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Estrella Nieto preguntó sobre Comunidad de propietarios
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Agustin preguntó sobre Comunidad de propietarios
Pozo comunitario de agua no potable para riego
Somos 38 comuneros propietarios de un pozo de riego cuyas tuberías pasan por tres calles diferentes. En dos de ellas el camino está en buen estado, pero en la tercera se encuentra deteriorado y sufrimos reventones con frecuencia. ¿Quién debe hacerse cargo de reparar el camino donde se producen los problemas? ¿Los vecinos de esa única calle o, al ser un pozo comunitario, deberían contribuir las tres calles? Teniendo en cuenta que cuando hay averías, también se ven afectados los demás comuneros.
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Cuando se trata de un pozo comunitario, con red de distribución común y uso compartido del agua entre varios comuneros, la infraestructura hidráulica (pozo, tuberías, arquetas y caminos de servicio asociados a la conducción) tiene carácter común, conforme a los principios del Código Civil (arts. 392 y siguientes) sobre comunidades de bienes y al Reglamento del Dominio Público Hidráulico (RD 849/1986), que considera solidarios a los titulares de un mismo aprovechamiento. Por tanto: ✅ Las reparaciones y mantenimiento de las conducciones, arquetas y caminos de servicio vinculados al pozo corresponden a todos los comuneros, en proporción a su participación o cuota de riego, aunque el daño se produzca en una sola calle. Esto se debe a que la avería afecta a la red común de distribución y, como mencionas, interrumpe el servicio para todos los usuarios. ✅ Solo si existiera un acuerdo interno formal (estatutos o acta) que asignara tramos concretos a determinados comuneros o calles, podría justificarse que la reparación de ese tramo se limite a ellos. En ausencia de dicho acuerdo, la reparación debe financiarse colectivamente. ✅ Si el camino afectado es de titularidad pública (municipal) y los reventones derivan del mal estado del pavimento o de obras previas, también cabría solicitar colaboración o autorización al Ayuntamiento para su reparación, adjuntando un informe técnico que describa la causa (por ejemplo, presión, antigüedad o filtraciones). La reparación del tramo deteriorado y la reposición de la conducción deben asumirse por el conjunto de los 38 comuneros, al formar parte de un sistema hidráulico común. No procede imputar el coste solo a los vecinos de la calle afectada, salvo acuerdo previo en sentido contrario. Te podemos asesorar y hacer un seguimiento informe ...
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Susana preguntó sobre Comunidad de propietarios
Denuncia de la comunidad
¿Puede la comunidad exigir el cese de la actividad de vivienda turística si dispongo de la licencia del Gobierno Vasco y la vivienda está registrada con número de registro de alquiler de corta duración en el Registro de la Propiedad de Bilbao?
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Miquel preguntó sobre Comunidad de propietarios
Terrazas particulares
¿Las terrazas cubiertas de los pisos son comunitarias o privativas?
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Jose Luis Bravo preguntó sobre Comunidad de propietarios
Índice de aportación a una comunidad
Tengo un piso en propiedad con un índice del 1,20% según la escritura. Sin embargo, el gestor de la comunidad me ha asignado un 4,233%. ¿Es legal? ¿Estoy pagando de más?
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MARIA JOSE RODRIGUEZ preguntó sobre Comunidad de propietarios
Salida de humos de campana extractora a patinillo común en edificio de viviendas
En un edificio antiguo de dos plantas, con una vivienda en cada planta, existe un patinillo central (1,20 x 1,70 m) por el que ventilan los baños de ambas viviendas, la cocina del piso superior y una habitación en el inferior. La cocina del piso superior tiene la salida de la campana extractora directa al patio, justo encima de la ventana de la habitación del piso inferior y por debajo de la escalera de acceso a la terraza del edificio, que está en el patio. El olor de las cocinas invade todo el patio, que además está cubierto y solo cuenta con una franja perimetral de ventilación entre la cubierta y el antepecho de la terraza. ¿En qué normativa puedo apoyarme para obligar al propietario de la vivienda superior a modificar la salida de humos, incluso compartiendo el coste de la mejora con la comunidad (somos solo 2 vecinos)? Muchas gracias por su atención.
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Mariana preguntó sobre Comunidad de propietarios
División horizontal
Si los pisos más pequeños, según la Ley de Propiedad Horizontal, no cubren con su cuota mensual los gastos de la comunidad, ¿qué podemos hacer? Por ejemplo, actualmente pagan 14 euros al mes en una comunidad con ascensor.
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Rosa Perez preguntó sobre Comunidad de propietarios
Distancia mínima entre balcones de vecinos
Mi vecina ha instalado la unidad exterior del aire acondicionado en la mampara separadora de mi balcón, a una distancia de 90 cm de la ventana de mi dormitorio. Aunque el flujo de aire no está orientado directamente hacia mi balcón, se genera una burbuja de aire caliente que resulta insoportable. El separador entre balcones es el original del edificio, una mampara metálica de 90 x 210 cm.
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Hola Rosa, lo ideal sería llegar a un acuerdo amistoso para que los vecinos moviesen el aparato. Si no fuera el caso, tienes varias vías de acción legal: 1) dependiendo de las ordenanzas municipales de cada lugar pueden exigir previa a la instalación la aprobación de la Comunidad de Vecinos, por lo que si a ti no te han preguntado con anterioridad y porque te causa perjuicio podrías solicitar la eliminación del aparato. 2) La Ley de Propiedad Horizontal dice que no se podrán hacer actuaciones que causen perjuicio a un vecino, como es el caso 3) El Código Civil habla de inmisiones (ruido, calor...) que superen lo tolerable entre vecinos 4) También puedes preguntar en la Consejería de Industria si la instalación está registrada. Si no lo está, es que es ilegal, y aparte de pagar una multa tendrá que desmontarla. Yo hablaría primero con los vecinos, amistosamente. Después, con el Administrador de la Comunidad de Propietarios De paso, con Industria, para ver si es una instalación legal Y por último, con Urbanismo de tu ayuntamiento. Y si todos te dan la razón, y los vecinos no se avienen a solucionarte el problema, con un abogado que inicie una demanda, que pedirá un informe pericial a un técnico cualificado como nosotros y te hará ganar el caso y perder una buena relación de vecindad. PS.- Por cierto, que si esa regleta blanca que se ve es la tuya, y eso que cuelga es un desagüe de condensados en teoría debería estar unido a una red legal, no caer por la fachada. La regleta en según qué ayuntamiento debería no destacar como lo hace del color de la fachada. Y si lo otro es un cable eléctrico espero que tenga un circuito separado del resto de la casa con su automático propio en el cajetín de fusibles. Muy fino el trabajo no es, y eso que se ve poco en la foto....
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Teresa De la Iglesia preguntó sobre Comunidad de propietarios
¿Pueden poner una vivienda vacacional en una casa dividida sin mi consentimiento aunque tenga la mayoría?
¿Es posible que, en una casa dividida en dos, y siendo yo propietario de más del 70 % y compartiendo la misma entrada, puedan colocar un cartel de "Vivienda Vacacional" y dedicarse a esa actividad sin pedirme consentimiento?
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Hola Teresa. No enteindo mucho tu pregunta. Eres propietaria de las dos viviendas al 70%, de una completa y el 70% de la otra, o de una solo pero que supone el 70% del total?. ?En qué Comunidad es?....
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Tomas preguntó sobre Comunidad de propietarios
Prohibición de una comunidad
Tengo un apartamento privado en una comunidad de propietarios situada dentro de un apartahotel, que utilizo como segunda vivienda. ¿Puede la comunidad prohibir el alquiler turístico de los apartamentos privados aunque cuenten con licencia turística?
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Sandra preguntó sobre Comunidad de propietarios
¿Quién paga las reparaciones?
Acabo de comprar un primer piso en el que, según consta en el Catastro, hay un aparcamiento y tres viviendas. Sin embargo, de la planta superior (tercera planta) no hay escrituras. En la división horizontal aparece que existe una vivienda en la parte superior, cuando en realidad lo que hay es una terraza con una parte edificada. El vecino del segundo piso, según sus escrituras, tiene una vivienda idéntica a la mía, pero en realidad es un ático. Desde su vivienda accede directamente a la tercera planta, donde está la terraza (que actúa como cubierta) y a la que solo él puede acceder. A la hora de pagar las reparaciones, los otros dos propietarios debemos asumir parte de los costes, a pesar de que esa planta no está registrada, no dispone de escrituras y nunca se solicitaron permisos para las obras realizadas. Cabe aclarar que el vecino ya compró la vivienda en ese estado y con pleno conocimiento de que no existían escrituras ni documentos que reflejaran la existencia de esa terraza-cubierta.
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Gracias por tu consulta. Según la información que proporcionas, la situación de la tercera planta presenta varias irregularidades registrales y urbanísticas que pueden afectar tanto a la propiedad como a la gestión de los gastos comunitarios. A continuación, te explicamos los puntos clave y las posibles soluciones. 🔹 1. Irregularidades detectadas 📌 Diferencia entre Catastro y Registro de la Propiedad: En Catastro, consta que hay tres viviendas y un aparcamiento en la primera planta. En Registro de la Propiedad, la división horizontal indica que en la tercera planta hay una vivienda, pero en la realidad existe una terraza con una parte edificada. Tu vecino del segundo piso tiene acceso exclusivo a esta terraza, aunque esta no figura en su escritura ni parece estar legalmente registrada. 📌 Obras sin licencia y falta de escritura en la tercera planta: La edificación en la terraza no tiene escrituras ni permisos urbanísticos. No hay constancia de que se haya solicitado licencia de obra o de legalización. Podría considerarse una obra ilegal o fuera de ordenación según la normativa municipal. 📌 Responsabilidad en los gastos de reparaciones: La terraza funciona como cubierta del edificio, por lo que podría ser un elemento común, a pesar de que solo tu vecino tenga acceso. Si es elemento común, los gastos de mantenimiento y reparación deberían ser asumidos por todos los propietarios. Si es un elemento privativo del vecino del segundo piso, entonces él debería asumir los costes de reparación y mantenimiento. 🔹 2. Posibles soluciones y pasos a seguir ✅ Opción 1: Regularización de la situación registral y urbanística Para aclarar la titularidad de la terraza y su edificación, se pueden tomar las siguientes medidas: 1️⃣ Consulta con el Ayuntamiento: Solicitar un certificado urbanístico para conocer si la edificación de la terraza es legalizable o si está fuera de ordenación. Verificar si la normativa municipal permite regularizar la construcción existente. 2️⃣ Corrección de la División Horizontal: Si en la escritura de la comunidad la terraza figura como elemento común, se puede instar a una modificación de la división horizontal para reflejar la realidad del inmueble. Esta modificación debe aprobarse en Junta de Propietarios con el porcentaje de votos exigido en los estatutos o en la Ley de Propiedad Horizontal. 3️⃣ Registro de la tercera planta (si es legalizable): Si se puede legalizar, tu vecino podría inscribir la construcción mediante un proyecto técnico y escritura de declaración de obra nueva. ✅ Opción 2: Exigir que los costes de mantenimiento sean asumidos por el vecino Si la terraza no está registrada y no es un elemento común, se puede argumentar que no debe ser mantenida con fondos de la comunidad. Para ello: 📌 Presentar una reclamación formal en la Junta de Propietarios indicando que: La construcción no figura en escrituras ni en Catastro. Solo el vecino del segundo piso tiene acceso. Se debe determinar si la terraza es un elemento común o privativo antes de repartir los gastos. 📌 Si la comunidad sigue obligando a los propietarios a pagar, se puede: Solicitar asesoramiento legal y, si es necesario, iniciar una reclamación ante los tribunales. Pedir al Registro de la Propiedad y al Catastro una rectificación de la información registral. 🔹 3. ¿Cómo podemos ayudarte? Desde nuestra empresa podemos gestionar todo el proceso, incluyendo: ✅ Consulta urbanística en el Ayuntamiento para conocer la situación legal de la terraza. ✅ Modificación de la división horizontal si es necesario. ✅ Asesoramiento para una reclamación ante la comunidad de propietarios. ✅ Regularización de la construcción si es viable. Si deseas proceder o necesitas más información, contáctanos y te enviaremos un presupuesto detallado. Quedamos a tu disposición....
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Juan Carlos preguntó sobre Subvenciones rehabilitación edificios
Poner una impugnación referente a una ayuda subvencionada para una obra de nuestro edificio
Quisiera saber cómo proceder para interponer una impugnación relacionada con una subvención destinada a una obra en nuestro edificio comunitario. Dicha subvención no nos fue concedida debido a que la anterior gestoría no nos informó de manera adecuada sobre los pasos a seguir. En resumen, ¿dónde podríamos reclamar para subsanar este grave error? El Gobierno Vasco ha justificado su decisión basándose en un artículo, pero no fuimos debidamente informados al respecto. Actualmente, contamos con otra gestoría. Gracias de antemano y saludos cordiales.
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Alfonso preguntó sobre Comunidad de propietarios
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Alfonso preguntó sobre Comunidad de propietarios
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Raul Molina preguntó sobre Comunidad de propietarios
Rampa de garaje
Tenemos una urbanización de 75 chalet, dentro de esta comunidad existe una rampa unos garajes de solo 12 propietarios. En los estatutos no aparece una subcomunidad de estos 12 propietarios, tampoco aparece la rampa de estos garajes. La pregunta es: ¿La rampa y el garaje es de la comunidad de los 75 propietarios o solo de los 12 propietarios? Actualmente se ha roto una tuberia que transcurre por la rampa y los 75 propietarios, estan reclamando que lo page la subcomunidad de 12 propietarios. En caso de que el garaje y la rampa, fueran de la comunidad de 75 propietarios, se podría usar los garajes por cualquier propietario? Gracias.
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La situación que describes, relacionada con la propiedad y el mantenimiento de la rampa de acceso a unos garajes en una comunidad de propietarios, puede ser compleja y depende de varios factores legales y documentales. Aquí te explico cómo determinar la titularidad y responsabilidad de la rampa y los garajes, así como las implicaciones que esto tiene en el uso y mantenimiento. 1. Análisis de la Propiedad y Documentación Estatutos de la Comunidad: Lo primero que se debe revisar son los estatutos de la comunidad de propietarios. Aunque mencionas que no aparece una subcomunidad de los 12 propietarios ni la rampa en los estatutos, es crucial examinar detenidamente todos los documentos, incluyendo la escritura de constitución de la comunidad y los planos originales del desarrollo inmobiliario. Estos documentos pueden aclarar si la rampa y los garajes son elementos comunes o si están asociados exclusivamente a los 12 propietarios. Título Constitutivo: El título constitutivo de la comunidad debería especificar la propiedad y el uso de las diferentes partes del complejo, incluyendo los elementos comunes y los privativos. Si la rampa no está explícitamente asignada a los 12 propietarios, es posible que se considere parte de los elementos comunes. Planes Registrales: Revisar los planos registrados en el Registro de la Propiedad también puede ayudar a determinar la propiedad de la rampa y los garajes. Estos documentos suelen mostrar claramente la delimitación de los elementos comunes y privativos. 2. Propiedad de la Rampa y Garajes Si la Rampa y Garajes son Elementos Comunes: Uso Exclusivo: En algunas comunidades, ciertos elementos comunes pueden estar destinados al uso exclusivo de un grupo de propietarios. Sin embargo, esto debe estar claramente especificado en los estatutos o el título constitutivo. Si la rampa es un elemento común pero su uso está restringido a los 12 propietarios, estos serían responsables de su mantenimiento. Acceso para Todos los Propietarios: Si la rampa y los garajes son considerados elementos comunes sin restricción de uso, entonces todos los propietarios (los 75) tendrían derecho a utilizar los garajes. Esto, sin embargo, es poco común y normalmente los garajes están asignados a propietarios específicos. Si la Rampa y Garajes son Exclusivos de los 12 Propietarios: Mantenimiento: Si se determina que la rampa y los garajes son de uso exclusivo de los 12 propietarios, entonces estos serían responsables de todos los costos de mantenimiento, incluyendo la reparación de la tubería dañada. No Uso por Otros Propietarios: En este caso, los garajes y la rampa no pueden ser utilizados por los otros 63 propietarios, ya que son de propiedad exclusiva de los 12. 3. Responsabilidad de la Reparación de la Tubería Propiedad de la Tubería: Determinar quién es responsable de la tubería es crucial. Si la tubería es parte de una instalación común que sirve a toda la comunidad, es probable que los 75 propietarios sean responsables de su reparación. Sin embargo, si la tubería solo sirve a los 12 propietarios que utilizan la rampa y los garajes, la responsabilidad recaería sobre ellos. Normativa y Jurisprudencia: En casos donde la propiedad o responsabilidad no está claramente definida, la normativa de propiedad horizontal y la jurisprudencia podrían requerir que los costos se repartan entre todos los propietarios si la rampa y los garajes son considerados elementos comunes. 4. Recomendaciones y Pasos a Seguir Consultar a un Abogado Especializado: Dado que la situación no es clara, te recomiendo consultar a un abogado especializado en derecho de propiedad horizontal. Ellos podrán revisar toda la documentación y determinar la propiedad y responsabilidades con precisión. Junta Extraordinaria: Convocar una junta extraordinaria de la comunidad para discutir y decidir sobre la propiedad y mantenimiento de la rampa y garajes podría ser una buena idea. En esta junta, se podría acordar quién se hace cargo de las reparaciones y si es necesario modificar los estatutos o el título constitutivo para reflejar mejor la realidad de la propiedad. Posible Revisión del Título Constitutivo: Si se encuentra que la propiedad no está claramente definida, podría ser necesario revisar y actualizar el título constitutivo de la comunidad para evitar futuros conflictos. Conclusión La propiedad y responsabilidad de la rampa y garajes depende de cómo estén descritos en los estatutos y el título constitutivo de la comunidad. Si estos documentos no son claros o no mencionan específicamente la rampa y los garajes, puede ser necesario un análisis más profundo de la situación, incluyendo una posible revisión legal. ¿Cómo Podemos Ayudarte? Podemos ofrecerte asesoramiento legal y análisis documental para aclarar la propiedad de la rampa y garajes, y determinar quién es responsable de los costos de mantenimiento. Si es necesario, también podemos ayudarte a convocar una junta extraordinaria y a gestionar cualquier modificación en los estatutos de la comunidad.Tambien si es necesario hacemos un informe tecnico para valoracion Si tienes más preguntas o necesitas iniciar alguna acción, no dudes en contactarnos. ¡Estamos aquí para ayudarte a resolver este asunto de manera justa y legalmente correcta!...
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Pedro Mª Rodriguez preguntó sobre Comunidad de propietarios
¿se puede impugnar un acta comunitariamente o tiene que ser individualmente?
Buenas. Queremos impugnar un acta de una mancomunidad que se quiere formar. Nuestro portal no quiere formarla porque ya tenemos nuestro cif y tenemos otro cif de garajes.
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Se puede impugnar, dentro de plazo que marque la Ley de Propiedad Horizontal, desde el acuerdo de la Junta. Creo que son 30 días. Consultar a un administrador de fincas....
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Olga preguntó sobre Comunidad de propietarios
Terraza comunitaria con uso privativo
Hola. Vivo en el bajo de un edificio de 3 pisos, en mi patio tengo unas escaleras que suben a una pequeña terracita, para tender y poco más. La terracita es el techo de mi cocina, pero da al piso del primero donde tienen dos ventanas. La propietaria anterior a mi les dejaba salir por la ventana para tender. Por malas actitudes de estos vecinos, les he prohibido el paso y no lo aceptan. La cuestión es que no está en mis escrituras la terracita, pero al ser mi techo y sólo yo tener acceso por las escaleras, el Notario me ha dicho que es comunitaria , pero el uso y disfrute lo tengo yo. Mi vecino no lo acepta y me dice que también es suyo, cuando el tiene que salir por la ventana y saltar una valla para entrar, y en sus escrituras no se contempla ningún derecho de la terracita. Si yo quisiera tirar mi cocina y quedarme con el patio más grande, el se queda con sus ventanas y punto. ¿Qué puedo hacer si no quiere escucharme?
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Estimada Olga, Éste es un típico caso en los que hay que estudiar toda la normativa correspondiente y conocer la historia del edificio desde que se proyectó hasta la actualidad, porque en base a ese elemento que sobresale en el patio gira todo el caso. No se puede ceñir a una respuesta sin visitar el lugar. Muchos éxitos,...
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Carmen preguntó sobre Comunidad de propietarios
Duda sobre patio de luces cerrado
Buenos días, en nuestro edificio hay un patio de luces, cuyo dueño lo techó hace 50 años, formando parte de su local. Nunca se ha hecho nada contra ellos. Ahora quieren convertir ese local en dos viviendas y nos preguntamos si tienen derecho a usar ese patio de luces como parte de estas nuevas viviendas, o si tiene que formar parte de la comunidad como espacio común. ¿Se puede hacer algo ahora? ¿Denunciar a urbanismo?
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Buenas días Carmen, un patio de vecinos es un elemento común y por ende no deberia ser ocupado por nadie. Distinto es el planteamiento en cuanto a que la comunidad puede ejercer alguna acción legal, ya después de 50 años permitiendolo, el propietario podria oponerse a restituirlo por considerar que tiene una autorización tácita por parte de la comunidad. La acción civil, prescribe a los 6 años de realizar la obra ilegal, y si durante ese tiempo no se realizo notificación alguna, se podría considerar que no se interrumpio la prescripción y por lo tanto de forma tácita se le concedió autorización. Este asunto se tendría que valorar con mas detenimiento y con las actas de comunidad por delante. En referencia a la segunda consulta, de querer realizar la conversión de un local en dos apartamentos y hacer uso de ese patio, habría que conocer que uso pretende darle al propio patio. La conversión de los locales a vivienda se pueden realizar sin autorización de la comunidad, salvo en aquellos caso que se pretenda modificar o alterar un elemento común (por ejemplo abrir una puerta por el propio portal de la comunidad), aunque en cualquier caso se necesita de una licencia de obras por parte del ayuntamiento, que es quien debe comprobar si estas nuevas viviendas cumplen los requisitos minimos legales exigibles (superficie minima util, superficie minima de luz y ventilación, viabilidad urbanistica, etc.). Teniendo en cuenta lo anterior, si el propietario del local pretende incluir el patio como espacio habitable las nuevas viviendas, aunque este este techado desde hace 50 años, se podría encontrar con el problema de que las superficies de su escritura de propiedad no sean coincidentes con las que pretende declarar en el proyecto de conversión, por lo que el ayuntamiento podría denegar la autorización administrativa (licencia) y por lo tanto no podria realizar la obra. Espero que le sirva de ayuda y si necesita ampliar mas información o considera necesario iniciar alguna actuación adicional, no dude en ponerse en contacto conmigo. Un saludo ...
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Angel preguntó sobre Comunidad de propietarios
Cortar un árbol en una urbanización privada
Hola, por la inclinación, se plantea cortar árboles de mas de 15 años sin permiso del ayuntamiento (Madrid). ¿Se puede hacer?
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No, no se puede tocar los árboles. Que vaya alguien que entienda de medio ambiente o zonas verdes. No dejéis cortar, que piensen en enderezar cortando las ramas que tiran para arriba y ver los laterales para enderezar....
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Jaume Rasquí Llorca preguntó sobre Comunidad de propietarios
¿Qué profesional valora el estado de salud de unos pinos (11) en una urbanización?
Hola, estamos hablando de unos 11 pinos, situados en una urbanización en Portinatx (Ibiza). Una parte de la urbanización quiere talarlos y la otra podarlos y recortarlos. Creemos que en los tiempos que corren es una salvajada ecológica talarlos y queremos salvarlos siempre que no estén enfermos o presenten un peligro real.
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Por supuesto que una salvajada, id al ayuntamiento y que lo vea el encargado de este asunto que será urbanismo o jardines o un grupo municipal de los verdes y os aconsejará....
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