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Modelo orientativo para arrendamiento de vivienda habitual, con cláusula MASC (obligatoria en determinados procedimientos desde el 03/04/2025) y referencias a la actualización de renta con IRAV cuando aplique.
¿Qué es un contrato de arrendamiento y para qué sirve?
Un contrato de arrendamiento (o de alquiler) es el acuerdo por el que un propietario (arrendador) cede el uso de una vivienda a un inquilino (arrendatario) a cambio de una renta, fijando por escrito duración, precio, fianza, gastos y condiciones de uso. En vivienda habitual se rige, principalmente, por la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU).
Diferencia entre alquiler y arrendamiento
En la práctica cotidiana se usan como sinónimos. “Arrendamiento” es el término jurídico más habitual en la normativa, y “alquiler” el más común en lenguaje diario.
Partes del contrato de arrendamiento
- Arrendador (propietario): quien entrega el uso de la vivienda.
- Arrendatario (inquilino): quien la ocupa y paga la renta.
- Avalista/fiador (si aplica): responde si el arrendatario incumple (debe quedar muy claro qué garantiza y con qué límites).
Cláusulas obligatorias del contrato
Estas son las cláusulas que deberían aparecer sí o sí para evitar conflictos:
Identificación de las partes
Nombre completo, DNI/NIE, domicilio a efectos de notificaciones, y medios de contacto.
Descripción del inmueble
Dirección completa, anejos (garaje, trastero), referencia catastral si se tiene, y estado de la vivienda.
Incluye un anexo inventario si está amueblada (reduce muchísimo disputas al final).
Duración del contrato (5 años / 7 años)
La duración inicial puede pactarse, pero en vivienda habitual existen mínimos y prórrogas legales: la LAU prevé un plazo mínimo y una prórroga obligatoria que, en términos generales, protege al inquilino hasta 5 años si el arrendador es persona física o 7 años si es persona jurídica, y luego una prórroga tácita de hasta 3 años si no se preavisa en plazo.
Renta mensual y forma de pago
Importe, día de pago, método (transferencia), y qué pasa si hay retrasos (recargos/intereses solo si se pactan y no son abusivos).
Fianza legal (1 mes vivienda / 2 meses local)
En vivienda: 1 mensualidad obligatoria. En uso distinto (local): 2 mensualidades.
Garantías adicionales (máximo 2 meses extra en vivienda)
Además de la fianza, se pueden pactar garantías (depósito extra, aval, etc.), pero en vivienda habitual y dentro de los límites temporales previstos, la LAU limita la garantía adicional a máximo 2 mensualidades (salvo excepciones legales).
Actualización de la renta (IRAV / IPC)
Para muchos contratos recientes, la actualización anual está vinculada al IRAV (índice del INE) como límite de referencia según Ley 12/2023; el propio INE explica definición y aplicación.
Gastos e IBI (quién paga qué)
Deja por escrito:
- Suministros (luz/agua/gas/internet)
- Comunidad
- Tasa basuras u otras
- IBI (si se repercute, que sea expreso y claro)
Novedades legales 2025–2026
MASC obligatorios (desde 03/04/2025)
Desde el 3 de abril de 2025 (entrada en vigor), la Ley Orgánica 1/2025 impulsa los Medios Adecuados de Solución de Controversias (MASC) como requisito en determinados casos para poder acudir a juicio (según normativa procesal aplicable). Por eso tiene sentido incluir una cláusula MASC en el modelo, para dejar previsto cómo se intentará una vía extrajudicial cuando corresponda.
Zonas de mercado residencial tensionado
La Ley 12/2023 permite declarar zonas tensionadas y publicar relaciones oficiales por resolución. Hay resoluciones del BOE (por trimestres) que recogen municipios y condiciones asociadas.
En estas zonas pueden aplicarse reglas específicas (por ejemplo, prórrogas extraordinarias en ciertos supuestos) y conviene reflejarlo en el contrato si sabes que la vivienda está afectada.
Prórroga extraordinaria
La LAU contempla supuestos de prórroga extraordinaria (por solicitud del arrendatario) y, si la vivienda está en zona tensionada, una prórroga extraordinaria por anualidades hasta un máximo (según los requisitos legales).
La fianza en el contrato de arrendamiento
- Cuánto: 1 mes (vivienda) / 2 meses (uso distinto).
- Depósito autonómico: las comunidades autónomas pueden exigir que el arrendador deposite la fianza en el organismo correspondiente.
- Devolución: si no se devuelve, la LAU prevé devengo de interés legal pasado un mes desde la entrega de llaves sin restitución.
Derechos y obligaciones
Del arrendador
- Entregar la vivienda en condiciones de habitabilidad.
- Realizar reparaciones necesarias de conservación (salvo pequeños arreglos por uso ordinario).
- Respetar el derecho del inquilino a la inviolabilidad del domicilio (no acceso sin permiso).
Del arrendatario
- Pagar renta y suministros pactados.
- Cuidar la vivienda y devolverla en estado razonable.
- No hacer obras sin autorización (si alteran configuración/instalaciones).
Cómo rellenar el contrato paso a paso
- Datos completos de arrendador/arrendatario (y avalista si lo hay).
- Dirección, anejos y estado de la vivienda.
- Duración y fechas: inicio/fin + preavisos.
- Renta, forma de pago y actualización (IRAV si aplica).
- Fianza + garantías (recordatorio del límite de garantías adicionales).
- Gastos: deja negro sobre blanco comunidad/IBI/suministros.
- Anexo inventario + fotos fechadas.
- Firma por duplicado + entrega de llaves.
Preguntas frecuentes
¿Qué validez tiene un contrato de arrendamiento?
Un contrato por escrito aporta prueba y claridad. El verbal puede ser válido (si hay acuerdo y pago), pero es mucho más difícil de probar. Para el caso verbal, revisa este artículo y enlaza al modelo escrito.
¿Cuánto dura un contrato de arrendamiento?
Depende de lo pactado, pero en vivienda habitual operan prórrogas y plazos mínimos (5/7 años según el tipo de arrendador) y prórroga tácita hasta 3 años si no se preavisa.
¿Cuánta fianza se puede pedir legalmente?
En vivienda: 1 mes. En uso distinto: 2 meses.
¿Se pueden pedir garantías adicionales?
Sí, pero en vivienda habitual existe límite: la garantía adicional no puede exceder de 2 mensualidades en los supuestos previstos.
¿Quién paga el arrendamiento (gastos)?
Lo pactado en contrato, con reglas específicas (y con obligación de claridad si se repercuten importes).
¿Es mejor arrendar o alquilar?
En vivienda habitual, es el mismo concepto en la práctica.