Inspección técnica de edificios obligatoria

Inspección técnica de edificios obligatoria

Silja

Silja

Arquitecto

Entendemos por ITE la Inspección Técnica de los Edificios, obligatoria para todo edificio con una antigüedad determinada (entre 30 y 50 años, según el municipio). La ITE determina si un edificio está en buen estado o, por el contrario, necesita hacer alguna reforma para garantizar su seguridad y evitar riesgos a los usuarios. Por tanto, ante una ITE desfavorable, hay que tomárselo como una oportunidad para mejorar las prestaciones del inmueble y evitar un posible desastre.

La ITE es como una ITV realizada para edificios. Puede detectar un problema no evidente que resulte de gran gravedad y que obligue a evacuar un inmueble que termina colapsando horas después.

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Informe de Evaluación del Edificio (IEE)

Desde hace unos años, la ITE se ha sustituido por el Informe de Evaluación del Edificio (IEE), que es lo mismo que la Inspección Técnica de Edificios, pero añadiendo, además, el Certificado de Eficiencia Energética (CEE) del edificio. De todas maneras, coloquialmente se sigue hablando de la ITE cuando en realidad nos referimos al IEE.

Hasta hace unos años, el IEE estaba regulado por el Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana, de carácter estatal.

Pero una sentencia del Tribunal Constitucional anuló los apartados correspondientes al IEE de este decreto, pasando sus atribuciones a las Comunidades Autónomas. Desde entonces, las Comunidades Autónomas han estado regulando la realización de los IEE.

Inspección Técnica de Edificios obligatoria: ¿Qué edificios tienen que pasar la ITE / el IEE?

Con carácter general, la Inspección Técnica de Edificios es obligatoria para edificios de tipología residencial colectiva de más de 50 años. Y, a partir de esa fecha, lo deben realizar con una periodicidad de 10 años.

De todas maneras, al estar regulado por las Comunidades Autónomas, esto puede cambiar, siendo en algunas la antigüedad mínima 45 años y, en otras, 30 años. A su vez, los municipios también pueden establecer una antigüedad y una periodicidad menor, así como extender su obligación a otro tipo de edificios, tales como viviendas unifamiliares, residencias, etc., si así lo permite la regulación de su Comunidad Autónoma.

El IEE convive con la ITE y es obligatorio solo cuando se solicitan subvenciones de rehabilitación de edificios. Esto no quita que, si su edificio tiene que pasar la ITE, en vez de hacer solo la ITE, realice el IEE, que es un informe más completo.

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Tramitación del Informe de Evaluación del Edificio

La tramitación de estos IEE debe de realizarse en los ayuntamientos, que deberán tener una oficina de rehabilitación encargada de ello. También puede existir un registro general de la Comunidad Autónoma, donde sea obligatorio registrar los mismos.

Normalmente, los ayuntamientos se encargan de notificar a los edificios que les toca realizar el IEE ese año. Pero el que no hayan sido notificados no exime de que tengan que realizarlo igualmente. De todas maneras, hasta hace poco, los municipios de menos de 25.000 habitantes no estaban obligados a realizar el IEE. Ahora depende de la regulación que tenga cada Comunidad Autónoma.

Otro caso en el que sí que es obligatorio realizar el Informe de Evaluación de Edificios (IEE) es para la obtención de muchos tipos de subvenciones (de eficiencia energética, de conservación, de accesibilidad, etc.), independientemente de que el ayuntamiento las exija o no.

¿Y si no se pasa la Inspección Técnica de Edificios obligatoria?

No realizar la ITE / IEE en plazo se considera una infracción urbanística. Y, por tanto, existen multas por no pasar la ITE. Por ejemplo, según la Ley del Suelo de Galicia, se considera una infracción leve, penada entre 300 euros y 6.000 euros de multa.

La mayoría de ayuntamientos están gestionando los IEE en función de las nuevas normativas autonómicas. Hasta hace poco, los ayuntamientos en los que sí que se realizaban ITEs o IEEs notificaban varias veces a la comunidad de propietarios para que la realizaran. Y, si pasado un tiempo prudencial, no la hacían, multaban a cada vecino con una cierta cantidad, por ejemplo, 400 euros.

Otros ayuntamientos no llevan ningún control porque no disponen de la infraestructura necesaria, aunque probablemente esto se termine pronto debido a las nuevas leyes autonómicas que se están tramitando.

Si el IEE es necesario para obtener una subvención, no realizarla en plazo supondrá la pérdida de la subvención. Teniendo en cuenta que los edificios que pueden optar a subvenciones de rehabilitación normalmente son los de cierta antigüedad, es conveniente que los edificios tengan siempre el IEE en vigor para poder optar a todas ellas en cualquier momento.

ITE de edificios: ¿Qué pasa si es desfavorable?

Otra opción posible es que el edificio no pase la ITE / IEE porque no esté en condiciones de pasarla.
Si se presenta un IEE desfavorable en el ayuntamiento, habrá que subsanar las deficiencias en un plazo determinado (por ejemplo, un año) y volver a presentar un informe de que ya están subsanadas, denominado certificado de idoneidad técnica.

Para poder realizar dichas obras de subsanación, será necesario solicitar la licencia correspondiente en el ayuntamiento o realizar el trámite que corresponda. Es decir, el IEE no es un proyecto. Si las obras de subsanación requieren de un proyecto, tendrá que ser encargado de manera independiente al mismo técnico o a otro diferente.

A veces se da la situación de que un técnico va a realizar el IEE, pero ve que va a salir desfavorable. En estos casos, en lugar de presentar el IEE desfavorable, redacta un informe para la comunidad (informe pre-ITE) describiendo las deficiencias que deben solventar para poder pasar el IEE.

Esto tiene la desventaja de que el plazo sigue corriendo; es decir, el ayuntamiento no es conocedor de ese informe y, para él, el edificio todavía no ha realizado el IEE. Sin embargo, si el IEE es desfavorable, los plazos se prolongan siguiendo los cauces legales. Si se realiza con tiempo, este informe pre-ITE es una opción a valorar.

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Qué se analiza en un Informe de Evaluación de Edificios

El Informe de Evaluación de Edificios (IEE) se compone de tres partes:

  • Estado de conservación del edificio
  • Condiciones básicas de accesibilidad universal del edificio
  • Certificación de la eficiencia energética del edificio

La segunda y tercera partes son informativas; es decir, el edificio puede no ser accesible y tener una calificación energética muy mala, pero ser favorable sin ningún problema. De hecho, es lo más habitual.

Con respecto al estado de conservación del edificio, el IEE establece un criterio de mínimos. Lo importante es que el edificio no suponga un riesgo para los habitantes, tanto para sus ocupantes como para los vecinos o para las personas que pasan por la calle.

Esto significa que, si un técnico dice que un edificio es un riesgo para las personas, es porque de verdad lo es y hay que tomárselo en serio. A veces sucede que existen IEEs favorables que no lo deberían ser, tal vez por presiones de la comunidad hacia el técnico o por una mala praxis.

Cada regulación autonómica o municipal puede ampliar, en cierta medida, el alcance del IEE. Pero los aspectos principales que se analizan normalmente son la estructura, las instalaciones y otros elementos constructivos, principalmente de la cubierta y la fachada del edificio.

Un IEE solo sería desfavorable si las patologías encontradas supusiesen un riesgo para las personas o afectasen de manera importante a la salubridad y funcionalidad del edificio.

En ningún caso el cometido del IEE es el de denunciar las obras ilegales que se puedan estar dando en un piso de la comunidad, ni el de ejercer ningún control sobre los vecinos. Es única y exclusivamente un informe que garantiza la seguridad, salubridad y funcionalidad del edificio.

¿La Inspección Técnica de Edificios es obligatoria para todo el edificio?

El IEE extiende su validez sobre el total del edificio. O pasa el IEE el edificio entero o no lo pasa ningún vecino.

Por ello, si algún vecino se niega a enseñar su vivienda o local, el técnico se podrá negar a hacer el informe favorable, o bien puede realizar el informe igualmente, reflejando tal circunstancia en él e indicando si supone alguna limitación a su contenido. En tal caso, si la comunidad no puede realizar el IEE por culpa de un vecino, este podría ser multado individualmente.

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En definitiva: La Inspección Técnica de Edificios es obligatoria

La ITE es obligatoria en los términos que marca la ley: normalmente en edificios de viviendas de más de 50 años, con una periodicidad de 10 años. Aunque se sigue hablando de la ITE, hoy en día nos referimos al Informe de Evaluación de Edificios (IEE).

Su no realización en plazo implica una infracción urbanística leve, que conlleva multas de entre 300 euros y 6.000 euros.

Si el IEE es desfavorable, habrá que subsanar las deficiencias y presentar un certificado de idoneidad técnica para cerrar el expediente.

El IEE no es un mero trámite. Puede ser que los vecinos desconozcan las patologías de su edificio porque dentro de su vivienda no tengan problemas. Es importante tener en cuenta que, si un edificio no pasa favorablemente el IEE, es porque de verdad tiene unas patologías graves cuya responsabilidad recae sobre sus propietarios.

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