso.

La normativa y procedimientos, tanto para la valoración como para las objeciones, pueden variar entre un municipio y otro.

Informe técnico

El experto en valorar el valor catastral de un terreno te entregará un informe que reflejará los parámetros que utilizó para realizar el trabajo. De la misma manera que las autoridades, tomará en cuenta el contexto, las características particulares y el uso de tu finca rústica para producir su informe.

Con ello, te proporcionará los argumentos pertinentes para rebatir el dictamen de las autoridades. Un informe de valoración catastral debe hacer referencia al dictamen actual. Recuerda que puedes encontrar que algunas características particulares se omitieron en medio de un proceso de valoración colectiva.