Procedimientos para la certificación de edificios

Silja

Arquitecto

Aunque cada vez está más asimilada por la sociedad la existencia del certificado de eficiencia energética, son muchos los interrogantes que se plantean todavía y muchos los falsos mitos. Por ello, vamos a hacer un resumen claro sobre el procedimiento del certificado energético centrándonos concretamente en el certificado energético de edificios completos.

¿Qué normativa regula la certificación energética de edificios?

El Real Decreto 235/2013, de 5 de abril, y modificado por el Real Decreto 564/2017, de 2 de junio. Esta normativa regula la certificación energética de todos los tipos de edificios, nuevos y existentes, de todos los usos.

¿Quién está obligado a hacer el certificado de eficiencia energética?

Desde el año 2013 todos los inmuebles que sen pongan en el mercado para vender o alquilar deben tener el certificado energético. Su realización es obligación del propietario del inmueble. En el caso de compra-venta de inmuebles, el notario exigirá adjuntar dicho certificado para la realización de la venta. En el caso de alquiler, el propietario deberá estar en posesión del certificado y aportarle una copia al inquilino.

Los edificios de nueva construcción también tendrán que hacer el certificado energético, que se hará conjuntamente con el proyecto.

Podemos hacer el certificado energético tantas veces como queramos, aunque no estemos obligados. Por ejemplo, podremos hacer el certificado energético de un edificio en el que varias de sus viviendas ya tengan su certificado individual. En este caso, el que tiene validez es el que se haya registrado con fecha posterior.

¿Qué tipo de inmuebles tienen la obligación de tener el certificado energético?

Todos los edificios o partes de edificios que se vendan o alquilen a un nuevo arrendatario. Es decir, cualquier edificio, vivienda, local u oficina que se vaya a vender o alquilar.

Están excluidos los siguientes casos:

  • Edificios protegidos oficialmente, siempre y cuando cualquier mejora de su eficiencia energética alterase de manera inaceptable su aspecto. Ojo, porque esta norma ha cambiado en junio de 2017. Entre 2013 y 2017 lo edificios catalogados no necesitaban certificado energético. Ahora, en la práctica, este apartado no es de aplicación, pues en cualquier edificio protegido es susceptible de hacer mejoras energéticas.
  • Edificios exclusivos como lugares de culto o para actividades religiosas. Es decir, las iglesias y edificios afines.
  • Construcciones provisionales, inferiores a dos años.
  • Edificios industriales.
  • Edificios aislados cuya superficie útil sea inferior a 50 m². Esto no incluye viviendas o locales de menos de 50 m², pues suelen ser parte de un edificio mayor. Está pensado para pequeñas edificaciones exentas como cobertizos, quioscos o chiringuitos de pequeño tamaño.
  • Edificios que se compren para demoler.
  • Edificios de viviendas cuyo uso sea inferior a 4 meses al año.

Pueden existir edificios que tengan partes que hay que certificar y partes que no. Por ejemplo, edificios industriales con oficinas. En estos casos, haremos el certificado exclusivamente de la parte que sí se puede certificar, la parte de oficinas.

Se suele decir, para resumir, que el certificado energético se hace cuando se vende o alquila una vivienda o local, pero como podemos ver es necesario para vender o alquilar cualquier edificio que no esté en las exclusiones anteriores.

Por ejemplo, también hay que hacer el certificado energético para vender o alquilar los siguientes tipos de edificios: hospitales, hoteles, colegios, institutos, residencias, edificios de oficinas, etc.

Además, los edificios públicos tendrán que tener siempre el certificado energético en vigor y exponerlo en un sitio visible, aunque no se vayan a vender o a alquilar.

¿Cuando tengo que realizar el certificado energético?

Hay que realizarlo antes de vender o alquilar un inmueble. En certificado tiene una validez de 10 años. Durante estos 10 años podremos alquilar o vender el inmueble cuantas veces queramos sin necesidad de renovar el certificado. A partir de los 10 años y siempre y cuando queramos alquilar o vender de nuevo dicho inmueble deberemos renovar el certificado.

¿Quién puede realizar el certificado energético de un edificio?

Este es un tema controvertido, porque ninguna ley dice explícitamente cuales son las titulaciones habilitadas para ello. Según el Real Decreto 235/2013 que regula la certificación energética, lo puede hacer cualquier técnico habilitado para la realización de proyectos, direcciones de obras y direcciones de ejecución de obras de edificación y para la redacción de proyectos de sus instalaciones térmicas.

En la práctica, esto quiere decir que están capacitados los arquitectos, arquitectos técnicos y gran parte de los ingenieros e ingenieros técnicos que existen en la actualidad.

¿Por qué realizar el certificado de un edificio completo?

Existen dos maneras de certificar un edificio: o bien certificando el edificio en su conjunto o bien certificando cada local o vivienda por separado. La validez de una u otra será absolutamente la misma.

Cabe decir que, si certificamos un edificio completo, este debe tener el mismo uso. Si no es así, deberemos hacer un certificado para cada tipo de uso diferente. Por ejemplo, en un típico edificio residencial con locales en el bajo, deberemos hacer un certificado para el conjunto de las viviendas y otro certificado para el conjunto de los locales.

Hacer el certificado energético de un edificio completo merece la pena, principalmente, por motivos económicos. Las tasas de registro, si las hay, son siempre más baratas en el caso de edificios completos que en el certificado individual de cada vivienda. Los honorarios del técnico serán también menores en el caso de certificar el edificio completo que en el de cada uno de los locales o viviendas.

El certificado de edificios completos se suele hacer en el caso de tener que hacer el Informe de Evaluación del Edificio, en el cual es obligatorio certificar todo el edificio y por ello es mucho más económico certificarlo en su conjunto.

Normalmente, en edificios de viviendas no se suele hacer el certificado del edificio porque no se suele dar el caso de que todos los vecinos quieran alquilar o vender a la vez. Aunque existen edificios con un único dueño que tiene todos o casi todos los pisos en alquiler, en los que suele haber bastante rotación de inquilinos, a los que si les compensa.

¿Cual es el procedimiento para realizar el certificado energético de un edificio completo?

Como en cualquier otro tipo de certificado energético, para realizar el certificado energético de un edificio completo deberemos ponernos en contacto con un técnico competente.

Lo primero que tendrá que hacer el técnico es realizar la visita al inmueble, para lo cual deberemos concertar una visita al edificio con él. Los datos que ha de tomar el técnico son las medidas del inmueble, especialmente las de la envolvente exterior (fachadas, suelo, techo, medianeras, etc.), así como las medidas de las ventanas.

También es importante la toma de datos de las instalaciones térmicas: agua caliente, calefacción y aire acondicionado. En el caso de que el uso del inmueble no sea residencial, es decir, locales, oficinas y, en general, cualquier edificio de uso terciario, será necesaria la toma de datos de la iluminación y de la ventilación del local.

Si se trata de un edificio de viviendas, el técnico deberá tomar datos del mayor número de viviendas posible, por tanto es recomendable pactar entre el técnico y los vecinos un horario de visitas cómodo para todos.

Es útil conocer la composición de las fachadas que estén en contacto con el exterior, así como de la cubierta o el suelo. Para conocer dicha composición hay varias posibilidades: la más exacta sería hacer una cata de la fachada, que en la práctica nunca se hace porque es un procedimiento caro y destructivo; la siguiente sería tener el proyecto o una memoria de calidades, que suele ser habitual en edificios nuevos pero difícil en edificios antiguos; la tercera y más habitual, pero menos precisa, es que el técnico estime una composición de fachada tipo en función de la antigüedad del edificio, el acabado y grosor de la fachada, la tipología propia del lugar, etc.

La última parte en la toma de datos, pero muy importante, es el análisis del entorno: voladizos que dan sombra al inmueble, edificios vecinos, orientación, etc. Este análisis se hace tanto en la propia visita como consultando datos online mediante vistas aéreas, datos del catastro, etc.

Una vez que el técnico ha recabado todos los datos necesarios, es necesario que los introduzca en los programas oficiales establecidos para tal efecto. Existen cuatro programas oficiales para la certificación energética, que son los siguientes:

  1. Herramienta Unificada: Es la principal herramienta para certificar cualquier tipo de edificio, ya sea en su fase de proyecto como de un edificio terminado. Debido a que es más complejo que el resto, solo se suele usar en los casos en los que el resto de programas no son válidos, es decir, en edificios en proyecto de uso no residencial.
  2. CERMA: Es una herramienta que sirve solo para certificar edificios de uso residencial, ya sea en su fase de proyecto como en edificios ya construidos.
  3. CE3 y CE3X: Son dos herramientas para certificar únicamente edificios existentes, es decir, no sirve para certificar edificios en proyecto. El CE3X ha adquirido más popularidad y actualmente es el que más se usa.

Para el certificado de un edificio existente, como ya hemos dicho, lo más habitual será usar el CE3X. Hay que hacer un certificado independiente para cada tipo de usos diferente. En todo caso el CE3X diferencia entre los usos residencial, terciario y gran terciario. El uso terciario incluye datos de iluminación y ventilación, y el uso gran terciario incluye estos datos más otros datos específicos sobre las instalaciones.

El procedimiento para la introducción de datos en el CE3X de un edificio es análogo al de una vivienda o local. Primero hemos de introducir los datos generales del edificio. Luego debemos introducir todos los datos de la envolvente térmica: composición y superficie de fachadas, cubiertas, suelos, medianeras, ventanas y puentes térmicos.

Por último, debemos introducir todos los datos referentes a las instalaciones: agua caliente sanitaria, calefacción, aire acondicionado, ventilación, iluminación, etc., según proceda.

Una vez introducidos los datos en el programa, este arrojará una calificación energética. De hecho, existen varias calificaciones energéticas que arrojará el programa: por un lado la calificación de la demanda de calefacción y refrigeración, en kWh/m², y por otro lado la calificación de las emisiones de CO2 del edificio en su conjunto y de cada tipo de instalación por separado: calefacción, refrigeración, agua caliente e iluminación.

En función de todo esto, el técnico debe proponer uno o varios conjuntos de medidas de mejora y la nueva calificación que tendría el edificio si se aplicasen estas medidas. También tendrá que hacer un análisis económico calculando el coste de dichas medidas y los años de amortización de dichas medidas si se llevasen a cabo.

Una vez finalizado el certificado energético, habrá que registrarlo. Aunque el registro del certificado es responsabilidad del propietario, muchas veces es el técnico el que se encarga de registrarlo y pagar las tasas en su nombre, siempre que así lo tengan acordado.

Una vez registrado, se le entregará un ejemplar del certificado al propietario. Si el edificio es una comunidad de propietarios, este ejemplar podrá ser custodiado junto con el libro del edificio y entregar una copia al vecino que así lo solicite.

En definitiva, hacer el certificado energético de un edificio completo es algo habitual. En edificios residenciales, compensa si queremos hacer varios certificados a la vez. Tenemos que tener en cuenta que hay que hacer un certificado para cada tipo de uso, es decir, diferenciar el certificado de las viviendas del de los locales. Cualquier edificio de más de 50 m², que no sea un edificio religioso o una nave industrial, y que vaya a ser vendido o alquilado habrá de tener el certificado energético.

¿Cuánto cuesta un certificado energético?

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