Cómo hacer un contrato de alquiler legal

En otros post anteriores ya hemos aconsejado redactar un contrato de alquiler,  aunque tenga absoluta validez el contrato verbal. Al igual que, también, hemos explicado que para redactar un contrato de alquiler no es aconsejable descargarse un modelo de contrato de alquiler de internet, sino que es aconsejable que el contrato de arrendamiento reúna unos requisitos mínimos.

Elaboración de contratos de alquiler

Así, en la elaboración de los contratos de alquiler deber seguir las siguientes pautas, sin perjuicio de otros muchos consejos:

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  1. Deben constar los datos completos de los intervinientes.
  2. También teléfono, correo electrónico.
  3. En el caso del arrendatario un domicilio válido que no coincida con el de la vivienda que alquila, en el que se le pueda localiza.
    1. En el supuesto en el que deje la vivienda y haya que localizarlo por parte del arrendador, puede ser una tarea compleja.
  4. Si el arrendatario es una mercantil deben constar los datos registrales de esa sociedad, así como los de la persona autorizada a suscribir el contrato de arrendamiento, con la identificación del apoderamiento con el que interviene (identificación del notario, número de protocolo, fecha, etc.).
  5. Los datos del inmueble para el que se suscribe el contrato de arrendamiento, independientemente de que sea destinado a vivienda o a local de negocio.
    1. Es conveniente identificar el inmueble con sus datos registrales y referencia catastral, además, de la localización del mismo y los metros que ocupa.
  6. El plazo de duración del contrato de arrendamiento, que en caso de tratarse de un contrato de vivienda tiene un alcance de 3 años.
    1. Además, de ser necesario fijar un plazo de renovación del contrato de arrendamiento sin renuncia tácita del mismo, y un plazo de renuncia que suele ser de 1 mes.
    2. En caso de renovación del contrato de arrendamiento, será por plazos de un año.

También deberá señalarse un plazo mínimo de duración del contrato de arrendamiento, imponiéndose dentro de los deberes del inquilino que permanezca en el inmueble un plazo de entre seis meses y un año, normalmente.

Redactar el contrato de alquiler: el precio y forma de pago

Otra cláusula fundamental en la elaboración de los contratos de alquiler es el precio del alquiler, que se establece de forma mensual.

Dentro del precio del alquiler hay que tener en cuenta si se encuentra incluida la cuota de comunidad y las derramas, o si estas las abona el arrendador a la comunidad de propietarios directamente.

Lo aconsejable es que el arrendador abone directamente los gastos que se ocasionen para el mantenimiento de la comunidad de propietarios, en la que se encuentra ubicado el inmueble, puesto que en caso de impago responderá directamente por esa deuda el inmueble; por lo que, con ello, se evita “disgustos” el arrendador.

Dentro de la cláusula en la el contrato de arrendamiento incluya el precio del mismo, hay que señalar la forma de revisión que suele ser anual y por aplicación del IPC.

Sin olvidar, la forma de pago de esa renta; dentro de la cual, es aconsejable que cuando el arrendador y el arrendatario al redactar el contrato de alquiler incluyan un número de cuenta bancaria para su pago.

Así, el arrendatario guardará como justificante de pago el recibo y el justificante de ingreso o trasferencia bancaria, con lo que tendrá más seguridad para demostrar, en caso de ser necesario, al arrendador que ha pagado la renta.

Contrato privado, ¿incluye los suministros?

Otro detalle que merece su importancia en la elaboración de los contratos de alquiler, es tener en cuenta si los suministros (gas, agua, luz) se encuentran dentro del importe fijado como renta o, por el contrario, y lo más habitual, el arrendatario tiene que suscribir con las empresas suministradoras un contrato de suministro.

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En el caso del consumo de agua, también hay que tener en cuenta que esta puede ser incluida por la comunidad de propietarios en el importe que el arrendador abona como gasto comunitario, por lo que no se debe olvidar señalarlo.

No se debe olvidar en la elaboración de los contratos de alquiler regular si se permite la ejecución de obras en el inmueble, y en caso de que se autoricen su alcance.

Por esto, es aconsejable que en el contrato de arrendamiento conste un anexo con fotografías del estado en el que se encuentra el inmueble en la fecha de su firma.

También hay que tener en cuenta al redactar el contrato de alquiler si los gastos por averías ocasionadas por el uso normal del inmueble le corresponde abonarlas al arrendador o al arrendatario, así como una descripción del tipo de averías, sobre todo, si se alquila el inmueble con electrodomésticos y muebles, y si puede el arrendatario reparar las averías y después el arrendador le pagará el coste.

Respecto a las obras, es conveniente contemplar en la elaboración de los contratos de alquiler si se ejecutasen obras de envergadura y llegado el vencimiento del contrato de arrendamiento no se renovase, en qué cuantía indemniza el arrendador al arrendatario por esa inversión.

Deberes del inquilino en el alquiler

Es importante elaboración de los contratos de alquiler dejar una cláusula en la que específicamente se detallen los deberes del inquilino; entre los más comunes encontraríamos:

  • La prohibición para llevar a cabo actividades molestas, insalubres, nocivas o peligrosas, o una actividad industrial.
  • Prohibido tener animales catalogados como peligrosos.
  • La prohibición para subalquilar la vivienda.
  • Cualquier otra que pudiera venir regulada en los estatutos de régimen interno de la comunidad de propietarios, por eso, es aconsejable incluir como anexo en el contrato de arrendamiento una copia de esas normas comunitarias, como de obligado cumplimiento para el inquilino.

La fianza y su destino también ocupan un lugar importante al redactar el contrato de alquiler, sobre todo la forma de devolución si hay impagos o desperfectos en el inmueble. Además, de reflejar si el cobro de la fianza por parte del arrendador se lleva a cabo por medio de ingreso o trasferencia bancaria o, en cambio, sirve como justificante de su pago la firma del contrato de arrendamiento.

Se debe considerar el contrato de arrendamiento como un contrato privado suscrito por las partes, el cual no es necesario elevar a escritura pública; pero, tampoco está de más, que al redactar el contrato de alquiler se incluya una cláusula en la que se acuerde que la parte que se interese por elevar a escritura pública el contrato de arrendamiento debe abonar los gastos que ocasione, que suelen ser los de notario y registro de la propiedad.

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