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Diferencia entre apartamento turístico y vivienda de uso turístico

Jose Manuel

Jose Manuel

Arquitecto Técnico

Qué es una vivienda de uso turístico

En primer lugar explicaremos la diferencia entre apartamento turístico y vivienda de uso turístico, no deja de ser una diferencia ambigua, entendiendo por nuestra parte que se trata de una definición básicamente jurídica.

Podrían intercambiarse los términos, pero por dar un norte la vivienda de uso turístico se refiere a un inmueble de una persona particular que lo alquila de manera intermitente y no profesional, generalmente por días en paginas tipo booking o airbnb, por otro lado los apartamentos turísticos son edificios generalmente gestionados por empresas dedicados exclusivamente al alquiler y que tienen que cumplir varios requisitos, tipo tener una placa indicando AT en la entrada, una clasificación en función de diversos parámetros indicando de una a cuatro llaves, recepción, etc.

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Como podemos ver alguien puede tener un apartamento y sin embargo ser una vivienda de uso turístico, y por otro lado un edificio de viviendas puede ser reconvertido en un bloque de apartamentos turísticos.

Quizás sea el enfoque que se le da, lo más definitorio, mientras que la vivienda de uso turístico es algo que no necesita estar en una actividad profesional y solo hace falta el registro en el gobierno autonómico correspondiente, los apartamentos necesitan además una licencia de actividad, en este sentido se parecen más a un hotel que a un inmueble residencial.

Tampoco hay que engañarse con el uso no profesional de una vivienda turística, ha de cumplir también bastantes requisitos, como tener licencia de ocupación, botiquín de primeros auxilios, aire acondicionado en cada habitación, tener un registro de entrada/salida, comunicación a la policía/guardia civil, información turística,… sin olvidar el ya mencionado registro en la página de turismo de la comunidad correspondiente, el incumplimiento de estos requisitos puede dar lugar a importantes sanciones, teniendo conocimiento en mi comunidad de casos que van desde los 2.000 a los 6.000 € de multa.  

Normativa apartamentos turísticos

Como hemos comentado, aunque la normativa se extiende a todos los inmuebles es más restrictiva en el caso de apartamentos puesto que se trata de una actividad comercial y profesional.

En el tema de la normativa concreta me voy a referir a mi comunidad, Andalucía, supongo que las demás serán parecidas y habrán seguido una evolución paralela.

En primer lugar nos referiremos al DECRETO 194/2010, de 20 de abril, de establecimientos de apartamentos turísticos. Y también deberemos tener en cuenta la LEY 13/2011, de 23 de diciembre, del Turismo de Andalucía. Según el decreto podemos establecer:

1. Los establecimientos de apartamentos turísticos se clasifican en dos grupos: a) Edificios/complejos. b) Conjuntos.

2. Pertenecen al grupo edificios/complejos aquellos establecimientos integrados por tres o más unidades de alojamiento que ocupan la totalidad o parte independiente de un edificio o de varios, disponiendo de entrada propia y, en su caso, ascensores y escaleras de uso exclusivo, pudiendo adoptar la denominación de «edificio de apartamentos turísticos» o «complejo de apartamentos turísticos» en el caso de varios edificios.

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3. Pertenecen al grupo conjuntos aquellos establecimientos integrados por tres o más unidades de alojamiento ubicadas en un mismo edificio, en un mismo complejo de edificaciones, o en edificios o complejos contiguos, ocupando sólo una parte de los mismos, en los que se presta el servicio de alojamiento turístico bajo unidad de explotación.

Y sus modalidades serán:

  • a. Playa, a una distancia igual o menor a mil quinientos metros de la ribera del mar.
  • b. Ciudad, los que no estando clasificados en ninguna otra modalidad, estén situados en suelo clasificado como urbano.
  • c. Rural, estando ubicados en el medio rural.
  • d. Carretera, en sus áreas o zonas de servicio.

Además deberán contar con placas identificativas, clasificarse por llaves (de una a cuatro en función de sus características) y contar con un director. Y demás obligaciones especificadas en el decreto mencionado.

Licencia apartamento turístico vs licencia vivienda de uso turístico

Respecto a las licencias podemos encontrar las siguientes diferencias:

Mientras que para una vivienda turística basta con la licencia de ocupación o cédula de habitabilidad, que nos facilitará el ayuntamiento si es una vivienda de menos de 30 años, o bien solicitarla mediante un certificado descriptivo y gráfico, realizado por un técnico si es anterior y proceder al correspondiente registro turístico, cumpliendo algunas condiciones mas como aire acondicionado en todas las habitaciones, tener un botiquín, registro de entrada y comunicar a la policía, así como disponer de información turística.

Para los apartamentos turísticos tendremos un negocio en toda regla, necesitando una licencia de actividad aprobada por el ayuntamiento mediante una declaración responsable, tener constituida una sociedad o ser autónomo, y cumplir con las correspondientes obligaciones fiscales.

En el caso de la vivienda turística la vivienda solo ha de cumplir con las condiciones de habitabilidad, en el de los apartamentos turísticos habrá de cumplir con una serie de condicionantes establecidos en el decreto, tipo dimensiones de habitaciones, pasillos, clasificación en número de llaves en función de las características, nombramiento de director, servicio de recepción, etc.

Y además, igualmente el correspondiente registro en la página de turismo, pudiendo tener, siendo frecuentes, las inspecciones correspondientes para la comprobación del cumplimiento de la ley.

En definitiva, podemos asimilar la vivienda turística a una actividad amateur, no profesional, aunque por ser de naturaleza económica haya de aparecer en la renta de la persona, y a los apartamentos a una actividad profesional más cercana y parecida a un hotel convencional.

Por último una apreciación personal, este tema está en el candelero en la actualidad, han surgido ayuntamientos que han limitado la actividad en función de diversos matices, desde mi punto de vista en la misma provincia de Málaga, que al ser turística, no debería poner problemas a esta actividad hay multitud de casuísticas, desde ayuntamientos que lo facilitan enormemente a otros que prácticamente lo imposibilitan.

Sobre todo en viviendas antiguas que no disponen de licencia de ocupación, además, en tema de rumores, es entrar a preguntar y decirte que este tema está próximo a limitarse, puesto que existen multitud de quejas de diversos sectores, las comunidades de propietarios puesto que les molesta el continuo trajín sin hay personas que residen habitualmente. A los hoteles, que los ven como una competencia desleal. No obstante, las personas con las que he contactado están medianamente satisfechas con el resultado hasta el momento.

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