¿Qué es la agrupación de fincas?

Dos fincas en una

Las fincas urbanas son unidades de suelo o de edificación que pertenecen exclusivamente a un propietario, o a varios si se trata de una finca en proindiviso. Para saber cuáles son y dónde están, las fincas tienen unos límites o linderos que encierran su superficie. Pero a efectos administrativos, catastrales o de impuestos es necesario conocerlas con más precisión para garantizar los derechos de propiedad de los ciudadanos, y también para que estos puedan ejercer sus obligaciones. Para identificarlas jurídicamente se utiliza la referencia catastral.

La referencia catastral es el identificador obligatorio y oficial de las fincas. Es el carnet de identidad de los bienes inmuebles. Consiste en un código alfanumérico (letras y números) que permite identificar, perfectamente y sin posibilidad de equivocación, las fincas en la cartografía catastral. Con la referencia catastral podemos identificar la finca en cualquier negocio jurídico, sin que podamos confundirla con otras.

Pero no se puede considerar que la referencia catastral sea un registro inmutable, básicamente, porque refleja una realidad que sí cambia. Los bienes inmuebles cambian. Se prestan a la modificación. Es posible separar, dividir o segregar las fincas entre varios propietarios. Pero también es posible hacer lo contrario, unir varias fincas para obtener una finca mayor.

Uno de los métodos para hacerlo es mediante la agrupación de fincas. Es importante no confundirlo con la agregación de fincas, un procedimiento similar pero con consecuencias diferentes.

En la agregación de fincas urbanas, la que es matriz o finca original mantiene su referencia catastral, y son las agregadas las que modifican las suyas. Por ejemplo, si tenemos una finca A y una finca B que se va a agregar, el resultado sería la finca A, pero con su superficie ampliada con la de la finca B.

En cambio, en la agrupación de fincas que aquí nos ocupa se eliminan todas las referencias catastrales originales y se asigna una nueva a la finca resultante tras la agrupación. Es decir, si tenemos una finca A a la que queremos agrupar una finca B, el resultado sería una finca que suma las superficies de A y B, pero se convertiría en la finca con referencia catastral C.

El proyecto de agrupación de fincas urbanas

Debes tener en cuenta que la agrupación de fincas no es un mero acuerdo entre un par de propietarios que se dan la mano. Es un acto jurídico que debe registrarse convenientemente, con todas las garantías y según un procedimiento establecido. No consiste en cambiar de sitio los mojones de los linderos. Es algo más complejo, que requiere cierto estudio.

Este estudio es el proyecto de agrupación, un acto por el cual un técnico competente realizará un informe específico sobre la situación de las fincas, los cambios que se van a producir en ellas y las consecuencias que tendrá en la cartografía. Este proyecto es el que permitirá cambiar, después, los datos catastrales de la Administración que serán los que prueben fehacientemente y sin dudas que la agrupación se ha realizado de verdad.

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