Qué se revisa en la ITE

Jose Manuel

Jose Manuel

Arquitecto Técnico

¿Qué es la ITE?

Para aclarar términos, la ITE, es la inspección técnica de edificios, el equivalente a la conocida por todos ITV de los coches, solo que aplicable en este caso a inmuebles. Aunque puedan parecer similares, y el caso es que los son, hay muchas diferencias, supongo que igual que semejanzas de un automóvil a una casa.

Ambas existen para garantizarnos que ambos elementos están en un estado suficientemente buenos como para que funcionen adecuadamente y no sean un riesgo, ni para los usuarios de los mismos ni para las demás personas que puedan estar en las cercanías.

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Entiendo que se trata de una manera de quitarse responsabilidad del estado, y disminuir los posibles accidentes que pueden acontecer en la vida diaria, tales como caídas de balcones, fachadas, electrocuciones, desagües en mal estado que pueden llegar a afectar las cimentaciones de edificios.

Igualmente son peligrosos los forjados en mal estado, falta de impermeabilización, etc, es decir defectos y faltas de mantenimiento que puedan causar daños sobre las personas o sobre otros inmuebles.

El procedimiento es donde más se difiere de la inspección de un vehículo, puesto que los coches han de ir a unas instalaciones que realizan unas pruebas normalizadas y por una empresa autorizada.

En cambio la ITE, se realiza por un técnico competente, pero que solo suele realizar una inspección visual, y el mayor problema que puede darse es el de los vicios ocultos, puesto que, por ejemplo, pueden existir forjados que estén en mal estado, pero que al tener un falso techo de escayola no sea detectable, y por otro lado la realización de catas para asegurarse serían de un costo exagerado.

Por lo que solo se puede inspeccionar correctamente si existen defectos observables, tipo grietas o fisuras, asentamientos que puedan indicar problemas mayores de lo que inicialmente se pudiese pensar. 


Revisión de edificios de más de 50 años

Son las administraciones públicas las que establecen los plazos en los que son obligatorias este tipo de inspecciones, la primera suele ser a los 50 años desde que se construyó el edificio, para ser posteriormente preceptivas cada 10 años, el primer plazo coincide con la vida útil teórica de un inmueble residencial.

Como ya se supondrá, no quiere decirse que a los cincuenta años se vaya a caer el edificio, no obstante si que se supone obsoleto en instalaciones y que puede haber sufrido daños la estructura, en función de la zona en la que se encuentre, por ambientes marítimos, nieve, cambios bruscos de temperatura, etc. 

Asimismo, indicar que no todos los ayuntamientos, que son las administraciones públicas encargadas de gestionar este tema, la ejecutan, sino que hay que mirar en las ordenanzas de cada uno, cada ayuntamiento es un mundo, y lógicamente cuanto mayor es el municipio, más avanzado suele estar este tema, siendo los ayuntamientos limítrofes de los anteriores los que suelen trasponer normativa y a los más pequeños es donde suele tardar más en llegar.

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Cada localidad suele tener su propio formato, que hay que tener en cuenta en la realización, puesto que aunque la inspección sea la misma, el informe no lo será y tendrá datos distintos, desde datos registrales o notariales a la simple referencia catastral.

Indicar que puede parecer un informe sencillo, pero es solo en el caso de que no haya problemas, con lo que puede parecer que no se ha hecho nada, pero en el caso de que existan incidencias, y sobre todo si son graves o costosas, habrá que obligar al propietario a la realización de obras de reparación que pueden llegar a ser muy costosas e incluso a la declaración de ruina de un inmueble.  

Requisitos para pasar la ITE

Aquí vamos a proceder a explicar, de una manera lo más sistemática posible, el desarrollo de una inspección técnica de edificios:

  • En primer lugar, se tratará de comprobar que la cimentación está en buen estado, para ello las únicas opciones que conozco son la inspección de existencia de grietas que delaten asentamientos, la comprobación de aplomados en pilares y la realización de una prueba de estanqueidad del saneamiento, esta última aunque aconsejable, puesto que comprueba también el funcionamiento de una instalación importante es de difícil ejecución y no se suele realizar.
  • En segundo lugar se habrá de comprobar la estructura, pilares y forjados, y voladizos (este último punto es muy importante, sobre todo si están sobre la vía pública). Las opciones son similares al punto anterior, pero aquí si podemos observar ciertas zonas vistas, que por otro lado son las más peligrosas.
  • Siguiendo hacía arriba, estará la comprobación de las cubiertas, tejas en mal estado, impermeabilización en mal estado, este punto también puede acometerse con una prueba de estanqueidad, que tampoco suele hacerse por el elevado coste y la dificultad en la ejecución de la misma, por otro lado la impermeabilización deficiente causa daños visibles dentro del edificio en forma de manchas.
  • Ahora bajamos un poco y nos referiremos a los revestimientos, existen pruebas para determinar el estado de los mismos, pero realmente una inspección visual y quizás táctil, nos puede ser suficiente para comprobar que no se van a caer, no dentro ni fuera del edificio.
  • En cuanto a las instalaciones, podemos realizar distintas pruebas a la electricidad con un simple polímetro, desde tomas de tierra, a voltaje o mediante el botón el funcionamiento del diferencial, asimismo con la existencia de una factura de electricidad se supone que la propia compañía eléctrica ha comprobado el estado de la instalación.
  • La fontanería entiendo que comprobando los distintos grifos es suficiente asimismo con la existencia de una factura de suministro se supone que la propia compañía ha comprobado el estado de la instalación.
  • Respecto al gas, si sería necesario comprobar que se ha pasado la correspondiente inspección reglamentaria.

Por último, citar los informes desfavorables, si observamos defectos graves habrá que ordenar acciones urgentes del tipo apuntalamiento, para el resto de defectos, se someten a un plazo para la solicitud de licencia de obras, y otro plazo para la reparación de los defectos señalados, así como la necesidad de un nuevo informe indicando que se han resuelto las deficiencias observadas.

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Si eres un profesional del sector y tienes dudas sobre la realización de una ITE puedes leer este post en el que un técnico cuenta un caso real de inspección técnica.

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