Cuánto cuesta acondicionar un local en bruto

Cuando hablamos de un local en bruto normalmente nos referimos a un local que está en una situación “de obra”, es decir, que nunca ha tenido ningún uso. Normalmente, cuando se construye un edificio nuevo, se acondicionan las plantas para un uso residencial de vivienda.

Estas viviendas están prácticamente “para entrar a vivir”, salvo algunos detalles concretos que se puedan dejar a elección del usuario como puede ser el mobiliario de cocina. Sin embargo, los locales situados en la planta baja se suelen dejar “de obra”, es decir, vacíos, y ni siquiera tienen un uso concreto asignado. Este uso, que normalmente será el comercial, tendrá que ser definido en un proyecto cuando se acondicione dicho local.

Acondicionar un local en bruto

Los locales en bruto normalmente se encuentran en edificios relativamente nuevos, en los que todavía no ha dado tiempo a realizar ninguna actividad. En este caso entendemos por edificios nuevos aquellos que se acogen al Código Técnico de la Edificación, cuyo proyecto ha sido realizado con posterioridad a la entrada en vigor del mismo, aunque pueden haber sido construidos algunos años después.

Estos edificios deberían ser 100% accesibles y, por tanto, sus locales, aunque sean en bruto, no deberían tener ningún escalón ni en la entrada ni en su interior, o al menos tener una rampa accesible como alternativa. Por el contrario, los locales de edificios antiguos, sean en bruto o no, no suelen ser accesibles.

¿Qué pasa si tengo un local en bruto no accesible?

He aquí el principal problema de los locales en bruto. Como ya hemos dicho, un local en bruto no tiene asignado un uso característico. El uso se lo daremos cuando hagamos el proyecto correspondiente. A todos los efectos, cuando dotamos a un local en bruto de un uso comercial estamos haciendo una obra nueva, con lo cual deberemos cumplir estrictamente toda la normativa vigente en la actualidad.

Sin embargo, si tenemos un local que ya tenía un uso comercial y lo mantenemos, aunque cambiemos el tipo de actividad (por ejemplo si pasamos de una tienda de ropa a una librería), la normativa suele ser menos estricta, aunque dependerá del criterio del ayuntamiento.

Por ejemplo, si el local tiene un par de peldaños en la entrada y por razones estructurales no puede construirse una rampa en dicha entrada, el local podrá seguir manteniendo su uso y no ser accesible. Por el contrario, un local en bruto deberá cumplir íntegramente las condiciones de accesibilidad.

Por otro lado, entendemos que un local en bruto está diáfano y no tiene ninguna instalación más que las generales del propio edificio. Sin embargo, nos ahorraremos las demoliciones, salvo las de la fachada, que normalmente estará tapiada. Por tanto, tendremos que hacer una nueva fachada para el local, hacer las tabiquerías para distribuir los espacios, hacer todas las instalaciones (electricidad, fontanería, saneamiento, ventilación, climatización, etc.) y colocar los acabados, incluido el mobiliario, si procede.

¿Cuánto puede costar acondicionar un local?

En cuanto al precio, como se puede entender, puede variar mucho en función del tipo de local y el tipo de obra que vamos a hacer. Como referencia, no sería descabellado pensar en una media de 500 €/m² de local. Es decir, para un local de 100 m², la inversión total de la reforma podría suponer unos 50.000 €. Vamos a desglosar este coste por partes:

• Fachada: Los gastos de construcción de la fachada pueden divergir mucho en función de la superficie de esta. No conviene escatimar en esto, pues la fachada es la parte visible de nuestro negocio. El acceso debe invitar a entrar y debe ser cómodo. Para esta partida vamos a suponer un coste medio de unos 5.000€. Como ya hemos dicho, puede ser menos, pero no conviene escatimar.
• Compartimentación: Los locales comerciales suelen ser bastante diáfanos, e incluso a veces no tienen ninguna compartimentación, como en los centros comerciales, en los que los baños y los almacenes están fuera. Vamos a considerar una media de 3.000€.
• Instalación eléctrica: Depende del tipo de local. Vamos a considerar una media de 5.000 € para un local bastante electrificado.
• Instalaciones de ventilación y de climatización: Hoy en día, son prácticamente necesarias tanto la ventilación mecánica como la climatización de cualquier local. Hay que tener en cuenta que los locales comerciales suelen tener pocas opciones para la ventilación natural de sus espacios, pues sus fachadas están dedicadas a la exposición de sus productos. Además, las condiciones higrotérmicas que establece la normativa hacen necesaria la instalación de sistemas de climatización. Estos sistemas pueden suponer una media de otros 5.000 €.
• Instalación de fontanería: Los locales comerciales no suelen hacer uso de la fontanería más que para los baños. Consideraremos una media de 1.000 € de inversión en este aspecto. Por supuesto, en locales de hostelería esta cantidad sería mucho mayor.
• Instalación de saneamiento: Al igual que pasa con la fontanería, el saneamiento será el necesario para los baños. Consideraremos también una media de 1.000 € de inversión.
• Iluminación: La iluminación es muy importante en un local, por lo que es recomendable que nos aconseje un especialista. El coste medio puede ser de unos 3.000 €.
• Otras instalaciones: Las diversas normativas nos van a exigir instalaciones con las que habitualmente no contamos, pero que son obligatorias. Tal es el caso de la instalación contra incendios, la iluminación de emergencia, las señalizaciones de emergencia y de accesibilidad, etc. Esto nos supondrá una inversión de unos 2.000 €.
• Acabados: En este apartado incluiremos los acabados de suelos, paredes y techos. Al igual que en la fachada, este es un aspecto muy visible del local, por lo que tampoco se suele escatimar. El coste medio puede suponer unos 10.000€.
• Carpinterías: Son las puertas, las ventanas y armarios empotrados. Esta partida puede diferir mucho, pues puede no haber carpintería alguna más que la de la propia fachada. Vamos a considerar una media de 5.000€.
• Mobiliario: Considerando solamente el mobiliario fijo (sanitarios, mostradores, etc.) el gasto mínimo en mobiliario puede suponer otros 5.000€.
• Gastos técnicos: No nos debemos olvidar que toda obra de un local en bruto necesita licencia del ayuntamiento, para lo cual hace falta un proyecto realizado por un técnico competente. Entre el proyecto y las tasas del ayuntamiento vamos a considerar una inversión de otros 5.000 €.

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Estos valores son muy aproximados, y en cada caso habrá elementos que suban más y otros menos. De media, se puede considerar el valor de 500 €/m ² como bastante aproximado para un uso comercial estándar. Las actividades de hostelería suelen suponer presupuestos algo más elevados. Otros usos diferentes al comercial, como el industrial o el sanitario también suelen suponer inversiones mayores.

En definitiva, el acondicionamiento de un local en bruto es una inversión importante que debe ser analizada con detenimiento. Lo mejor es asesorarse previamente por un técnico competente antes incluso de invertir en la compra o el alquiler de cierto local. Ya no es solo que la inversión de un local pueda ser mayor o menor, sino que hay locales en los que puede ser inviable la realización de una actividad comercial por condicionantes técnicos, a pesar de que su situación sea buena. Por ello, el asesoramiento de un técnico competente podrá ahorrarnos mucho dinero.