¿Qué es el certificado de superficie?
Están la antigüedad, la calidad de los materiales, la disposición interior… pero una de las características más importantes para valorar un inmueble es su superficie. Y esta superficie puede medirse bien, o medirse mal. Puede medirse confiando en los planos, sin más, o puede hacerse in situ sobre superficie real. Puede medirse con técnicas inadecuadas, o puede hacerse con profesionalidad y tecnología idónea.
¿Y qué más da si un apartamento mide 71 m² en vez de 67 m²? Bueno, pues importa y mucho. Si quieres venderlo, comprarlo o alquilarlo y el metro cuadrado está a 1 200 euros, te aseguramos que querrás saber cuánto mide un inmueble.
Esa información precisa se consigue con una medición profesional, que luego se registra en el llamado certificado de superficie. El uso de esta información puede serte de interés (o de obligado conocimiento) en determinados trámites administrativos o financieros. El certificado de superficie es algo más que un impreso con un dato, es un documento técnico oficial. Eso le da validez legal, pero también significa que debe ser elaborado por un profesional cualificado (arquitecto, arquitecto técnico, ingeniero o ingeniero técnico, según sea el caso).
Debido precisamente a su carácter oficial, puedes usar un mismo certificado de superficie para tantos trámites, finalidades u organismos como sea necesario.
Si quieres tener una medida de la superficie de un inmueble que tenga valor oficial, deberás obtener el certificado de superficie. Este certificado es un documento técnico en el que se acredita y certifica la superficie exacta del inmueble, sea una vivienda, local, garaje, parcela, etc.
Con el certificado de superficie podrás conocer:
– El área útil de un inmueble. Es la superficie del polígono exterior que encierra un espacio cubierto, sin incluir los espacios construidos. Estos espacios que se descuentan son el cerramiento, la estructura, la tabiquería y las instalaciones. Por lo tanto, esta superficie abarca solo los espacios que son utilizados por las personas.
– El área construida. Es la superficie del polígono exterior que encierra un espacio cubierto, incluyendo los espacios construidos. Por lo tanto esta superficie abarca tanto lo espacios utilizados por las personas (habitantes, usuarios…), como los espacios que se necesitan para ubicar el cerramiento, la estructura, la tabiquería y las instalaciones.
– El área de los elementos comunes. Esta es la superficie construida, a la que se suman las partes comunes construidas del edificio (pasillos, vestíbulo, etc.). ¿Eso quiere decir que la superficie de una vivienda incluye todos esos pasillos, escaleras y ascensores? No, no exactamente. Lo que se hace es calcular la superficie con un coeficiente de participación o aprovechamiento de las zonas comunes.
El catastro suele registrar como área de una vivienda la superficie construida más la superficie por elementos comunes que le corresponda. Es un dato que a veces no es correcto, y que puede dar lugar a controversia. Precisamente para solucionarlo está el certificado de superficie: solicitas un certificado y lo utilizas como prueba de que el catastro no está bien.
¿Cuándo solicitar un certificado de superficie?
Conocer la superficie de un inmueble o parcela es de mucha utilidad, y querrás hacerlo por muy buenos motivos. Generalmente, cualquier trámite relacionado con un inmueble puede necesitar un certificado de superficie. Por ejemplo, puedes necesitar este certificado:
– Para conocer, y demostrar de manera oficial, el área útil, construida y de los elementos comunes del inmueble para poder realizar su venta o alquiler.
– Para elaborar un proyecto de obra en el inmueble. Conocer la superficie es necesario para un adecuado levantamiento de planos y sus modificaciones.
– Para una tasación inmobiliaria o hipotecaria. La tasación de un inmueble puede tener muchos objetivos diferentes. Por ejemplo, para determinar el valor económico del inmueble en caso de reparto, divorcio o herencia; para solicitar un préstamo hipotecario; para división de copropiedades, o de negocios; o incluso para una expropiación forzosa. Hay muchísimos motivos para necesitar tasar un inmueble y para conocer bien su valor hace falta conocer con total precisión su tamaño.
– Para legalizar un cambio de uso del inmueble. Diferentes actividades pueden requerir permisos específicos, y para eso hace falta conocer cómo se usan los espacios, cómo van a utilizarse tras el cambio y qué superficie tienen.
– Para tramitar expedientes requeridos por los organismos oficiales para trámites administrativos. Por ejemplo, para el Registro de la Propiedad, la Dirección General del Catastro, los ayuntamientos…
– Para corregir un registro erróneo en el catastro. La finca puede estar erróneamente registrada en el catastro o en el Registro de la Propiedad. Si el tamaño no está bien consignado, es posible que estés pagando impuestos de más o de menos, algo que deberás corregir en caso de una transacción de compraventa.
Deberás solicitar un certificado de superficie cuando te lo requieran los poderes públicos, el poder judicial, el registrador de propiedad o un notario, para casos específicos de trámites administrativos rutinarios y registros diversos. Pero también con efectos urbanísticos y expropiatorios, finalidades financieras, valoraciones catastrales o efectos legales.
Pero además deberás hacerlo como parte de la elaboración de un proyecto ejecutivo de construcción. Para levantar una obra de cierta magnitud es necesario que un profesional redacte un proyecto que la exponga, justifique y explique. Un proyecto puede incluir múltiples y muy diversos documentos, según sea el tipo de obra en cuestión, pero si algo tienen todos en común es que necesitarás conocer el espacio del inmueble para desarrollar el diseño de la obra. Y ahí entra el certificado de superficie.
Sería muy raro que un certificado de superficie pudiera retrasarte en cualquier trámite en el que estés implicado. Una vez confirmes una cita con el profesional competente y este haga las mediciones en tu inmueble, la elaboración del certificado de superficie no debería demorarse más de uno o dos días. Sin embargo, debes contar un tiempo extra, porque en algunos casos se requiere el visado del colegio profesional que corresponda, un trámite que puede alargar un poco el proceso.
¿Cómo conseguir un certificado de superficie?
El certificado de superficie, al ser un documento oficial, debe estar firmado por un profesional independiente. El tipo de inmueble o parcela a medir determinará el tipo de profesional cualificado que debe hacerlo. Por ejemplo, si el visado es para una vivienda, un local comercial, un piso o cualquier otro tipo de edificación o solar común, lo podrá hacer un arquitecto o arquitecto técnico. Medirá los espacios con un láser y un metro, habitación por habitación, y levantará un plano que pasará a limpio con un programa de dibujo.
En caso de tratarse de una nave industrial, lo hará un ingeniero técnico industrial. Y el certificado de un terreno rústico lo hará un ingeniero agrónomo, un ingeniero técnico topógrafo o, en general, cualquier tipo de ingeniero o técnico cualificado para intervenir en la clase de suelo que se desee medir.
El ingeniero topógrafo requiere de aparatos e instrumental concretos para el levantamiento topográfico. Si está cualificado para ello, el ingeniero topógrafo redactará el certificado de superficie de la parcela tras hacer el levantamiento topográfico. En caso contrario, otro técnico se hará cargo a partir de dicho levantamiento.
Además del técnico, es posible que tenga que participar el colegio oficial correspondiente.
En la mayor parte de los casos, el certificado de superficie, una vez elaborado, tiene que remitirse al colegio profesional correspondiente para ser visado.
Puedes elegir libremente al técnico especialista que elaborará el certificado de superficie. Simplemente busca y acude al que prefieras y concierta una cita. El día de la cita deberás permitirle el paso al inmueble y él simplemente hará sus mediciones.
No siempre es necesario, pero quizá sea interesante que tengas a mano documentación de utilidad sobre la superficie del inmueble para el cálculo y la redacción del certificado. Estos documentos pueden ser escrituras, planos, informes e incluso mediciones hechas con anterioridad.
El técnico redactará el certificado en un periodo corto de tiempo. En la mayor parte de los casos, el certificado de superficie tiene que remitirse al colegio profesional correspondiente para ser visado. Este no es un trámite obligatorio, pero algunas entidades lo exigen para acreditar la validez del documento.
El destino final del certificado dependerá de su motivación. Si se ha realizado para cumplir con algún trámite administrativo o requerimiento fiscal o judicial, deberás remitirlo al organismo público correspondiente para usarlo como se estime.
El certificado es un documento estándar, pero en su elaboración hay un trabajo de complejidad variable. En el coste del certificado se puede incluir la superficie a medir, el tipo de inmueble, al finalidad del certificado, y aspectos más genéricos como la ubicación del inmueble o la urgencia del encargo.
Si el certificado es un documento independiente, su precio puede estar entre los 100 y los 300 euros. Si es para una parcela, habría que sumarle el levantamiento topográfico, por lo que el total superaría los 300 euros.
Si el certificado de superficie forma parte de otro documento (por ejemplo, un proyecto ejecutivo de construcción), entonces su coste podría estar incluido en el precio de ese documento mayor.
Normativa y requisitos del certificado de superficie
El certificado de superficie no se adscribe a ninguna normativa específica. Es decir, no tiene una regulación legal o un reglamento único que especifique cómo debe realizarse, sus requisitos y contenidos. Por supuesto, existen métodos técnicos que los profesionales conocen al dedillo pues forman parte de su formación académica. Lo que no hay es normativa dedicada expresamente a cómo hacer la certificación de superficie.
Sin embargo, para salvar esta carencia y unificar ciertos criterios (lo que otorga especial calidad y confianza al certificado), algunos colegios profesionales pueden tener modelos oficiales de certificado de superficie. En estos modelos se detalla el contenido mínimo que debe contener el certificado. Queda en manos del profesional técnico que se trate el seguir esas especificaciones, si las hay, y aplicar los métodos técnicos que domine para cada caso.
Como te hemos comentado, no existe una legislación específica que trate la certificación de superficie. Las tres leyes siguientes pueden serte de interés porque tratan temas en los que sí puedes necesitar el certificado de superficie.
– Real Decreto 1020/1993, de 25 de junio, que aprueba las normas técnicas para determinar el valor catastral de los bienes inmuebles. Esta ley dispone el marco para calcular el valor de los inmuebles de naturaleza urbana. Aquí podrás ver cómo se valora el suelo, cómo se aplican los coeficientes pertinentes, y qué se entiende a efectos de catastro por superficie construida, superficie útil y superficie de usos comunes. Con esta ley comprenderás cómo ha determinado el catastro el valor de tu vivienda y si está equivocado, por arriba o por abajo. ¿Un balcón o una terraza cuentan? Descúbrelo aquí.
– Orden ECO/805/2003, de 27 de marzo, sobre normas de valoración con finalidad hipotecaria. Si la ley anterior establecía las pautas, criterios y métodos de valoración para el registro de los inmuebles en el catastro, esta lo hace en el contexto financiero. Aquí también se define qué se considera superficie útil, construida y de usos comunes. En el Título II se regulan diversos métodos técnicos para la valoración de los bienes inmuebles.
– Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria. Es posible que necesites «discutir» con la Administración sobre la tasación de un bien inmueble, ya que esta puede estar utilizando un valor que te perjudique desde el punto de vista tributario. Para dirimir esa diferencia de pareceres existe la tasación pericial contradictoria, y para hacerla podrías necesitar un certificado de superficie que mida el tamaño del inmueble con mayor precisión. En el art. 57 se exponen los métodos de comprobación de valores que puede usar la Administración, ante los cuales puedes oponer una tasación pericial contradictoria. El Título III, que aborda el tratamiento de los tributos, dedica el art. 135 a la descripción de la tasación pericial contradictoria: cuándo y cómo se solicita.
Cuanto cuesta certificado de superficie
El Certificado de Superficie es un documento que verifica la superficie de un inmueble, siendo relevante para transacciones de compra-venta, herencias e inscripciones catastrales. Este certificado puede ser emitido por arquitectos, arquitectos técnicos, o ingenieros de edificación.
La tarifa por este servicio varía según diversos factores, como la ubicación del inmueble, la dificultad de la tasación y el profesional encargado de realizarla. Generalmente, para inmuebles con superficies menores o alrededor de 120 m², los precios pueden oscilar entre unos 150 y 250 euros. Sin embargo, para propiedades de mayor superficie, el precio podría incrementarse, pudiendo llegar hasta los 300 euros o más.
Estos precios son aproximados y tienen carácter orientativo; es importante tener en cuenta las posibles variaciones según el caso específico y la región donde se realiza el certificado. La contratación de este servicio podría generar costes adicionales si se requieren trabajos complementarios como desplazamientos del técnico o la tramitación de documentos extras.
Es fundamental realizar una investigación y solicitar presupuestos detallados para obtener un precio más ajustado a las necesidades individuales y asegurarse del costo final antes de contratar a un profesional para la emisión del Certificado de Superficie.
