Cédulas de habitabilidad de segunda ocupación en Cataluña

Cédulas de habitabilidad de segunda ocupación en Cataluña

Actualizado el 20/06/2022

Muchísimos clientes recurren a mí para el trámite de cédulas de habitabilidad pensando que tan solo es un trámite necesario para vender o alquilar sus activos inmobiliarios. Si pudieran ahorrárselo, se lo ahorrarían. Son más de 10 años en los que el trámite es obligatorio en Cataluña y sigue existiendo esta corriente de opinión. Esto sucede porque en España nunca se ha dignificado este trabajo, aparentemente alejado de la nube creativa. 

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Cédulas de habitabilidad los últimos años

El trámite de cédulas de habitabilidad también exige conocimientos y creatividad, muchas veces de la mano de la experiencia del profesional. Por ejemplo, en ese porcentaje de encargos en los cuales la Agencia de Vivienda (Agència d’Habitatge) pide requisitos extra para conceder la cédula de habitabilidad.

Esos requisitos extra se producen, siempre siguiendo mis métricas personales, en un 15% de la totalidad de los trámites de cédulas, es decir, en 3 de cada 20 expedientes. El porcentaje ha ido aumentando progresivamente en los últimos años: Desde un escaso 4% en 2018 se saltó a un 16% en 2019. Bajó a un 15% en 2020 y subió espectacularmente a un 28% en 2021. He de decir que yo ejerzo, principalmente en la provincia de Barcelona, en multitud de municipios de todas las clases y núcleos de población; y cada año entran varios centenares de expedientes, con lo que el muestreo es bastante fiable.

He comprobado además cómo en los últimos dos años la resolución de requerimientos ha sido más difícil y, en muchos casos, he tenido que seguir un proceso dividido en varias etapas.  Además ha ascendido el número de requerimientos en algunas poblaciones, sobre todo en algunos distritos de la capital de Barcelona (llevo métricas también por municipios).

También (y esto es algo que no sucedía hace años) he cogido expedientes iniciados por otro profesional que, por las razones que sean, no pudieron llevarse a cabo hasta el final de manera satisfactoria. Esto prueba que este aparentemente “sencillo” trámite exige un know-how no al alcance de todos, salvo que se dediquen muchas horas a ello.

Requerimientos más usuales de la Agencia de Vivienda en Cataluña

La resolución de requerimientos emitidos por la Agencia de Vivienda, asimismo, tiene que ser considerada como extra en los emolumentos del profesional. Suelen suponer bastantes horas extra de trabajo que, si previamente no se han pactado por escrito, pueden provocar que un encargo sea económicamente inviable. En los casos difíciles de resolución de cédula, el propietario del inmueble también debe entender que disponer de ese documento revaloriza el inmueble. Además, esos extras abonados al experto se transforman en un porcentaje reducido de la ganancia instantánea que se obtiene por poder vender el piso como vivienda y no como local. 

Plano acotado y superficiado

Se pide en el caso de que la superficie declarada en el certificado de habitabilidad difiera muchísimo de la que consta en la Sede Electrónica del Catastro. Hay que recordar que en las cédulas de habitabilidad consta la superficie útil y en el Catastro la superficie construida. Si nuestra medición es resultante de restar el 10% o el 20% de la mencionada superficie construida, este requerimiento no aparecerá. 

También es probable que la Agencia de Vivienda nos pida el plano acotado y superficiado en los casos en los que la superficie útil de la vivienda esté muy cerca del mínimo marcado por la normativa. Esta marca los requisitos para obtener la cédula de habitabilidad en Cataluña.

Fotografía del inmueble

Se trata de un requerimiento bastante usual en viviendas de Barcelona, la capital de provincia. Especialmente se da en los casos de edificios situados en núcleos de gran densidad como cascos antiguos y/o de gran antigüedad. La razón es sencilla: son casos candidatos a viviendas con patologías, infravivienda e incluso problemas de salubridad. 

También pueden pedirse fotografías de los inmuebles para esclarecer alguna incongruencia de números de planta, como veremos después.

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Certificado de habitabilidad rectificado

Se ha emitido un certificado de habitabilidad que contiene algún error, ya sea una referencia catastral errónea, un índice de ocupación incongruente, un inmueble sin cocina/baño/estar, un error tipográfico en la dirección o en el código postal… A tal efecto, el profesional debe revisar todos los datos y volver a pagar las tasas de visado al Colegio de Arquitectos. Aunque con una gestión también se puede anular el certificado de habitabilidad mal redactado, lo que ocurre es que el trabajo de hacerlo supera en dinero-tiempo a visar uno nuevo sin más.

Recomendamos al respecto revisar mínimo dos veces todos los datos para evitar “ganarnos a nosotros mismos”. En especial revisar la corrección y coherencia de la superficie útil de la vivienda. ¡Que un despiste nuestro no tenga que ver con los requerimientos!

Declaración responsable de antigüedad rectificada

Caso “gemelo” al anterior. La declaración responsable es el documento en el cual el profesional que tramita la cédula certifica que un inmueble tiene una antigüedad determinada, en correspondencia con la normativa de habitabilidad a aplicar. Aquí hay – de nuevo – que prestar especial atención a la normativa a aplicar. La fecha la marca el fin de obra o la cédula caducada, aparte de la que figura en el Catastro. Es importante no cometer errores ortotipográficos.

Justificación de antigüedad del inmueble

La reina de todos los requerimientos y el que produce más quebraderos de cabeza porque no en todas las ocasiones se puede justificar. Este requerimiento se produce especialmente en inmuebles sospechosos de “remonta” o en bajos ambiguos que sean tanto vivienda como local. Esto engloba edificaciones construidas encima de otras con posterioridad al fin de obra, áticos o sobreáticos de reducidas dimensiones.

En estos casos, hay varias maneras de justificar que el inmueble tenía condición residencial en las fechas de aplicación de la normativa: 

  • Proyecto o licencia de fin de obra
  • Plano del archivo histórico de la ciudad
  • Certificado de padrón histórico
  • Licencia urbanística
  • Certificado de legalidad urbanística
  • Contrato de alquiler
  • Escrituras o nota simple donde figure la condición de vivienda del inmueble en la época de aplicación de la normativa de habitabilidad

Hay que notar que este requerimiento se está emitiendo también para inmuebles en los que haya que hacer la renovación de la cédula de habitabilidad. Inmuebles que ya tenían cédula de habitabilidad anteriormente. Por ello es importante armarse de paciencia e ir investigando cada punto por separado. Nos bastará con un OK en un punto para cumplirlo. Aun así también hay que tener en cuenta que a veces no es suficiente. Si no podemos demostrar la legalidad del inmueble (remontas o estudios reconvertidos en vivienda), la cédula saldrá con el epígrafe SLU “Sin Legalidad Urbanística”.

Este requerimiento exige mayor implicación, experiencia y creatividad por parte del profesional para resolverlo. Es muy frecuente en Barcelona, sobre todo en distritos como Ciutat Vella, Eixample o Gràcia. Es común en áticos, sobreáticos y bajos con cierta sospecha de haber sido transformados sobre la marcha en viviendas de facto, pero no sobre el papel.

¿Qué hacer cuando hay algún requerimiento?

Previamente al encargo se debe informar al cliente de la posibilidad de que pueda darse el caso, e informar de los honorarios extra al respecto para que no haya sorpresas. Si se produce el requerimiento empieza realmente la oportunidad para el profesional para lucirse fuera de la caja. El profesional deberá mantener al cliente informado en todo momento. También deberá ser ágil a la hora de pedir la documentación que no dependa del arquitecto, ya que las instituciones tienen su propia burocracia. Por ejemplo, un certificado de padrón histórico suele tardar como mínimo un mes. Recoger un certificado literal en el Registro de la Propiedad, tiene que hacerse en algunos casos de forma presencial y en otros telemática. Lo importante es conocer bien el oficio (lo da la experiencia) y tener en todo momento informado al cliente.

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