La discrepancia catastral aparece cuando la realidad física de una finca (superficie, linderos, ubicación, construcciones…) no coincide con los datos que figuran en el Catastro Inmobiliario. Es una situación bastante habitual y, aunque a veces pase desapercibida, conviene solucionarla cuanto antes para evitar problemas futuros.
A continuación te explicamos, de forma sencilla, qué es una discrepancia catastral, qué riesgos tiene y qué vías legales existen para corregirla.
La subsanación de discrepancias catastrales es el trámite mediante el cual se corrigen errores en los datos registrados en el Catastro. Permite asegurar que la información sobre una propiedad sea correcta y actualizada, beneficiando tanto al propietario como a la administración pública.
¿Qué es exactamente una discrepancia catastral?
El Catastro Inmobiliario es un registro administrativo dependiente del Ministerio de Hacienda en el que se describen todos los bienes inmuebles rústicos, urbanos y de características especiales. Su finalidad principal es tributaria y sirve, entre otras cosas, para calcular impuestos como el IBI.
Podemos consultar gratuitamente la información de un inmueble (superficies, uso, referencia catastral, plano, etc.) en la Sede Electrónica del Catastro.
Hablamos de discrepancia catastral cuando, al comparar esa información con la realidad, detectamos diferencias significativas, por ejemplo:
- La superficie construida o de parcela no coincide con la real.
- Los linderos o la forma de la finca no se corresponden con lo que existe sobre el terreno.
- Aparecen construcciones que ya no existen o faltan edificaciones que sí están construidas.
- La ubicación o el uso del inmueble no están bien reflejados.
En cambio, no se consideran “discrepancias” (a efectos del procedimiento del artículo 18 del Catastro) cuestiones como los parámetros de valoración (coeficientes, valores básicos de suelo, etc.), que se regulan por otros canales.
¿Por qué conviene arreglar una discrepancia catastral?
Dejar pasar el tiempo sin corregir la discrepancia puede generar problemas como:
- Dificultades para vender la vivienda o el terreno porque escritura, Catastro y Registro no coinciden.
- Trabas con la financiación hipotecaria, si el banco detecta incoherencias entre la realidad, el catastro y el registro.
- Conflictos de lindes con fincas colindantes.
- Incidencias en expropiaciones, reparcelaciones o licencias urbanísticas, donde el Catastro es un punto de referencia.
- Errores en la valoración a efectos tributarios (IBI, plusvalía, etc.).
Por eso es recomendable subsanar la discrepancia cuanto antes, especialmente si tienes previsto vender, heredar, solicitar financiación o hacer obras.
Cómo comprobar si existe una discrepancia entre Catastro y realidad
Antes de iniciar ningún trámite conviene documentar bien el problema. Algunos pasos habituales son:
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Descargar la información catastral
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Plano y datos descriptivos desde la Sede Electrónica del Catastro con la referencia catastral del inmueble.
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Comparar con la realidad y con las escrituras
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Verificar superficies, linderos, ubicación y uso sobre plano y sobre el terreno.
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Contrastar con la escritura y la nota simple del Registro de la Propiedad.
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Encargar un informe técnico
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Lo habitual es contar con un arquitecto, arquitecto técnico, ingeniero o ingeniero técnico que realice un informe y planos actualizados, preferiblemente georreferenciados (GML), en los que se refleje con precisión la situación real.
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Este informe será la base para defender la corrección ante Catastro o ante notaría.
Herramientas legales para resolver una discrepancia catastral
La Ley del Catastro Inmobiliario (Texto Refundido aprobado por Real Decreto Legislativo 1/2004) regula varios mecanismos para adaptar el Catastro a la realidad física y jurídica de los inmuebles. Uno de los principales es el procedimiento de subsanación de discrepancias del artículo 18, que puede tramitar el propio Catastro o, en determinados casos, un notario.
1. Subsanación de discrepancias ante la Gerencia del Catastro
El procedimiento de subsanación de discrepancias se inicia de oficio por la Administración, pero la ley permite que el propietario ponga en conocimiento del Catastro la existencia de un error para que se abra el expediente.
En la práctica, el camino suele ser:
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Comunicación de la discrepancia
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Presentar un escrito o formulario de “comunicación de discrepancias” ante la Gerencia Territorial del Catastro o a través de su Sede Electrónica, explicando claramente el error detectado y aportando la documentación que lo acredita (escritura, informe técnico, planos, fotografías, etc.).
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Inicio del procedimiento
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Si la Gerencia aprecia que efectivamente puede existir falta de concordancia, dicta acuerdo de inicio del expediente de subsanación de discrepancias y lo notifica a los interesados, concediéndoles un plazo para presentar alegaciones.
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Tramitación y audiencia
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Catastro analiza la documentación, puede pedir más información o informes, y, cuando hay terceros afectados (vecinos colindantes, copropietarios…), les da audiencia para que puedan pronunciarse.
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Resolución y efectos
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Catastro dicta una resolución aceptando o rechazando la corrección.
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El plazo máximo para resolver suele ser de seis meses desde la notificación del acuerdo de inicio; si no se resuelve en ese tiempo, el expediente puede declararse caducado.
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Si el propietario no está conforme con la resolución, puede interponer los recursos administrativos previstos (reposición, reclamación económico-administrativa).
2. Subsanación de discrepancias mediante acta notarial
El propio artículo 18 del Catastro prevé otra vía: la subsanación de discrepancias a través de notario, normalmente aprovechando que se va a formalizar un acto jurídico en escritura pública (por ejemplo, una compraventa o herencia).
De forma simplificada, el esquema es:
- El notario incorpora al expediente la certificación catastral del inmueble.
- Está obligado a preguntar a los propietarios si la descripción que figura en esa certificación se corresponde con la realidad física actual.
- Si los otorgantes declaran y acreditan que existe discrepancia (por ejemplo, gracias a un informe técnico y planos), el notario puede reflejar la descripción correcta en la propia escritura o en un acta de subsanación de discrepancias.
- El notario remite esa información a la Dirección General del Catastro, que revisa la documentación y, si la valida, actualiza los datos catastrales.
Esta opción suele ser especialmente útil cuando, además de arreglar el Catastro, se quiere coordinar catastro y registro y dejar todo alineado en una misma operación.
Documentación habitual para acreditar una discrepancia catastral
Cada caso es distinto, pero, en general, Catastro y notaría suelen pedir:
- Título de propiedad (escritura, sentencia, documento administrativo, etc.).
- Informe técnico que describa la situación real del inmueble.
- Planos actualizados con superficies, linderos y, en muchos casos, representación gráfica georreferenciada (GML).
- Fotografías o croquis que permitan visualizar la diferencia entre la realidad y la cartografía o los datos catastrales.
- En su caso, acuerdos con colindantes o documentación de la comunidad de propietarios, si la discrepancia afecta a elementos comunes.
Discrepancia catastral vs. error de titularidad: no es lo mismo
Es importante diferenciar dos problemas que, aunque relacionados, no son idénticos:
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Discrepancia catastral
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El error está en cómo se describe el inmueble: metros, forma de la parcela, ubicación, uso, existencia de construcciones, etc.
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Se corrige mediante subsanación de discrepancias (procedimiento del artículo 18, actas notariales, rectificaciones técnicas…).
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Titularidad catastral errónea
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El problema está en quién figura como propietario o en qué porcentaje, o en que no aparecen todos los titulares.
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Se corrige mediante cambio o rectificación de titularidad catastral, aportando la escritura o el documento que demuestra el verdadero titular, y tramitando la modificación de datos de titularidad ante el Catastro.
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Si en tu caso el problema no está en los metros o en los linderos, sino en el nombre del propietario o en los porcentajes de propiedad, te interesa leer la guía específica de titularidad catastral errónea: cómo solucionarlo y seguir los pasos que allí explicamos.
Cómo puede ayudarte certicalia con la subsanación de discrepancias
La tramitación de una discrepancia catastral tiene un componente técnico y jurídico importante: hace falta medir bien, representar la finca correctamente, encajar esa información con Catastro y, muchas veces, coordinarlo con el Registro de la Propiedad.
Si quieres evitar errores y ahorrar tiempo, en certicalia podemos ponerte en contacto con un técnico especializado en subsanación de discrepancias de catastro que:
- Revise la situación de tu finca y determine qué tipo de discrepancia existe.
- Elabore el informe y los planos necesarios.
- Te asesore sobre si es mejor tramitarlo ante Catastro, ante notaría o combinando ambas vías.
- Gestione la presentación de la documentación y el seguimiento del expediente.
Puedes solicitar presupuesto online a través de la web de certicalia o llamarnos al 900 838 532 para recibir asesoramiento sobre tu caso concreto.