Es frecuente que, cuando en el edificio colindante a nuestra vivienda se ejecutan obras, aparezcan daños en nuestra casa o en el propio edificio: grietas, fisuras, humedades, desprendimientos, etc.
Ante esta situación, es posible interponer una reclamación de daños por obras colindantes, es decir, exigir responsabilidades a los causantes de los desperfectos.
Este informe se elabora cuando una vivienda presenta defectos o signos de deterioro y es necesario documentarlos, identificando sus causas. Se utiliza en casos de grietas, daños que puedan afectar a la estructura, o perjuicios ocasionados por inundaciones, impactos, caídas de rayos, entre otros.
¿Qué es una reclamación de daños por obras colindantes?
Cuando reclamamos daños por obras de un vecino o de un edificio contiguo, estamos ante una reclamación extracontractual regulada en el artículo 1902 del Código Civil. Además, la Ley de Ordenación de la Edificación (LOE) también recoge las garantías que deben ofrecer los agentes que intervienen en un proceso constructivo.
Habitualmente, esta reclamación de daños por obras colindantes se plantea a raíz de trabajos de derribo y/o excavación del edificio vecino. El resultado suele ser la aparición de:
- Grietas y fisuras en muros y tabiques.
- Daños en elementos comunes (fachadas, escaleras, patios, garajes…).
- Daños en viviendas privativas (paredes, techos, suelos, carpinterías…).
Es aconsejable poner estos daños en conocimiento de la compañía aseguradora, tanto del edificio como de la vivienda afectada. Si hay desperfectos en elementos comunes y privativos, conviene comunicarlo a todos los seguros que puedan intervenir.
Lo más recomendable es intentar una solución amistosa, pero si no es posible y se opta por acudir a la vía judicial, resulta clave comenzar con una carta de reclamación de daños materiales dirigida al promotor o responsable de las obras colindantes.
¿Por qué es importante un informe pericial de daños?
Antes de redactar la carta de reclamación es muy aconsejable contratar a un técnico competente, normalmente:
- Arquitecto.
- Arquitecto técnico (aparejador).
Este profesional debe elaborar un informe pericial de daños en el que consten, como mínimo:
- Descripción detallada de los daños originados.
- Origen de esos daños y relación de causalidad con las obras colindantes.
- Consecuencias estructurales o constructivas para el edificio afectado.
- Valoración económica de la reparación de esos daños.
Solo los profesionales colegiados pueden realizar este tipo de informes periciales. Este paso es esencial, ya que el informe será la principal prueba para acreditar la culpa o negligencia del agente causante del daño.
En certicalia tienes a tu disposición a los mejores profesionales de tu zona. Puedes pedir presupuesto gratuitamente indicando los datos de tu inmueble, y un técnico se pondrá en contacto contigo para valorar la situación y preparar el informe pericial de daños que necesitas.
¿Cómo hacer la reclamación de daños por obras colindantes?
1. Empezar por el informe técnico
Es muy importante iniciar el proceso con el informe técnico. Lo que se recoja por escrito en la reclamación debe ser coherente con las conclusiones del perito y mantener la misma línea argumental. La única variación aceptable suele ser que:
- Los daños aumenten con el tiempo.
- Sea necesario actualizar la valoración económica.
2. A quién dirigir la carta de reclamación
La carta de reclamación de daños materiales debe dirigirse a todos los intervinientes relevantes en la obra colindante, por ejemplo:
- Promotor.
- Constructor.
- Propietario del inmueble en obras.
- Comunidad de propietarios colindante, si procede.
En esta fase no conocemos todos los contratos de obra y servicio que les vinculan, por lo que es preferible dirigirse a todos ellos. Más adelante se determinará quién es el verdadero responsable.
Modelo de carta de reclamación de daños por obras de vecinos
A modo orientativo, un modelo de reclamación de daños puede incluir una redacción similar a la siguiente:
Pongo en su conocimiento que, desde el inicio de las obras que se encuentran ejecutando en el edificio sito en ______________, y como consecuencia de las mismas, se han producido en mi vivienda sita en _______________ (o en el edificio sito en ___________), una serie de daños o desperfectos que paso a detallarles:
(Aquí describir escuetamente lo que refleje el técnico en su informe)
Dichos daños constituyen una reparación que asciende a la cantidad de ____ €, tal como se puede comprobar en el informe técnico del que acompañamos una copia.
Ante ello, me veo en la obligación de instarles con el fin de que procedan a su reparación a la mayor brevedad posible, para cuya verificación solicito concertemos una visita a la vivienda y/o edificio destinada a comprobar in situ dichos daños.
Dada la premura en la ejecución de esta reparación, en el caso de que este requerimiento no sea atendido en el plazo de diez días, nos veremos en la lamentable posición de instar una reclamación judicial.
Este escrito se suele enviar mediante burofax con certificación de contenido y acuse de recibo, para dejar constancia de la comunicación y de las fechas.
Discrepancias sobre los daños y su valoración
Lo habitual es que el causante de las obras se ponga en contacto con el afectado para realizar la visita y revisar los desperfectos. Sin embargo, es muy frecuente que existan discrepancias en:
- El origen de los daños (si los ha causado realmente la obra o no).
- Las consecuencias estructurales o funcionales para el edificio.
- La valoración económica de la reparación.
Por eso es tan importante redactar correctamente el burofax de reclamación de daños y apoyarlo en un informe pericial sólido. Si finalmente se llega a una reclamación judicial, este escrito habrá dejado fijadas las bases de la reclamación desde el primer momento.
Plazo para reclamar daños por obras colindantes
El plazo general para este tipo de reclamaciones es de un año, y se trata de un plazo de prescripción. Por ello, es fundamental:
- Indicar claramente en el escrito cuándo se ocasionaron los desperfectos.
- Comprobar esa fecha con el acta de replanteo e inicio de obra u otra documentación acreditativa.
La fecha fijada en la carta de reclamación de daños y perjuicios no solo sirve como referencia, sino que además puede interrumpir el plazo de prescripción, reiniciando el cómputo del año.
Este informe se elabora cuando una vivienda presenta defectos o signos de deterioro y es necesario documentarlos, identificando sus causas. Se utiliza en casos de grietas, daños que puedan afectar a la estructura, o perjuicios ocasionados por inundaciones, impactos, caídas de rayos, entre otros.
Aspectos clave en una carta de reclamación de daños materiales
Además de lo anterior, conviene tener en cuenta lo siguiente:
- Comunicar cualquier daño nuevo que aparezca posteriormente, tanto al colindante causante como a las compañías de seguros.
- Este deber de comunicación afecta a:
- La comunidad de propietarios afectada, en su caso.
- Las pólizas individuales de las viviendas que hayan sufrido daños.
Lo ideal es alcanzar una solución amistosa, consistente en que el causante de los daños asuma la reparación. La finalidad de la reclamación no debe ser un lucro económico, sino la restitución del inmueble a su estado anterior.
La valoración económica del informe técnico adquiere especial relevancia si:
- El causante se niega a reparar.
- El afectado se ve obligado a contratar a una empresa para ejecutar la reparación.
En ese caso, será esa valoración la que sirva de base para reclamar el importe correspondiente.
Reclamación judicial de daños por obras colindantes
Si se llega a la vía judicial, en la demanda se debe solicitar, en el suplico:
-
La reparación de los daños conforme a lo descrito en el informe técnico.
-
Subsidiariamente, en caso de que no se lleve a cabo la reparación, el pago de la cantidad económica reflejada en dicho informe.
En estos procedimientos suele ser necesaria la intervención de:
- Abogado.
- Procurador.
Reclamación cuando la afectada es una comunidad de propietarios
Si la afectada es una comunidad de propietarios, antes de iniciar cualquier reclamación deben tomarse acuerdos en junta. Es recomendable:
- Convocar una junta ordinaria o extraordinaria.
- Incluir en el orden del día un punto similar a:
«Acciones extrajudiciales y/o judiciales a tomar frente a __________».
- Recoger en el acta:
- La votación y el acuerdo adoptado.
- La contratación de un abogado y un procurador.
- La autorización expresa al presidente de la comunidad para actuar en nombre de todos.
¿Necesitas ayuda para reclamar daños por obras de vecinos?
Ahora que ya conoces cómo reclamar los daños causados por obras colindantes, los plazos y la importancia del informe pericial, el siguiente paso es contar con un técnico que te asesore.
En certicalia puedes contactar con un profesional especializado en informes periciales de daños para:
- Visitar tu vivienda o edificio.
- Valorar el alcance real de los desperfectos.
- Elaborar un informe pericial completo y riguroso.
- Ayudarte a preparar la carta o burofax de reclamación de daños.
De este modo tendrás una base técnica sólida para negociar una solución amistosa o, si fuera necesario, defender tus derechos en vía judicial.