Tutorial técnico sobre Inspección de edificios

Manuel

Manuel

Arquitecto Técnico

La redacción de un Informe de Evaluación de un Edificio consta de varias etapas. La primera de ellas y una vez aceptado el encargo profesional y firmado el contrato con nuestro cliente, es la toma de datos previa a la visita del edificio.

Posteriormente llevaremos a cabo la visita al inmueble y la inspección propiamente dicha. La etapa final es la redacción del informe por medios informáticos, ya desde nuestro despacho.

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Toma de datos antes de la visita

Debemos saber qué nos vamos a encontrar. No es aconsejable ir a ciegas a un inmueble sin conocer al menos una serie de datos básicos. Por ello es importante que obtengamos, al menos, la siguiente información:

Antigüedad del edificio

Si la propiedad desconoce este dato lo deberemos obtener consultando el Catastro. Dependiendo de la antigüedad nos encontraremos con materiales y técnicas constructivas muy diferentes, desde vigas de madera, muros de adobe, instalaciones de fontanería de plomo, o bajantes y cubiertas de fibrocemento en los edificios más antiguos, hasta materiales más actuales y más parecidos a los que utilizamos a día de hoy.

Referencia catastral

La referencia catastral, como sabemos, es el DNI de un inmueble. Es imprescindible tenerlo perfectamente identificado. Si los propietarios desconocen este dato, podemos consultarlo a través de la plataforma digital del catastro introduciendo la dirección postal exacta. Recordemos que los datos catastrales que nos interesan son los de la matriz, es decir, los primeros 14 dígitos alfanuméricos.

plano situacion

Plano de situación extraído del catastro

Tipología del edificio

Nos interesará también conocer si se trata de un edificio exento o entre medianeras, el número de plantas que tiene y si alguna de ellas está bajo la rasante del terreno, el número de viviendas por plantas, la superficie media de las viviendas y locales, el tipo de cubierta y la posibilidad de acceso a las mismas, si dispone de ascensor, cuarto de contadores, etc.

Patologías detectadas por los vecinos del inmueble

Aunque seremos nosotros, como técnicos, los que valoraremos cada una de las patologías que nos encontremos el día de la visita, es importante saber qué viviendas o zonas comunes del edificio pueden presentar alguna patología en opinión de los vecinos.

Últimas reformas realizadas en el edificio

En el caso de que el edificio haya sido reformado, total o parcialmente, solicitaremos al representante de la comunidad de vecinos, que tenga a mano para el día de la visita el proyecto o presupuesto de la empresa constructora, a fin de conocer el alcance de esas intervenciones.

Como mínimo, deberemos realizar la inspección al edificio conociendo estos datos básicos.

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Visita al edificio

El día de la inspección, al tratarse de una inspección ocular, deberemos llevar el material que consideremos imprescindible para ello.

Suele ser conveniente reunirse previamente con el presidente o representante de la comunidad para obtener datos fundamentales como el CIF de la propiedad, los datos del representante legal de la comunidad de vecinos, gastos de comunidad, proyectos de reformas anteriores, resultado de las inspecciones técnicas realizadas con anterioridad, motivo de la inspección (por antigüedad o para realizar una reforma posterior), personas de más de 70 años de edad que residan en el edificio o personas con movilidad reducida, etc.

Posteriormente realizaremos las visitas a las distintas áreas del edificio. Si no hemos analizado la fachada principal del edificio antes de entrar en el inmueble, será un buen momento para supervisarlo ocularmente desde la calle.

fachada ite

Inspección ocular de una fachada desde la calle

Puede ser aconsejable comenzar por las zonas comunes. Visitar la cubierta plana del edificio, además de para conocer el estado de conservación de ésta, puede resultarnos muy útil para hacernos una idea de la distribución general del edificio, ubicando los patios de luces, la orientación, los edificios colindantes (si los hay), etc.

En las cubiertas planas observaremos si hay o no grietas que nos puedan preocupar o zonas por donde el agua de lluvia se pueda filtrar por escasa pendiente, juntas de dilatación en mal estado, sumideros embozados o mal situados, baldosas levantadas, etc.

cubierta ite

Inspección de una cubierta plana

Si hubiera cubiertas inclinadas en el edificio y su acceso fuera posible deberemos acceder con los medios de seguridad adecuados para supervisar sobre todo el estado de conservación de los faldones, cumbreras y limas, y canalones, cuando sea posible.

Pasaremos a visitar los cuartos de contadores de electricidad y de fontanería en el caso de que estén centralizados en alguna zona común del edificio.

contadores agua

Batería de contadores de agua

contadores electricidad

Batería de contadores de electricidad

Recorrer el edificio sin utilizar el ascensor (subiendo o bajando escaleras) es lo más adecuado, pues nos permite localizar posibles patologías en la caja de escalera, especialmente grietas o fisuras en las paredes, que en muchos casos podrían ser de carga.

En la zona de entrada al edificio, en el zaguán o vestíbulo, observaremos la accesibilidad al inmueble desde la calle, si hay que superar alguna barrera arquitectónica, el ancho de los pasillos, la existencia de alguna rampa y las características de éstas, señalización de seguridad, etc.

escalones

Barrera arquitectónica (escalones) en el acceso a un inmueble con posibilidad de reemplazarlos por una rampa

Si hubiera ascensor en la finca mediremos el interior de la cabina para comprobar si es accesible o no. Recordemos que disponer de un ascensor no garantica que el itinerario entre plantas tenga que ser necesariamente accesible.

Es ahora un buen momento para analizar si técnicamente sería posible instalar un ascensor (si no lo hubiera) ya sea por el ojo de escalera o por la fachada principal, laterales o posterior, o por los patios de luces en el caso de que los haya.

Aprovechando que estamos visitando las zonas comunes comprobaremos si el edificio cuenta con instalaciones contra incendios: extintores, columnas secas, rociadores, etc.

A lo largo de nuestra visita a las zonas comunes del inmueble, iremos obteniendo datos referentes al tipo de estructura y cimentación que tiene el edificio. Si bien, no tendremos acceso a la cimentación, ésta puede deducirse por el tipo de estructura que tengamos.

Obviamente habrá datos que no podremos ver, como el tipo de vigas (metálicas o de hormigón armado), viguetas de hormigón pretensado, o de acero, pilares metálicos o de hormigón armado… pero en muchos casos (y sobre todo si tenemos experiencia) podremos deducir todos estos datos. En cualquier caso, cuando redactemos el informe, deberemos indicar que no sabemos a ciencia cierta de qué materiales se compone la cimentación y la estructura, y que son deducciones que hemos hecho tras la inspección ocular.

Posteriormente, y una vez hayamos visitado todas las zonas de uso común del edificio trataremos de visitar el interior de todas las viviendas, o de no ser posible, el mayor número de éstas.

En algunos casos, el representante de la comunidad nos irá acompañando durante la visita a las viviendas, sin necesidad de acceder a ellas. Esto resulta muy útil cuando visitamos viviendas en las que sus propietarios o arrendatarios no conocen bien en qué consiste nuestro trabajo. Es habitual encontrar personas desinformadas o personas de edad avanzada que tienen cierto recelo a dejar entrar a un desconocido en sus casas. En estos casos la presencia junto a nosotros del presidente o representante de la comunidad de vecinos siempre nos resultará de gran utilidad.

El acceso a las viviendas la realizaremos informando a sus ocupantes de qué deseamos ver en la vivienda. Aprovecharemos para preguntarles si hay alguna zona de la vivienda que presente alguna patología a juicio de sus ocupantes, como humedades, fisuras, grietas, etc.

Nuestra inspección ocular deberá orientarse hacia las paredes, techos y elementos estructurales fundamentalmente. Si detectáramos alguna patología, la examinaremos detenidamente y tomaremos datos de la misma.

Si encontramos grietas o fisuras, trataremos de deducir el origen que las ha causado, o si son antiguas o recientes. Tras una inspección ocular no siempre resulta fácil obtener estos datos y en estos casos nuestros conocimientos en el área de las patologías y la rehabilitación de edificios, así como nuestra experiencia, nos serán muy útiles para obtener información veraz y fiable.

alfeizar

Alfeizar con falta de mantenimiento

Otras patologías muy frecuentes son las humedades. En este caso deberemos deducir si se trata de humedades por condensación (muy frecuentes en zonas sin ventilación adecuada y en paredes poco o nada soleadas), humedades por filtración (sobre todo en paredes o techos en contacto con el exterior), humedades por capilaridad (en los bajos del edificio y normalmente cuando no hay forjado sanitario) o humedades accidentales debido a falta de estanqueidad en las instalaciones, ya sean de fontanería, calefacción o bajantes.

cornisa

Cornisa desprendida y con riesgo de caída a la vía pública

Nunca estará de más informar a los usuarios sobre las patologías y su gravedad, de este modo no habrá sorpresas cuando se redacte el informe de evaluación del edificio. Tan malo es que los usuarios obtengan un informe con patologías que ignoran que las tienen o a las que no le dan importancia, como patologías que carecen de relevancia mientras los propietarios consideran que tienen una mayor gravedad.

Desde el interior de las viviendas tendremos ocasión de visualizar las fachadas mucho más de cerca que desde la inspección ocular que habremos hecho desde la calle. Será el momento de comprobar que todos los elementos de fachada estén bien fijados a la misma (barandas, cornisas..) y que no haya riesgo de caída a la vía pública.

patio de luces

Patio de luces con bajantes vistos

Observaremos si las fachadas, ya sean las que dan a la calle o a los patios de luces, carecen de fisuras o grietas, eflorescencias, desprendimientos de los revocos o abombamientos, humedades, etc.

Las bajantes, si son vistas, podrán supervisarme mejor desde las ventanas que dan a los patios de luces o fachada principal. La falta de estanqueidad de éstas se hará patente si observamos manchas o chorreones en las paredes o en los mismos tubos.

Aprovecharemos la visita a las viviendas para obtener datos sobre el tipo de calefacción o refrigeración que usan, el tipo de carpintería y su estanqueidad, orientaciones y sombras sobre las fachadas y demás datos que nos servirán para realizar el certificado de eficiencia energética, que como sabemos es una de las partes de las que se compone todo Informe de Evaluación de Edificio.

No olvidaremos nunca visitar los locales o almacenes situados en la planta baja o sótanos del edificio, pues nos ayudará a descartar patologías tales como humedades por capilaridad, asientos diferenciales en el edificio (más evidentes en las zonas más cercanas a la cimentación) o el estado de los pilares y vigas (más cargados en estas plantas que en las plantas superiores).

fachada estado

Fachada prefabricada en mal estado

Tras las visitas a las zonas de uso común y de uso privado del edificio podremos dar por concluida la visita al inmueble.

Redacción del informe correspondiente

El informe se realizará en los días inmediatamente posteriores a la visita, sin dejar pasar muchos días, a fin de tener recientes todos los datos que necesitamos.

Utilizaremos los medios informáticos adecuados o los que nos proporcione cada Administración. Trataremos de ser totalmente objetivos y no nos dejaremos llevar por los comentarios de los vecinos respecto a las patologías que hemos ido detectando.

Finalmente entregaremos las copias necesarias a la comunidad de propietarios y realizaremos las gestiones con la Administración que nos hemos comprometido.

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