¿Quién paga las reparaciones?
Acabo de comprar un primer piso en el que, según consta en el Catastro, hay un aparcamiento y tres viviendas. Sin embargo, de la planta superior (tercera planta) no hay escrituras. En la división horizontal aparece que existe una vivienda en la parte superior, cuando en realidad lo que hay es una terraza con una parte edificada.
El vecino del segundo piso, según sus escrituras, tiene una vivienda idéntica a la mía, pero en realidad es un ático. Desde su vivienda accede directamente a la tercera planta, donde está la terraza (que actúa como cubierta) y a la que solo él puede acceder.
A la hora de pagar las reparaciones, los otros dos propietarios debemos asumir parte de los costes, a pesar de que esa planta no está registrada, no dispone de escrituras y nunca se solicitaron permisos para las obras realizadas. Cabe aclarar que el vecino ya compró la vivienda en ese estado y con pleno conocimiento de que no existían escrituras ni documentos que reflejaran la existencia de esa terraza-cubierta.
Sandra preguntó sobre Comunidad de propietarios Pregunta desde: Girona
Fecha: 06/03/2025
2 respuestas
-
Maria Jesus Puerta Angulo respondió: Profesional de Certicalia
Gracias por tu consulta. Según la información que proporcionas, la situación de la tercera planta presenta varias irregularidades registrales y urbanísticas que pueden afectar tanto a la propiedad como a la gestión de los gastos comunitarios. A continuación, te explicamos los puntos clave y las posibles soluciones.
🔹 1. Irregularidades detectadas
📌 Diferencia entre Catastro y Registro de la Propiedad:
En Catastro, consta que hay tres viviendas y un aparcamiento en la primera planta.
En Registro de la Propiedad, la división horizontal indica que en la tercera planta hay una vivienda, pero en la realidad existe una terraza con una parte edificada.
Tu vecino del segundo piso tiene acceso exclusivo a esta terraza, aunque esta no figura en su escritura ni parece estar legalmente registrada.
📌 Obras sin licencia y falta de escritura en la tercera planta:
La edificación en la terraza no tiene escrituras ni permisos urbanísticos.
No hay constancia de que se haya solicitado licencia de obra o de legalización.
Podría considerarse una obra ilegal o fuera de ordenación según la normativa municipal.
📌 Responsabilidad en los gastos de reparaciones:
La terraza funciona como cubierta del edificio, por lo que podría ser un elemento común, a pesar de que solo tu vecino tenga acceso.
Si es elemento común, los gastos de mantenimiento y reparación deberían ser asumidos por todos los propietarios.
Si es un elemento privativo del vecino del segundo piso, entonces él debería asumir los costes de reparación y mantenimiento.
🔹 2. Posibles soluciones y pasos a seguir
✅ Opción 1: Regularización de la situación registral y urbanística
Para aclarar la titularidad de la terraza y su edificación, se pueden tomar las siguientes medidas:
1️⃣ Consulta con el Ayuntamiento:
Solicitar un certificado urbanístico para conocer si la edificación de la terraza es legalizable o si está fuera de ordenación.
Verificar si la normativa municipal permite regularizar la construcción existente.
2️⃣ Corrección de la División Horizontal:
Si en la escritura de la comunidad la terraza figura como elemento común, se puede instar a una modificación de la división horizontal para reflejar la realidad del inmueble.
Esta modificación debe aprobarse en Junta de Propietarios con el porcentaje de votos exigido en los estatutos o en la Ley de Propiedad Horizontal.
3️⃣ Registro de la tercera planta (si es legalizable):
Si se puede legalizar, tu vecino podría inscribir la construcción mediante un proyecto técnico y escritura de declaración de obra nueva.
✅ Opción 2: Exigir que los costes de mantenimiento sean asumidos por el vecino
Si la terraza no está registrada y no es un elemento común, se puede argumentar que no debe ser mantenida con fondos de la comunidad. Para ello:
📌 Presentar una reclamación formal en la Junta de Propietarios indicando que:
La construcción no figura en escrituras ni en Catastro.
Solo el vecino del segundo piso tiene acceso.
Se debe determinar si la terraza es un elemento común o privativo antes de repartir los gastos.
📌 Si la comunidad sigue obligando a los propietarios a pagar, se puede:
Solicitar asesoramiento legal y, si es necesario, iniciar una reclamación ante los tribunales.
Pedir al Registro de la Propiedad y al Catastro una rectificación de la información registral.
🔹 3. ¿Cómo podemos ayudarte?
Desde nuestra empresa podemos gestionar todo el proceso, incluyendo:
✅ Consulta urbanística en el Ayuntamiento para conocer la situación legal de la terraza.
✅ Modificación de la división horizontal si es necesario.
✅ Asesoramiento para una reclamación ante la comunidad de propietarios.
✅ Regularización de la construcción si es viable.
Si deseas proceder o necesitas más información, contáctanos y te enviaremos un presupuesto detallado.
Quedamos a tu disposición. -
Gonzalez Zamarra respondió: Profesional de Certicalia
Hola. Según mi opinión se debe regularizar la edificación irregular, y luego, si procede, costear las reparaciones de los elementos comunes entre los que corresponda. Pero primero regularizar la situación. Si le piden que asuma los costes, obligue antes a que las edificaciones sean legalizadas.
