Es habitual ver edificios en nuestro entorno que están en mal estado de conservación y desentonan con sus edificios vecinos. A veces no vive nadie en ellos y sus propietarios no se preocupan o no llegan a saber el alcance del mal estado de su inmueble. Pero, salvo en casos flagrantes, no podemos saber a simple vista si un edificio está en ruinas o no.
Por ello, para evitar que el estado de ruina se convierta en una percepción subjetiva, existe el estado de ruina técnica, que es una declaración oficial decretada por el ayuntamiento y no da lugar a medias tintas: si un edificio está declarado en ruinas hay que demolerlo o rehabilitarlo.
Existen muchos motivos por los que nos puede interesar que se declare la ruina técnica de un edificio, un ejemplo puede ser que la casa en ruinas del vecino nos produzca patologías en el nuestro: humedades, gritas, etc. Otro ejemplo puede ser la declaración de ruina de nuestra propia vivienda para acceder a ciertas subvenciones o por motivos fiscales.
Tipos legales de ruina
Realmente, existen tres supuestos legales de ruina:
- Ruina Económica: El coste de las reparaciones para rehabilitar la construcción o edificación, supera la mitad del valor de construir un nuevo edificio o construcción con parecidas características y la misma superficie construida que la existente, sin incluir el valor del suelo.
- Ruina física o técnica: El edificio tiene afectados los elementos estructurales fundamentales, de tal manera que no es suficiente hacer una pequeña reparación sino que será necesario sustituir dichos elementos en una extensión superior a un tercio de la totalidad de los mismos.
- Ruina urbanística: La conservación del edificio requiere ciertas obras que no pueden realizarse legalmente por encontrarse éste fuera de ordenación.
Ruina urbanística
La ruina urbanística no implica la demolición del edificio. El edificio estará “fuera de ordenación” (incumpliendo el planeamiento actual) hasta que termine su vida útil y de verdad llegue a estar en ruina técnica, para lo cual pueden pasar muchos años. Así que este estado no se considera una ruina per se.
Ruina económica y ruina técnica
La ruina económica y la ruina técnica son, a día de hoy, dos enfoques de un mismo hecho. Todo edificio en ruinas es susceptible de ser rehabilitado con más o menos dinero. Si el dinero que hay que invertir para rehabilitarlo se acerca al de construir un edificio nuevo, generalmente nos compensará más hacerlo de nuevo. A veces esto no es posible, puesto que el edificio en cuestión está protegido, catalogado o simplemente tiene un valor que merezca la pena mantener. Pero este es otro asunto.
Procedimiento de declaración de ruina
Así que para decretar la situación legal de ruina es necesario abrir un expediente de ruina, que viene regulado en distintas leyes autonómicas. Este expediente lo puede abrir el ayuntamiento de oficio (a consecuencia de un informe de los servicios técnicos municipales) o a instancias de cualquier interesado (propietario, vecino, etc.). Si lo incoa un particular necesitará, además de los datos relativos al edificio, un informe de ruina (o certificado de ruina o dictamen de ruina, según cada ayuntamiento) realizado por un técnico competente, arquitecto o arquitecto técnico.
Una vez presentada la documentación correspondiente en el ayuntamiento, los técnicos municipales comprobarán el estado del edificio y emitirán un informe confirmando el estado de ruina, de ser el caso, o tramitándolo de forma contradictoria. Si el edificio estuviera protegido, se trasladaría a la administración competente para que valore el caso y tome las medidas oportunas.
Si el edificio tiene que ser demolido o rehabilitado se notificará a los propietarios, se les dará un plazo de audiencia y se les permitirá hacer un informe contradictorio (si no son ellos los que han iniciado el expediente). Posteriormente, se abrirán sucesivamente plazos para que los propietarios presenten un proyecto de rehabilitación o demolición, designen a un director de obra y comiencen la ejecución de la demolición o la rehabilitación. De no ser así, el ayuntamiento procederá a su ejecución subsidiaria.
Los trámites que conlleva la declaración de ruina técnica de un edificio y su posterior demolición son muy largos y pueden durar años, especialmente si el propietario no tiene ningún interés en demoler el edificio. Por tanto, si quieres estar bien asesorado en este procedimiento consulta con tu arquitecto de confianza.