En Cataluña, que es el lugar en donde ejerzo normalmente, existen diferentes normativas de habitabilidad a aplicar según el año de construcción de la vivienda peritada. Las diferencias son considerables, pero todas ellas tienen una base común. Más que discutir si algún parámetro de habitabilidad no es aplicable porque – por ejemplo – una habitación tenga una superficie de 4,98 metros cuadrados (cuando 5,00 es el mínimo), los que llevamos muchos expedientes a las espaldas sabemos cuándo “chirría” un inmueble en cuanto a la normativa.
La Licencia de Segunda Ocupación es un documento oficial que certifica que una vivienda cumple los requisitos de habitabilidad después de su primera utilización. Es un trámite indispensable para realizar operaciones de compra, venta o alquiler de inmuebles.
Requisitos de habitabilidad
Personalmente, hay tres temas que me parecen de especial importancia a la hora de la concesión de una cédula de habitabilidad: la ventilación de las cámaras sanitarias, la ventilación de la cocina y el cuadro eléctrico. Seguro que otros técnicos están más preocupados por otras facetas de la normativa, pero – sin entrar en la obviedad de que la vivienda debe presentar un buen estado estructural y ser estanca –, para mí, las principales dificultades que frenan la concesión de una cédula son las tres mencionadas.
Recordemos que en Cataluña la administración encargada de otorgar las cédulas lo único que hace es comprobar que los datos físicos y catastrales de la vivienda coincidan con los de la solicitud, y que la normativa a aplicar sea la correcta. Por tanto, es responsabilidad nuestra, de los técnicos, decidir si una vivienda cumple o no los parámetros de habitabilidad.
Ventilación de baños
En lo que respecta a la ventilación de las cámaras sanitarias, esta tiene que ser natural, es decir, a través de una ventana que dé directamente al exterior o, en su defecto, a través de un conducto vertical tipo shunt o ventilación automática. En ocasiones me he encontrado con cuartos de baño sin ventilación, lo que significa que, si es el único recinto sanitario que existe en la vivienda, el certificado de habitabilidad no puede ser expedido. Si hay otro baño, el recinto sanitario sin ventilación será considerado como “otra estancia” si el dueño del inmueble no quiere realizar la obra correctiva.
Ventilación de cocina
De la misma manera, la ventilación de la cocina debe hacerse directamente al exterior o, en su defecto, con un extractor de humos independiente para los fuegos que expulse al exterior. Me he encontrado cocinas relegadas al último rincón de la casa, sin ventilación alguna, cuya extracción es tan sinuosa que pierde toda la razón de ser. O cuartos de baño que ventilan a través de la cocina.
Por fortuna, con las nuevas normativas esto es prácticamente imposible de ver, pero si tenemos en cartera viviendas antiguas, debemos estar preparados para sorpresas desagradables.
La Licencia de Segunda Ocupación es un documento oficial que certifica que una vivienda cumple los requisitos de habitabilidad después de su primera utilización. Es un trámite indispensable para realizar operaciones de compra, venta o alquiler de inmuebles.
Cuadros eléctricos
Y ya no hablemos de los cuadros eléctricos. La ley que se refiere a la vivienda antigua (anterior al 11 de agosto de 1984) contempla la obligatoriedad del Interruptor de Control de Potencia (ICP) y que la instalación no suponga un peligro para las personas. Paralelamente a esto, hemos de recordar lo que ocurre en las Inspecciones Técnicas de Edificios: muchas de las cajas de protección y cuadros de mando de las zonas comunes están obsoletos y, en la propia vivienda privada, en ocasiones coexisten con aparatos tan dispares como contadores de gas. Nuestro sentido común es el que entonces tiene que decidir si la instalación eléctrica es segura o no.
Obtener la cédula de habitabilidad o licencia de segunda ocupación
Por último, cuando encontramos una deficiencia que impide expedir el certificado de habitabilidad para tramitar la cédula, hay que comunicárselo en la propia visita de toma de datos al cliente, para que, con la máxima antelación posible, pueda acometer las reparaciones necesarias y que su inmueble cumpla con la normativa pertinente.
Para obtener la cédula de habitabilidad es necesario aportar cierta documentación que obligatoriamente debe firmar un arquitecto técnico o superior. Si quieres conocer los precios habituales para la realización de este trámite y el tiempo que tarda en gestionarse, puedes consultar en la web de certicalia, solicitar presupuesto online o llamar al 900 838 532.