Cobran fuerza las voces que afirman que se puede volver a construir en España, y crecen también las ilusiones de muchos por comprar ese terreno en el campo y construir la casa de sus sueños. ¿Será posible que hayamos salido de la crisis? ¿Son todo habladurías? Y, todavía más importante… ¿cuánto cuesta construir una vivienda unifamiliar?
El coste de la parcela
Lo primero para construir una vivienda unifamiliar es tener un terreno. Parece algo obvio, pero es lo más complicado.
Muchos portales inmobiliarios anuncian una «finca edificable de 9.000 m²», pero el concepto edificable es engañoso. Urbanísticamente no existe.
Las parcelas en las que de verdad podemos construir viviendas unifamiliares suelen ser más pequeñas, en torno a los 600 m² o 1.000 m². Si fueran más grandes, se segregarían en varias más pequeñas.
Para comprender mejor esto, debemos saber que existen en España, a nivel urbanístico, varios tipos de suelos. Vamos a repasar cuáles son:
Suelo rústico
Predomina en casi todos los municipios de España, pero no en las ciudades. A día de hoy, salvo en contadas excepciones, no podemos construir viviendas en suelo rústico, por lo que es más barato que el suelo urbano. Este tipo de suelo no tiene los suministros necesarios (agua, luz, recogida de basuras, etc.) para poder vivir.
En general descartaremos las fincas rústicas para construir nuestra casa.
Suelo urbano
Es el suelo existente en las ciudades, los pueblos, las urbanizaciones… pero hay muchos tipos de suelo urbano y no todos son aptos para construir una vivienda unifamiliar.
El planeamiento de cada municipio es el que decide qué tipo de edificación se puede construir en cada solar. Cuando compremos una parcela debemos asegurarnos de que en ella se puede construir una vivienda unifamiliar y, si tenemos dudas, podemos preguntar en el servicio de urbanismo de nuestro ayuntamiento.
Suelo urbanizable
Cuando en el planeamiento encontramos la palabra «urbanizable» significa que ese suelo está destinado a ser urbano, pero todavía no lo es.
Para que un suelo pase de ser urbanizable a urbano es necesario hacer un plan parcial, que, resumiendo mucho, es un documento muy costoso (en tiempo y en dinero) que tienen que hacer todos los propietarios de un suelo para transformarlo. Normalmente no lo hacen los particulares, sino grandes empresas.
Si tenemos un suelo urbanizable, va a ser muy complicado que podamos construir en él una casa, por lo que lo más sensato suele ser venderlo.
Suelo de núcleo rural
Es una categoría especial de suelo que solo existe en determinadas comunidades del norte, como Galicia o Asturias. Formalmente se adscribe a las aldeas o pequeños núcleos de población. En él predominan las casas tradicionales y existen parcelas vacías en las que se puede construir, cumpliendo una serie de requisitos para proteger el entorno.
En resumen, si queremos construirnos una casa debemos comprar una parcela urbana o de núcleo rural. El precio dependerá de la zona en la que estemos más que de la superficie, por lo que podrá ir desde los 30.000 € en las zonas más baratas del interior hasta varios millones de euros en las grandes urbanizaciones de lujo.
El coste de construcción de la vivienda
El precio de la construcción de la vivienda será sin duda el mayor gasto a la hora de hacernos una casa. El precio de la construcción, al revés que el del suelo, varía muy poco dependiendo del lugar donde la hagamos. Es muy común estimar el precio de construcción de una casa en función de los metros cuadrados.
A día de hoy, podemos estimar que la construcción de una vivienda puede rondar los 1.000 €/m². Esta es una estimación previa que se puede afinar más o menos analizando el tipo de proyecto. El presupuesto final será el que oferte cada constructora y solo se puede obtener una vez que hayamos realizado el proyecto de ejecución.
Por ejemplo, si queremos hacer una vivienda de 200 m², la construcción puede costar alrededor de 200.000 €.
A partir de aquí surgen algunas preguntas habituales:
¿Este precio incluye los gastos del arquitecto?
No. Es conveniente diferenciar los gastos de construcción de los demás.
Es verdad que hay empresas que hacen “packs llave en mano” en los que incluyen todos los gastos a un precio cerrado. Si esto es así, una de dos:
- O tienen un margen de beneficio tan grande como para asumir cualquier tipo de imprevistos.
- O nos están engañando.
¿Este precio incluye el IVA?
Tampoco. El IVA de la construcción puede variar entre el 10 % y el 21 %, por eso se debe incluir aparte en el presupuesto. El IVA para la construcción de viviendas de autopromoción es del 10 %.
Un constructor me hace una vivienda a 500 €/m², ¿puede ser cierto?
La construcción de viviendas está muy regulada por una serie de normativas estatales y autonómicas. Toda vivienda necesita unas condiciones mínimas de habitabilidad (baño, cocina, agua caliente, calefacción, armarios, saneamiento, etc.).
Los requerimientos en materia de ahorro energético son cada vez mayores, así como la obligación del uso de energías renovables en agua caliente y calefacción.
Por tanto, el coste de una vivienda a día de hoy es mayor que el de hace 10 años, y mucho mayor que el de hace 30 años. Puede ser que, con un proyecto muy eficiente y con el ahorro máximo de costes, un constructor muy barato llegue a ofertar unos 900 €/m² o 950 €/m².
Debemos desconfiar de presupuestos más baratos puesto que, o bien se van a saltar el proyecto (y por tanto todas las normativas técnicas), o bien nos estarán engañando por algún lado.
¿Este presupuesto incluye los gastos generales y el beneficio industrial?
En las obras oficiales y en los presupuestos para la administración se desglosa, por un lado, el Presupuesto de Ejecución Material (P.E.M.) y, por otro, el Beneficio Industrial (B.I.) y los Gastos Generales (G.G.).
- El P.E.M. es el coste que tiene la empresa en construir la obra, es decir, la suma del material más la mano de obra.
- Los Gastos Generales se calculan normalmente como un 13 % del P.E.M.
- El Beneficio Industrial se calcula en un 6 %, que es lo que de verdad gana el contratista (la empresa constructora) en la obra.
En las obras pequeñas, como puede ser una vivienda unifamiliar, las empresas no suelen diferenciar tanto y dan un presupuesto que ya incluye P.E.M. + B.I. + G.G. Este es el presupuesto que se asocia a los 1.000 €/m², incluyendo ya los gastos generales y el beneficio industrial.
Otros gastos al construir una vivienda
Normalmente se estima que el coste total de hacerse una vivienda se reparte en:
- 40 % parcela
- 40 % construcción
- 20 % otros gastos
Como ya hemos visto, el precio de la parcela varía enormemente, pero el coste del resto de gastos suele ir relacionado con el coste de la construcción.
Entre los gastos más habituales en la construcción de una vivienda se encuentran los siguientes:
- El proyecto. En el caso de una vivienda lo tiene que realizar un arquitecto.
- La Dirección de Obra. La tiene que realizar un arquitecto, normalmente el mismo que ha realizado el proyecto.
- La Dirección de Ejecución de Obra. En una vivienda la tiene que realizar un arquitecto técnico (también llamado aparejador o ingeniero de la edificación). Sus honorarios suelen ser parecidos a los de la Dirección de Obra del arquitecto.
- La Coordinación de Seguridad y Salud. La puede realizar cualquier técnico competente, aunque normalmente la realiza o el arquitecto o el arquitecto técnico de la obra. Sus honorarios dependerán de si los realiza uno de los técnicos de la obra o un técnico independiente, pero pueden rondar los 1.000 €.
- La licencia de obra. Son las tasas que cobra el ayuntamiento por otorgarte la licencia. Puede rondar entre el 2,5 % y el 4 % del P.E.M.
- Estudio geotécnico. Ha de realizarse cuando la obra afecta al subsuelo; es decir, siempre, salvo en rehabilitaciones en las que se mantenga la estructura. Su coste puede rondar entre los 600 € y los 1.500 €.
- Gastos de notario y registro. Una vez realizada la vivienda, hay que hacer unas nuevas escrituras y presentarlas en el Registro. El coste aproximado puede rondar los 1.000 €.
- Impuestos. Hay que pagar el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (IAJD), que depende de cada comunidad autónoma y que, por ejemplo, en Galicia en general es del 1 %, aunque puede ser inferior en determinados casos.
Coste del proyecto de una vivienda unifamiliar
Los principales gastos de una vivienda son la parcela y la construcción. Los honorarios del arquitecto suponen una parte muy pequeña del total, pero son cruciales para llevar a buen puerto la obra. Estos honorarios son libres y, de hecho, está prohibido establecer baremos orientativos por parte de los colegios profesionales.
El arquitecto puede definir varios criterios para establecer sus honorarios, pero uno de los más habituales es aplicar un porcentaje del Presupuesto de Ejecución Material de la obra.
Como este presupuesto no se puede saber a priori y el cliente necesita conocer el coste de antemano, lo habitual es hacer una estimación aplicando un precio de construcción por metro cuadrado, por ejemplo 1.000 €/m².
En ocasiones el cliente no sabe cuántos metros cuadrados quiere o puede construir, por lo que habrá que estimarlos también de la manera más exacta posible, sin olvidar que puede haber variaciones a lo largo del proyecto. El presupuesto del proyecto será un porcentaje del presupuesto estimado de la obra, que según cada profesional fluctuará entre el 4 % y el 10 %.
A su vez, el presupuesto de la Dirección de Obra será otro porcentaje que rondará entre el 2 % y el 4 %, dependiendo de si el arquitecto es el mismo que ha realizado el proyecto (lo recomendable y normalmente más barato) u otro diferente.
Las variables por las que un arquitecto puede dar un presupuesto u otro son diversas. Normalmente un mismo arquitecto tiene el mismo precio para todas las viviendas y asume cualquier dificultad, pero existen factores que pueden aumentar o disminuir sus honorarios. Por ejemplo:
- La distancia de la parcela a su lugar de trabajo habitual.
- La dificultad técnica de la obra.
- Los gastos de visado.
- El número de visitas de obra necesarias, etc.
Hemos de tener en cuenta que un proyecto se puede realizar de muchas maneras: la dedicación a él puede ser mínima o máxima, pero siempre habrá unos estándares básicos asumidos tanto por la ética profesional como por las distintas normativas.
En definitiva, el presupuesto de proyecto para construir una vivienda unifamiliar será directamente proporcional al coste de la obra, y este, a su vez, proporcional a los metros cuadrados construidos.
Por ejemplo, para una vivienda pequeña de unos 100 m², el coste de la construcción puede ser de unos 100.000 €. Los honorarios del proyecto pueden rondar los 4.000 € y los de la Dirección de Obra los 2.000 €.