Normativa y requisitos de la agrupación de fincas

Normativa relacionada con la agrupación de fincas

– Ley 13/2015, de 24 de junio, que reforma la Ley Hipotecaria y la Ley de Catastro Inmobiliario. Con esta ley se consigue que la Dirección General del Catastro y el Registro de la Propiedad unifiquen criterio y métodos, así como que compartan de manera inmediata la información de sus registros. Esto permite ganar agilidad en los trámites, tanto para los notarios como para los propios ciudadanos. Esta ley establece cuándo es obligatorio registrar los cambios debidos a la agrupación de las fincas, de qué manera y con qué información asociada.

– Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana, que te señala tus derechos y obligaciones como propietario de una finca. Esta ley regula el valor del suelo y el derecho de edificación. Por lo tanto, te conviene tenerla en consideración cuando hablamos de usos de fincas y su agrupación. Por ejemplo, la agrupación aparece señalada como uno de los métodos de formación de fincas y parcelas en el art. 26.

- Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre Propiedad Horizontal. La propiedad horizontal representa un caso especial, pero también es muy común en las fincas urbanas. La formación de nuevas fincas o parcelas en la propiedad horizontal tiene requisitos especiales que debes considerar, si es tu caso.

– Legislación autonómica. Las comunidades autónomas han emitido sus propias leyes del suelo para desarrollar sus competencias urbanísticas. Debes respetar la ley que te corresponda en tu comunidad autónoma al respecto de los usos del suelo, derechos y obligaciones.

– Normativa municipal. Los ayuntamientos emiten las licencias de modificación de fincas, como es el caso de la licencia de agrupación (si es que tu caso la necesita). Por eso, debes prestar atención al Plan General de Ordenación Municipal de tu localidad para saber a qué atenerte. Es posible que si las fincas a agrupar están en el casco histórico de la ciudad, necesites esa licencia para poder hacerlo.

Detalles normativos y requisitos de interés

Los usos del suelo y la modificación de fincas dan para muchísima literatura jurídica y dudas inesperadas. Lo mejor es que recurras a profesionales del sector para plantearles las circunstancias de tu caso. Veamos algunos detalles.

– ¿Qué pasa si en el catastro no están incorporadas las fincas resultantes de las agrupaciones?

En ese caso, la Dirección General del Catastro solicitará que un técnico haga la llamada representación gráfica georreferenciada. Este es un plano preciso elaborado con técnicas punteras de geolocalización y que se presenta en un fichero informático en formato GML. Este formato permite que la información pueda ser compartida con el Registro de la Propiedad.

– Una de las fincas tiene una carga. ¿Eso impide la agrupación?

No, no la impide. Por ejemplo, si algunas fincas están hipotecadas, después de la agrupación esas cargas se arrastran a la finca resultante. Eso no afecta al resto de la finca.

– ¿Se puede agrupar una finca ganancial de un matrimonio con otra que sea privativa de uno de los cónyuges?

Sí, se puede. Pero en la escritura debe determinarse con claridad el porcentaje de finca resultante que corresponde a cada una de las fincas iniciales.