¿Qué es denunciar obra sin licencia?
Los ayuntamientos españoles permiten denunciar obras que se estén ejecutando sin licencia o autorización. En general, cualquier proyecto de trabajo constructivo o de rehabilitación debe notificarse a las autoridades locales para conseguir que se autorice su ejecución.
Esa autorización se ajusta a las dimensiones del proyecto como licencia de obra mayor (que afecta a la estructura) o menor. Usualmente, si necesitas una licencia de obra, debes presentar un proyecto a las autoridades y pagar algunas tasas administrativas. Por su parte, personas afectadas por trabajos que carecen del permiso pueden realizar el trámite formal de denunciar una obra sin licencia.
Verás cómo el procedimiento específico varía entre una localidad y otra porque se trata de un tema relativo a la construcción. Pero puedes buscar el modelo de denuncia en la página web de tu municipio y presentarlo personalmente en el ayuntamiento. También puedes contratar a un abogado experimentado en este tipo de problemas para que realice la gestión en tu nombre.
Los trabajos constructivos y de remodelación suelen ser molestos para los vecinos. Por eso, los municipios regulan su ejecución a través de las licencias de obras. No tramitar esos permisos acarrea multas onerosas. Pero ¿por qué denunciarías una obra sin licencia? La respuesta suele ser debido a que su ejecución te afecta de alguna manera o, incluso, ha causado daños en tu propiedad.
Entonces puedes acercarte a tu ayuntamiento y verificar que la obra está autorizada en las dimensiones que se está ejecutando. A partir de ahí puedes buscar su paralización y el resarcimiento de los daños. Las autoridades seguramente también multarán al responsable de la obra. La objeción puede emanar de una persona natural o jurídica.
La respuesta es no. No lo necesitas. Puedes realizar tú mismo la denuncia por obra sin licencia municipal. Solo recuerda que el modelo de denuncia requiere que presentes los alegatos contra la obra y expongas y describas el trabajo que se está realizando y todo el contexto que conozcas al respecto. Quién, donde y como la hace, junto a los antecedentes.
Se trata, por lo tanto, de un documento coherente y que explica tus objeciones jurídicas ante las autoridades. Por ello, debes asegurar que vas a denunciar una obra sin licencia a través de un texto sólido, bien fundamentado y que cite, por ejemplo, las leyes que se transgreden.
Algunos municipios nos permiten el trámite electrónico. Pero requieren nuestra firma digital para procesarlo.
Aunque la legislación varía de un municipio a otro, una obra mayor suele afectar a la estructura. Se trata, por ejemplo, de una restructuración, ampliación o rehabilitación. Abarca desde una nueva edificación hasta la consolidación de estructuras y el reacondicionamiento de espacios. Es usual que los ayuntamientos requieran que se tramiten licencias antes de su ejecución y las otorguen después de estudiar el proyecto técnico redactado por un profesional cualificado.
Por su parte, las obras menores no afectan a la estructura y consisten principalmente en pequeñas reparaciones o trabajos decorativos. Los ayuntamientos no suelen requerir una memoria técnica para ellos, pero sí al menos una comunicación.
Normativa y requisitos de denunciar obra sin licencia
La actividad constructiva, de remodelación, rehabilitación o similares, es competencia municipal en España.
Ciertamente, existe la Ley de Ordenación de la Edificación y el Código Técnico de la Edificación, que regulan la materia en aspectos como la seguridad estructural, el uso de materiales, el acceso para personas discapacitadas, los planes contra incendios, el ahorro energético y otros temas relativos a la seguridad y el uso de la edificación. Además, existe la Ley de Propiedad Horizontal, para regular las relaciones vecinales.
Pero las autorizaciones o licencias de construcción conciernen al municipio y es importante que lo tengas presente, ya que la legislación difiere entre unos y otros. Así que, aunque hayas participado en una denuncia antes, puede que en tu nueva residencia no se aplique la misma regulación.
Lo primero que tienes que consultar, ante una situación conflictiva por obras en tu vecindario, es cómo define tu municipio una obra mayor y menor, así como los trámites o procedimientos que requiere cada una de ellas. Y, ya que puedes dedicar un poco de tiempo a ello, busca también como han respondido las autoridades a la mayoría de denuncia por obras sin licencia.
Podrás hacerte una idea para sustentar tu caso y, si puedes hacerlo solo o requieres la asistencia de un abogado especializado en Urbanismo. Consulta también el modelo de denuncia de tu localidad y reflexiona sobre si debes llevar tú el caso o delegarlo en un profesional.
Recuerda también que a la regulación general del municipio puede sumarse una regulación específica para una edificación por su valor histórico o cultural. Algunos municipios delimitan un casco histórico y protegen las edificaciones en su interior o edificios determinados fuera de él.
Los cambios no autorizados, en ellos, pueden suponer multas (entre 30.000 y 600.000 euros), que varían también para cada localidad. Pero, además, pueden derivar en la necesidad de reparar elementos o espacios comunes o de vecinos en los que se han producido daños e, incluso, en la demolición de la modificación. Piensa, por ejemplo, que una obra que toque un muro de contención o carga puede causar daños estructurales en la propiedad, más allá de tu vivienda.
Tu actuación dentro de la legalidad puede llevarte, incluso, a evitar diferencias entre los planos originales de tu inmueble, que usualmente están incorporadas al catastro, y la realidad actual. Piensa, por ejemplo, que cerraste una terraza y aumentaste el metraje o derribaste un muro para ampliar una habitación.
No debes olvidar la autorización de las obras, puesto que también podrías requerir cambios posteriores en el catastro.
Una obra sin licencia suele considerarse como una infracción urbanística. Recuerda que modificaciones como cerramientos de terrazas, que pueden aumentar el metraje de la propiedad, implican el pago del IBI o Impuesto de Bienes Inmuebles.
A propósito, el Ministerio de Hacienda y la Comunidad de Madrid iniciaron en 2016 inspecciones aleatorias para comprobar modificaciones no notificadas. De modo que las consecuencias podrían sorprenderte en cualquier momento y no solo si alguien decide denunciar una obra sin licencia.
Ante muchos ayuntamientos, una denuncia de obra sin licencia municipal puede conducir a la paralización de la obra. Se puede abrir, sin embargo, a partir de ahí, un período para que se legalice el trabajo por medio de las solicitudes correspondientes.
¿Cuándo denunciar obra sin licencia?
La denuncia por obras sin licencia puede emanar de un particular que se sienta afectado, una persona jurídica o la propia comunidad de vecinos, por ejemplo. Y el reclamo es pertinente precisamente cuando te sientes afectado por la realización de un trabajo constructivo y, a la vez, compruebas que no se ha tramitado la licencia municipal para ejecutarlo.
Puede suceder que tu vecino agregue un balcón a su vivienda, cierre una terraza añadiendo metros a su unidad o construya un trastero en el muro colindante con tu casa.
Entonces puedes reclamar ante la división urbanística de tu ayuntamiento buscando la paralización de la obra, que tu vecino enmiende cualquier daño que te haya ocasionado, que desmonte la obra e, incluso, que se le imponga una sanción o multa económica.
Activas el proceso cumplimentando un modelo de denuncia y presentándolo ante el ayuntamiento.
Digamos que tu vecino cambió el suelo de su vivienda y tiró alguna tabiquería. Las obras tocaron, además, un muro de carga de la edificación. Te causó perjuicios durante la ejecución, como una grieta en tu vivienda. Lo normal sería que le reclamaras y procedieras a denunciarlo, incluso, con el apoyo de la comunidad de vecinos.
Tu vecino debería haber notificado al ayuntamiento la realización del trabajo. Esto, por lo general, implica el pago de tasas, que varían de una localidad a otra; e impone parámetros, como un horario para la ejecución de los trabajos. El tema de afectar a la estructura de la edificación es más delicado, ya que requería antes un estudio previo realizado por un profesional cualificado (ingeniero o arquitecto), que se presentaría ante las autoridades como un proyecto técnico.
Entonces, tu vecino se expone a la posibilidad de costosas multas, asumir los costes de reparación en tu vivienda y quizás revertir algunos cambios en la suya. Lamentablemente, no siguió los procedimientos legales y se colocó en una situación desventajosa.
Tu denuncia de obra sin licencia municipal es un escrito que presentas ante el ayuntamiento, donde expones, explicas y describes la obra que tu vecino realizó o se encuentra ejecutando sin licencia. Es muy probable que la comunidad de vecinos también tenga algo que decir en la disputa.
El lapso de revisión por parte de las autoridades también es variable. Pero seguramente, después de denunciar una obra sin licencia, seguramente habrá un procedimiento de inspección; y, a continuación, un período de estudio y resolución.
Pero ten presente que la simple denuncia no es el final, sino casi el inicio de la disputa. La justicia presume la inocencia y debes demostrar los hechos que objetas. De hecho, recuerda que las autoridades tampoco pueden entrar libremente en los hogares de las personas y se les puede requerir una orden judicial. En algunos municipios, los inspectores están sobrecargados de trabajo y las diligencias pueden demorarse varios meses, pero también es un asunto variable.
Ten en cuenta que cualquiera de las partes, denunciante o denunciado, puede buscar el apoyo de un abogado especialista en Urbanismo para defender su posición.
¿Cómo denunciar obra sin licencia?
En la edificación, se está ejecutando una obra de construcción, que usualmente produce ruidos molestos y más polvo del habitual. Pero, más allá de ello, que es normal cuando se construye o se remodela, solicitas a tu vecino que te muestre la licencia de obra que debe haber tramitado ante las autoridades. El vecino se niega a mostrártela y también pruebas a solicitársela a través de la comunidad de vecinos.
De modo que, entre todos, concluyen que carece de la autorización y deciden que el problema requiere una denuncia por obras sin licencia. El procedimiento puedes iniciarlo tú mismo, la comunidad o una persona jurídica que se sienta afectada por el trabajo.
La reclamación se inicia cumplimentando un modelo de denuncia en el que se establecen todos los detalles de la ejecución. La identificación del propietario, los antecedentes, las descripciones, los parámetros que transgrede como posibles daños estructurales, el aumento del metraje o las alteraciones estéticas e, incluso, puedes señalar las leyes que estaría quebrantando.
Puedes realizar tú mismo la denuncia de obra sin licencia municipal o buscar el respaldo de un abogado experto en Urbanismo ¿Qué te conviene más? Depende del caso y de su evolución. Quizás anticipas que el vecino responda al reclamo de la autoridad o la disputa se encuentre inmersa en un panorama hostil. De eso podría depender que decidas contratar a un abogado o no.
Piensa lo que crees que debe suceder después denunciar: una inspección, una paralización de obras, la reparación de los daños, la demolición y probablemente una sanción. El interés debe ser preservar el espacio común y las consecuencias están relacionadas con la naturaleza del incumplimiento. No todas las denuncias llegarán al mismo fin: algunas prescribirán y otras serán improcedentes, una vez que el propietario subsane la ausencia de licencia. Es decir, realice el informe correspondiente, si su trabajo no contraviene propiamente ningún acuerdo o ninguna normativa.
Recuerda, además, que la legislación local regula los días de trabajo (algunos municipios permiten obras los fines de semana y otros no), el horario, el nivel de ruido que puede alcanzar la maquinaria y la disposición de escombros, así como la reparación de daños a espacios o los elementos comunes o privados.
Si te afecta una obra que ejecuta tu vecino, puedes dirigirte personalmente al despacho de Urbanismo de tu ayuntamiento para denunciar una obra sin licencia. Llevarás el modelo cumplimentado, que incluye la descripción y explicación del caso, y tu identificación. En el modelo identificas también al denunciado.
El Departamento Técnico de la oficina de Urbanismo de tu ayuntamiento verifica si, en efecto, se están realizando obras y su alcance. Después de que se compruebe que no existe una licencia o también en el caso de que denuncies que la obra no tiene el alcance notificado a las autoridades.
Si realizas la denuncia a través de un abogado, debes considerar el coste de sus honorarios profesionales. Pero el monto depende de cada profesional. Cuando se aprueba la denuncia, puedes reclamar, a la vez, los perjuicios que te haya originado. El denunciado tendría que pagar una multa de entre 30.000 y 600.000 euros.
Cuanto cuesta denunciar obra sin licencia
Realizar una denuncia por obra sin licencia puede ser una acción necesaria cuando se detecta que se están llevando a cabo trabajos de construcción o reforma sin los permisos requeridos. El costo de este proceso puede variar considerablemente dependiendo de la localización y el tipo de obra.
Por lo general, el precio para denunciar una obra ilegal puede oscilar entre 150 y 600 euros. Este costo incluye la redacción de la denuncia por parte de un profesional y la presentación de la misma ante el organismo competente. Es fundamental tener en cuenta que, en algunas situaciones, podría requerirse la contratación de un abogado o de un técnico para que elabore un informe pericial, lo que incrementaría el coste total de la denuncia.
Es importante destacar que para realizar una denuncia efectiva es recomendable aportar evidencia sólida que respalde la falta de licencia, lo que podría implicar un gasto adicional en caso de necesitar servicios de un experto para recopilar dicha información. Además, el seguimiento del proceso puede acarrear gastos adicionales si se prolonga en el tiempo o si la situación no se resuelve de manera sencilla.
La denuncia por obras sin licencia es un mecanismo de protección para el entorno urbano y para garantizar que todas las construcciones cumplan con la legislación vigente, promoviendo así la seguridad y el orden en el desarrollo urbano.
