Cuáles son las condiciones mínimas de habitabilidad

¿Qué es un certificado de habitabilidad de vivienda?

La cédula o certificado de habitabilidad es el acto administrativo técnico donde se acredita que una vivienda cumple las condiciones mínimas para ser habitada y en consecuencia, es apta para ser destinada a residencia humana.

Cuando una vivienda es de nueva construcción el certificado de habitabilidad se denomina cédula de primera ocupación. Este certificado tiene una duración aproximada de 25 años dependiendo de la Comunidad Autónoma. Y, se denomina cédula de segunda ocupación para las viviendas antiguas o preexistentes y las viviendas de primera ocupación pero que han sido rehabilitadas. Este certificado tiene una vigencia de entre 10 y 15 años dependiendo también de la ubicación del inmueble.

Para cualquier transmisión, por venta, alquiler o cesión de uso, incluidas las derivadas de segundas y sucesivas transmisiones, es preciso acreditar que la vivienda cumple los requisitos técnicos de habitabilidad, mediante la cédula de habitabilidad vigente.

Requisitos mínimos de habitabilidad

1. Habitabilidad:

  • Dependencias mínimas que debe tener cualquier vivienda
  • Superficies o dimensiones mínimas

2. Salubridad e Higiene:

  • Iluminación en viviendas
  • Ventilación en viviendas

3. Seguridad:

  • Materiales de suelos, paredes y techos
  • Instalaciones: Eléctricas, de fontanería y de telecomunicaciones

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Condiciones de habitabilidad y salubridad de las viviendas

Las características de habitabilidad de las viviendas están reguladas por cada comunidad autónoma a través de normas o decretos municipales o autonómicos, las cuales pueden variar en cuanto a valores de referencia sin perjudicar o menospreciar en ningún caso a las garantías mínimas de habitabilidad exigidas en el Código Técnico de la Edificación. Las condiciones de habitabilidad hacen referencia a las características técnicas, de calidad, sentido y aplicación que deben cumplir los requisitos mínimos antes descritos.

1. Habitabilidad

  • Dependencias mínimas que debe tener cualquier vivienda.

Una vivienda para poder ser habitada debe de estar formada por varias dependencias o habitaciones. Para una vivienda reducida o de un solo dormitorio, las dependencias mínimas son:

  1. Una cocina-salón-comedor: cada zona debe estar diferenciada.
  2. Dormitorio principal o único, con espacio suficiente para una cama de matrimonio, cómoda y un armario.
  3. Un baño completo compuesto por un inodoro, lavabo, y ducha o bañera.
  • Superficies o dimensiones mínimas:

Los distintos espacios que componen una vivienda deben de tener unas características y dimensiones mínimas, según las habitaciones o espacios de que se trate, por ejemplo:

  1. Recibidor: debe tener una anchura algo superior a la del pasillo.
  2. Pasillo: es el corredor que distribuye el acceso al resto de habitaciones de la vivienda.
  3. Salón: llamada zona de estar, debe tener una superficie y forma que haga posible distribuir en él un sofá y un mueble para la televisión.
  4. Comedor: Donde irá una mesa para poder comer.
  5. Salón-Comedor: los dos espacios anteriores pueden unirse en una sola sala denominada salón-comedor.
  6. Cocina: debe tener las dotaciones necesarias para la preparación de comidas, su conservación y limpieza, que son:
    1. Fregadero: dotado de desagüe de sifón y tomas de agua sanitaria fría y caliente.
    2. Encimera: podrá ser a gas, eléctrica o vitrocerámica.
    3. Horno: que también podrá ser a gas o eléctrico.
    4. Extractor de humos: para la encimera.
    5. Toma para colocar una lavadora: puede ir en otras dependencias de la vivienda preparadas para ello.
  7. Salón-Comedor-Cocina: La cocina puede también agregarse al mismo espacio que ocupan el Salón-Comedor, en cuyo caso debe de ampliarse su superficie. Son las denominadas cocinas americanas. 
  8. Dormitorios:
    1. Principal: debe caber una cama matrimonial y un mueble de armario.
    2. Dormitorio simple: se exige poder inscribir un cuadrado de 1,80 × 1,80 metros con una superficie mínima de 6 metros cuadrados.
    3. Dormitorios dobles: medidas mínimas de 2,40 × 2,20 con una superficie mínima de 8 mts2.
  9. Baño principal: debe tener una dotación mínima compuesta de: inodoro, bide, lavabo, ducha o bañera.
  10. Aseo o segundo baño: es obligatorio si se dispone de tres o más habitaciones.

2. Salubridad e Higiene:

  • Iluminación en viviendas: debe de garantizarse una iluminación natural durante las horas de sol. Es obligatoria en todas las habitaciones menos en pasillos, recibidor y baños o aseos. La superficie mínima de iluminación debe estar alrededor del 10% de la habitación que ilumina y los huecos se podrán cerrar por ventanas.
  • Ventilación en viviendas: la vivienda se le debe de dotar de ventilación natural al exterior. En este caso tenemos dos casos diferenciados, que serían:
    1. Ventilación a través de ventanas: la superficie de estos huecos será como mínimo en torno al 10% de la superficie de la habitación que ventilan, pueden aprovecharse los mismos huecos que se usan para iluminación. Los baños y aseos pueden tener ventilación mediante sumideros o ventanillas de ventilación. Los pasillos y recibidores no necesitarán ventana directa.
    2. Ventilación continuada de toda la vivienda: toda vivienda debe de disponer de un sistema de ventilación continua las 24 horas, de manera que aunque la vivienda esté completamente cerrada siempre haya una corriente de aire que barra toda la vivienda y renueve constantemente el aire viciado de la misma.

3. Condiciones de seguridad de las viviendas

Las condiciones de seguridad referente al certificado de habitabilidad se trata de la seguridad del uso de diferentes componentes que a simple vista no se ven, a saber:

  • Instalaciones: 

Debe disponer de las instalaciones de electricidad, instalación de fontanería para agua fría y caliente sanitaria, instalación de fontanería desagües e instalación de telecomunicaciones. Todas y cada una de estas instalaciones deben realizarse bajo las normativas aplicables correspondientes.

Instalación eléctrica: la instalación eléctrica debe contar de una acometida a la vivienda que conectará con un protector general de la instalación y de éste irá a un limitador del cual ya acomete al cuadro eléctrico. El cuadro eléctrico de la vivienda contará con diferenciales de protección. La instalación debe dividirse en circuitos para alumbrado y enchufes de toda la vivienda. La instalación irá empotrada en paredes y techos con cajas de registro.

  • Materiales de suelos, paredes y techos:

Deben poseer características de fácil limpieza y desinfección, ignífugos y anti resbalante. En el resto de la vivienda se suelen usar pinturas plásticas, lisas o gotelé.

  1. Instalación de fontanería: debe contar con instalación de agua sanitaria fría y caliente para toda la vivienda. Además se colocarán llaves de corte en todas las zonas húmedas y una llave de corte general para toda la vivienda.
  2. Instalación de desagües: debe poseer sifones en todos los desagües para evitar la entrada de malos olores.
  3. Instalación de telecomunicaciones: la instalación de cableado y tomas de televisión y teléfono de la vivienda debe de disponer de cómo mínimo dos tomas de cada una, en caso de tener menos de 2 dormitorios y 3 tomas si tiene 3 o más dormitorios.

Cómo conseguir la cédula de habitabilidad

Este certificado debe ser realizado por un técnico cualificado (Arquitecto, Arquitecto Técnico o Ingeniero de la Edificación), y posteriormente el organismo correspondiente de cada comunidad autónoma previo a revisión, otorga la cédula de habitabilidad, la cual acredita habitabilidad de la vivienda. En Certicalia podrás encontrar los mejores profesionales de tu zona y comparar precios antes de contactar con el técnico que prefieras.

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