Normativa y requisitos de la representación gráfica alternativa catastro

La representación gráfica alternativa (RGA) está regulada por la Ley 13/2015 de Reforma de la Ley Hipotecaria y del texto refundido de la Ley de Catastro Inmobiliario. La dirección general del área fija las normas más inmediatas, pero en el texto mencionado se encuentra el marco general.

En ese sentido, la legislación permite la RGA para parcelas nuevas o ante desacuerdos del propietario con el catastro. Este texto abrió las puertas a los planos digitales como complemento de las descripciones literales inscritas en el registro, y además buscó la colaboración entre ambos registros para lograr su coincidencia en el tiempo.

La ley exige incluir los planos catastrales digitales de las nuevas fincas en el registro de la propiedad obligatoriamente, y optativamente para las ya establecidas. La información es útil también en el caso de parcelaciones en terrenos existentes, y como paso previo para el recalculo de impuesto. No olvides que el catastro es la referencia de Hacienda computar tributos como IRPF, a la propiedad y al traspaso de ella.

Los requisitos

Solo te abocas a buscar la nueva representación en los casos mencionados de diferencias con las referencias existentes. Esto lo realizas con un trabajo experto. Si bien la ley no indica exigencias de profesión, sí exige la participación de personal cualificado. En este caso sería un ingeniero Superior en Geodesia y Cartografía o un ingeniero Técnico en Topografía.

Además debe contar con experiencia en el manejo de las herramientas ofimáticas de área y concretamente en el formato GML para transmisión de grandes bases de datos gráficos. Se trata del formato que exige la Dirección General del Catastro.

La nueva representación debe cumplir algunos requisitos técnicos. Se envía de manera telemática ante la oficina, georreferenciada con los ficheros disponibles en la dirección, y editada con el programa AUTOCAD.

En ese momento, el catastro inicia su proceso de validación, que demora unos cinco meses e incluye revisión de los límites con las fincas vecinas. La anotación en el catastro contiene la identificación de la tierra, su propietario, su uso (urbano o rural) su descripción literal y los vértices con sus coordenadas.

La modificación catastral puede también afectar a los terrenos colindantes, públicos y privados. Por eso, este proceso de renovación de planos puede también ser objetado y recurrido. Su efecto va más allá del recalculo de impuestos, y puede afectar el registro de la propiedad.

Procedimiento completo

Solo habrás culminado el procedimiento después de obtener la validación del catastro y elevarlo al registro de la propiedad. Para hacerlo, debes acudir a un notario quien, en pocos días, realiza la nueva escritura y lo inscribe.

El registro también puede demorar alrededor de un semestre en realizar sus comprobaciones, antes de anotar el cambio. El registrador cuida las coincidencias con otras fincas privadas y de dominio público. Limita las posibles diferencias entre ellas a 10%, porque la magnitud de una finca puede variar ligeramente incluso por fenómenos naturales como aluviones.

Cuando se incorpora la RGA al folio real en el registro de la propiedad, que debería también poder efectuarse de manera automática por la comunicación entre ambos, se considera que refleja fielmente la propiedad.