¿Qué es la agrupación de fincas rústicas?

Las fincas rústicas cambian

Las fincas son unidades de terreno con un propietario único, o varios si hablamos de fincas en proindiviso. Son elementos que pueden crecer, disminuir, fragmentarse y unirse. La fusión de varias fincas produce una finca mayor. ¿En qué consiste?

Básicamente, se trata de que dos fincas unan sus linderos para resultar en una finca mayor. Los linderos son los límites o «fronteras» de cada finca, los puntos que marcan hasta donde llega. Demarcan el espacio y la posición de la finca, y esos datos no se quedan en una estimación, sino que deben conocerse y consignarse con precisión. Más que nada porque el tamaño y la localización de las fincas tienen sus consecuencias sobre los propietarios.

Para conocer con precisión las características de la finca está el registro catastral, que acumula ese tipo de datos dándoles seguridad jurídica. Cada finca tiene un identificador concreto, la llamada referencia catastral, que lleva a un archivo o folio con los datos precisos del terreno. Cuando modificamos la finca, aumentando o disminuyendo su tamaño, ¿qué ocurre con la referencia catastral?

Lo que ocurra con la referencia catastral dependerá del modo de unión de fincas que decidas seguir. Hay dos: agregación y agrupación. Cada uno tiene sus consecuencias y es importante que las tengas en cuenta. En la agregación, tenemos una finca matriz y otras fincas que se van a fusionar con ella. Cada una de estas fincas tiene su propia referencia catastral, su propio identificador. Al hacer la agregación, las fincas menores se incorporan a la finca matriz y pierden sus referencias catastrales. La finca matriz conserva su referencia catastral y aumenta su superficie por la incorporación de las otras fincas.

En cambio, en la agrupación que aquí tratamos la cosa es diferente. Tenemos una finca matriz y otras fincas que se van a unir a ella, y cada una de ellas tiene su propia referencia catastral. Al hacer la agrupación se suman los lindes, aumentando la superficie final por la suma de todas, pero se eliminan todas las referencias catastrales originales. Se abre un nuevo folio en el registro con una nueva referencia catastral. Es como el nacimiento de una nueva entidad administrativa o jurídica. Donde estaban las fincas 1, 2 y 3, ahora está finca 4.

Casos especiales de agrupación de fincas rústicas

Las fincas rústicas que vayan a agruparse no tienen que ser necesariamente de un único propietario. Las fincas de diferentes propietarios pueden agruparse y formar una finca mayor en proindiviso, pero siempre debe quedar clara la parte que corresponde a cada uno de los propietarios.

Puede darse el caso también de que los propietarios sean un matrimonio. Una finca ganancial puede agruparse con una finca privativa de uno de los cónyuges. El requisito es que debe quedar totalmente claro el porcentaje de finca final que corresponde a cada una de las fincas iniciales.

También podría ocurrir que una o más fincas agrupadas tenga una carga, como por ejemplo una hipoteca. Esa carga no desaparece, pero tampoco afecta al resto de la finca o propietarios. La carga se arrastra a la finca resultante, pero solo afecta a la porción correspondiente.