¿Cómo conseguir una valoración agraria?
Algunas valoraciones pueden ser sencillas y podrías hacerlas personalmente. Por ejemplo, una valoración de arbolado ornamental, que podrías hacer si más o menos conoces la situación y el estado de los especímenes y tienes un manual o guía a mano. Pero, en general, lo más adecuado es que acudas a profesionales según la rama de la que se trate. No es lo mismo valorar un árbol ornamental que hacer la valoración de las cosechas, sobre todo si se trata de una actuación pericial con efectos jurídicos.
Normalmente, la valoración deberá hacerla un ingeniero técnico agrícola o uno de alguna otra especialidad, si fuese necesario según el tipo de valoración que sea (topógrafo, industrial, de minas...). Además de este técnico, participarán otros actores en función del destino de la valoración y su uso.
Hay tantos bienes que se pueden valorar, tantas las variables posibles para cada uno de ellos, y tantos destinos posibles para la valoración, que es imposible comentarte aquí todos los pormenores. Pero sí podemos señalarte los puntos más elementales.
El primero es que deberás contactar con profesionales para hacer las valoraciones agrícolas, que puede ser un profesional independiente o pertenecer a una empresa especializada. Sea quien sea, acudirá a la finca a tomar los datos pertinentes según sea el bien o bienes a valorar. Además, en función de la dificultad o magnitud del caso, necesitará una o más visitas. Tomará las medidas, hará las pruebas que correspondan y, seguramente, te requerirá cierta documentación. Por ejemplo, la escritura de propiedad, datos contables de la explotación, datos y manuales técnicos de maquinaria, documentación catastral, planos del terreno, detalles sobre los árboles, datos de interés sobre cosechas anteriores, etc.
Se pueden usar varios métodos de valoración. Los principales son:
– Método del coste de reemplazamiento. El técnico calcula cuánto costaría comprar o poner en marcha el mismo bien agrario que esté analizando. Es decir, ¿cuánto te costaría construir una explotación agrícola igual, con la misma producción y rendimiento? A esa cifra se le restaría la depreciación por antigüedad y se le sumaría el valor del terreno.
– Método sintético. Se calcularía según el coste de otra explotación agrícola similar. Se busca en las cercanías una explotación de las mismas características y tamaño y se observa su coste de transacción.
– Método de capitalización de rentas o analítico. Se aplica en bienes susceptibles de producir rentas, estudiando los ingresos y gastos de la explotación agrícola. Por su diferencia, se consiguen las rentas esperadas. Por su capitalización, se consigue el valor capital.
En función del objetivo el técnico hará cálculos y elaborará un informe de valoración que te entregará o entregará a quien corresponda, ya que podría requerirlo la compañía aseguradora, el banco, un notario, la Administración, la otra parte del contrato o la autoridad judicial.
Deberás pagar, al menos, los honorarios del técnico. Además, es posible que sean necesarios estudios e informes accesorios para completar o llevar adelante la valoración agrícola, informes cuya elaboración deberás pagar.
Por otro lado, y según sea el destino de la valoración, es posible que tengas que pagar tasas administrativas o los honorarios de alguna gestoría o notaría.
¿Cuándo solicitar una valoración agraria?
¿Qué puede motivar que queramos saber el valor de nuestra explotación agraria? Es obvio que tiene gran importancia, aunque solo sea a efectos de estar informados sobre qué tenemos entre manos. Pero también hay intereses administrativos y fiscales que debemos considerar. Querrás, entonces, conocer el valor de la explotación agraria o de alguno de sus elementos:
– Para estar convenientemente informado de tu patrimonio. Esta información tiene valor documental, pero también te permite hacer estimaciones de futuro y quizá pensar en actuaciones para aumentar, diversificar, alterar o realizar cualquier otra operación con la explotación.
– Por algún tipo de transacción que requiera conocer su valor. Si quieres vender o arrendar alguno de los elementos de tu explotación, o toda ella, necesitarás saber su valor. Y el posible comprador también, por supuesto.
– Para ejecutar un reparto adecuadamente. Es posible que la explotación deba repartirse entre varias personas. Si la explotación agraria se debe dividir entre varios herederos se necesitará conocer su valor. Lo mismo para un reparto por divorcio, un régimen de copropiedad, la segregación de una finca en proindiviso, etc.
– Para cumplir con las gestiones bancarias. Los préstamos, las hipotecas y otras herramientas financieras pueden precisar del conocimiento preciso de tu patrimonio. Puede ser para poder usarlo como aval o por cualquier otro requerimiento que pueda requerirte tu banco o tu gestor financiero.
– Para contratar un seguro o para hacerlo efectivo en caso de siniestro. La compañía aseguradora querrá saber en qué se mete para asegurar tu explotación agrícola o alguno de sus elementos. Es necesario conocer el valor de los bienes para poder asegurarlos. Y también para usar el seguro cuando se necesite. Por ejemplo, si has perdido la cosecha y recurres al seguro, hace falta saber qué se ha perdido y cuánto vale.
– Para poder corregir una valoración catastral de la Administración. Los métodos de valoración de la Administración podrían no estar bien adecuados a la realidad de tu explotación agrícola. Esto podría perjudicarte en términos fiscales, por ejemplo. Puedes iniciar un procedimiento para corregir ese valor, pero para ello deberás empezar por conocer bien el valor real.
– Para determinar la responsabilidad patrimonial de la Administración en casos de expropiación forzosa. La valoración que hace la Administración podría no ser adecuada, como en el caso anterior, y eso te perjudicaría a la hora de obtener una indemnización más justa.
Cada valoración agraria tendrá su propio método de estudio y cálculo y, además, puede ser para trámites u objetivos muy diversos. No es posible determinar aquí con precisión los tiempos para cada una de las posibilidades. No es lo mismo valorar una pequeña explotación de manzanos que el parque de vehículos de la finca o la explotación agraria completa con todos sus elementos.
En cualquier caso, debes asumir que el técnico que haga la valoración necesitará un tiempo de trabajo y que eso puede afectar a la celeridad de otros trámites que estén esperando el resultado de esa valoración.
¿Qué es la valoración agraria?
Te plantas en el linde y miras a lo lejos: tu explotación agrícola. ¿Cuánto vale? Conoces el valor de su terreno y seguro que lo asocias a características como su extensión, localización o comunicaciones. Ahora bien, si la finca tiene algo más, ¿acaso eso no afectaría a su valor? Por ejemplo, si en ella hay una vivienda, nave, granja, un establo… Esos edificios son bienes tangibles que suman valor a tu finca. Lo mismo podemos decir de las instalaciones y sistemas de riego, los pozos, la instalación eléctrica, los silos o las cisternas. Elementos de utilidad que ayudan a la explotación agraria y que también tienen su valor. No es lo mismo un terreno vacío que uno con sus acequias y canalizaciones.
¿Y la maquinaria agrícola? Tractores, cosechadoras, desbrozadoras y otras máquinas que, aunque no son bienes inmuebles, sí están «anclados» a la explotación de la finca. El valor conjunto de la explotación agrícola debería tener en cuenta la maquinaria.
Y no nos podemos olvidar de la producción en sí misma. No puede tener el mismo valor un terreno de pasto silvestre, sin trabajar, que un gran campo de cultivo o una explotación frutícola a pleno rendimiento. Esos naranjos tienen que valer algo, ¿no?
Por supuesto que sí. Todo suma y todo es valorable. Es posible hacer las valoraciones o tasaciones de todos esos elementos por separado para conocer qué tenemos y cuánto nos beneficia, y también es posible unir todos esos cálculos para conocer el valor total de toda la explotación agrícola. Sean las partes o el todo, esto son las valoraciones agrarias.
Determinar el valor de los bienes no se hace a ojo ni con estimaciones vagas. Esto es una ciencia y se usan métodos precisos, fórmulas y cálculos. La valoración se refleja en un informe técnico que nos da el valor de un bien. En el caso de las explotaciones agrarias, la valoración puede ser de la finca en conjunto o de alguna de sus partes o componentes: las cosechas, los árboles, la maquinaria, las instalaciones, etc.
Como cada uno de estos componentes tiene sus propias características, los métodos de valoración varían según se analice uno u otro. Ten en cuenta que no puede valorarse del mismo modo la maquinaria que los cultivos. La primera tiene un valor que se deprecia, tiene un gasto de mantenimiento, una vida útil y una obsolescencia. Y los cultivos tienen un valor de producción continua a lo largo del tiempo. Y en ese mismo cultivo tampoco es lo mismo valorar la producción agraria bruta que la final (es decir, la producción que queda descontando los elementos utilizados en el proceso productivo, como el estiércol o las semillas).
Como ves, a cada elemento se le pueden buscar las vueltas y tiene sus propios factores a considerar.
Normativa y requisitos de la valoración agraria
Los elementos de una explotación agraria que son susceptibles de valoración (y prácticamente todos lo son) pueden ser realmente diferentes. Las instalaciones, la maquinaria, los pozos, la finca o el propio cultivo: todo se debe poder valorar, pero no todo sigue las mismas normas o requisitos. Por ejemplo, el suelo está directamente relacionado con aspectos inmobiliarios, catastrales o hipotecarios que no se interesan por cosas como el número de tractores que tengas.
Por eso, a la hora de valorar, el perito competente tendrá que respetar y hacer uso de leyes, reglamentos y guías de lo más diverso. Algunos elementos están exhaustivamente regulados, como el suelo y sus usos. Otros no tienen una legislación específica y el técnico debe echar mano de su conocimiento y su experiencia, o de reglamentos que, sin ser oficialmente emitidos por la Administración, sí pueden tener consideración de indispensables.
A la diversidad temática se suma la diversidad de fuentes. Todas las Administraciones se implican de una manera u otra en el desarrollo legislativo de la valoración agraria, sea atendiendo al suelo y sus usos o con la emisión de normas y reglamentos que atienden a elementos específicos.
Los ayuntamientos y las comunidades autónomas suelen estar muy implicados con las necesidades de los agricultores de sus respectivos territorios. Esto lleva a una emisión continua de leyes y reglamentos de actuación que afectan a las explotaciones agrícolas, así como ayudas puntuales y sectoriales que podrían interesarte, y para las cuales en ocasiones será necesaria una valoración de la explotación. Por ejemplo, para recibir una ayuda autonómica puntual por siniestro o daños producidos en tu comarca por el clima o plagas.
Los gobiernos autonómicos y municipales también tienen competencias en el uso del suelo y para otorgar licencias diversas. Para algunos trámites o gestiones administrativas podría ser obligatoria una valoración. Acude a las gerencias correspondientes de tu municipio y comunidad autónoma para informarte al respecto.
– Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de junio, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana. Este real decreto determina y regula los derechos y deberes de los ciudadanos al respecto del uso del suelo. Eso incluye los suelos rurales, cuya valoración encontrarás consignada en el Título V.
– Real Decreto 1492/2011, de 24 de octubre, por el que se aprueba el Reglamento de valoraciones de la Ley de Suelo. Esta ley pretende mejorar el funcionamiento del mercado del suelo, hacerlo más eficiente y más transparente. En los Capítulos II y III se define y regula la realización de las valoraciones en suelo rural y sus métodos.
– Orden PRE/632/2003, de 14 de marzo, de la norma general de peritación de daños en las producciones agrícolas. El objetivo de esta norma es establecer las líneas de actuación que hay que aplicar cuando se trata de valorar los daños en las producciones agrícolas que estén amparadas por el seguro agrario combinado. ¿Cómo se valoran los daños por siniestro en tu explotación agrícola y cómo se cuantifican? Si tus cultivos se han echado a perder por el granizo, una inundación o una brutal ola de calor, atiende a esta norma.
Cuanto cuesta valoración agraria
La valoración agraria es un proceso especializado mediante el cual se calcula el valor de una finca o explotación agrícola. Este servicio es requerido por diferentes razones, incluyendo compraventas, herencias, expropiaciones, o para obtener préstamos.
El precio de una valoración agraria puede variar significativamente dependiendo de diversos factores. Entre ellos se incluyen la ubicación de la finca, el tamaño y tipo de cultivo, infraestructuras existentes y las finalidades de la valoración. De forma general, se puede estimar que el precio de este servicio puede oscilar entre los 150 y 2.000 euros aproximadamente.
Las metodologías utilizadas para determinar el valor de una propiedad agraria pueden ser diversas y se adaptan al tipo de explotación y a las condiciones del mercado. Es habitual que se utilicen comparaciones de mercado, ingresos potenciales y el método de coste de reposición. Los profesionales que realizan estas valoraciones suelen ser ingenieros agrónomos o técnicos agrícolas, quienes están cualificados para considerar todos los factores relevantes, desde la calidad del suelo y el agua hasta los aspectos legales y ambientales vinculados a la propiedad.
La contratación de un experto para realizar esta valoración asegura que se determine un precio justo y acorde al valor real del terreno y las instalaciones agrícolas, permitiendo tomar decisiones informadas para cualquier transacción o gestión financiera de la finca.
