Cómo conseguir la licencia turística en España

Cómo conseguir la licencia turística en España

Silja

Silja

Arquitecto

Si te interesa saber cómo conseguir la licencia turística en España, tienes que saber que cuando hablamos coloquialmente de licencias turísticas, nos referimos a las licencias que necesitan los pisos turísticos para ser legales.

Pero existen muchos tipos de licencia turística, desde hoteles, apartamentos, casas rurales, albergues… Todos ellos tienen una normativa propia y dependen de la administración autonómica correspondiente en materia de turismo. Hoy vamos a ver esa normativa y cuáles son los requisitos para conseguir la licencia para viviendas de uso turístico:

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¿Cómo conseguir la licencia turística?

En este artículo nos vamos a referir como licencia turística a la autorización que necesita una vivienda para poderse dedicar al turismo. Es decir, para convertirse en lo que coloquialmente se denomina apartamento turístico o piso turístico y que se anuncian en páginas de alquiler turístico como Airbnb o Booking.

La regulación turística depende de las Comunidades Autónomas. Cada una tiene su regulación, pero la mayoría de ellas determina la categoría “vivienda de uso turístico” para referirse a lo que todos entendemos como piso turístico. Normalmente no se tramita como una licencia, sino como una declaración responsable ante el organismo de turismo autonómico.

¿Qué es una vivienda de uso turístico?

Para la mayoría de normativas autonómicas, las viviendas de uso turístico son viviendas convencionales que, en un momento dado, se empiezan a dedicar al turismo. Es decir, se alquilan por períodos de corta duración, inferiores a un mes.

A diferencia de otras modalidades turísticas, como los apartamentos turísticos, los albergues o los hostales, el único requisito que tiene que cumplir una vivienda de uso turístico es que en el momento de darla de alta sea una vivienda legal. Esto se puede demostrar mediante la licencia de primera ocupación, cédula de habitabilidad, etc.

Las viviendas de uso turístico normalmente se alquilan en su totalidad. No se pueden alquilar por habitaciones, aunque existen excepciones en algunas Comunidades Autónomas.

El problema es que determinados ayuntamientos consideran que las viviendas de uso turístico no son viviendas, sino establecimientos turísticos, y, por lo tanto, les exigen unos requisitos acordes con ese uso que la mayoría de las veces no pueden cumplir, tales como accesibilidad, protección contra incendios, etc.

Otros ayuntamientos directamente han prohibido las viviendas de uso turístico en su casco urbano. Por tanto, a la hora de dar de alta un piso turístico, una de las cuestiones que hay que comprobar es que no estén prohibidos en tu municipio o si existe una normativa municipal además de la autonómica.

vivienda de uso turístico

Licencia para viviendas turísticas: Estos son los requisitos

Vamos a indicar, por Comunidad Autónoma, cómo se tramita y cuáles son los requisitos para obtener una licencia turística en España, centrándonos especialmente en el caso de las viviendas de uso turístico:

1. Andalucía

Se rige por el Decreto 28/2016, de 2 de febrero, de las viviendas con fines turísticos y de modificación del Decreto 194/2010, de 20 de abril, de establecimientos de apartamentos turísticos.

Los requisitos de las viviendas con fines turísticos son los siguientes:

  • No pueden ser comercializadas por períodos de más de dos meses.
  • Se puede alquilar por habitaciones, siempre que la persona propietaria resida en la vivienda.
  • Las habitaciones deberán tener ventilación directa al exterior, sistemas de oscurecimiento, refrigeración en verano y calefacción en invierno.
  • Requieren de una declaración responsable.

2. Aragón

Se rige por el DECRETO 80/2015, de 5 de mayo, del Gobierno de Aragón, por el que aprueba el Reglamento de las viviendas de uso turístico en Aragón.

Los requisitos de las viviendas de uso turístico son los siguientes:

  • Se regulan los períodos inferiores a un mes.
  • Deberán cumplir la normativa vigente en materia de habitabilidad y seguridad.
  • Deberán disponer de agua fría y caliente y calefacción.
  • La vivienda debe ser cedida en su totalidad (no por estancias).
  • Requieren de una declaración responsable.

3. Asturias

Se rige por el DECRETO 48/2016, de 10 de agosto, de viviendas vacacionales y viviendas de uso turístico.

Los requisitos de las viviendas de uso turístico son los siguientes:

  • Se contratarán íntegramente o por habitaciones sin necesidad de que el propietario de la vivienda resida en la misma.
  • La cesión de la vivienda será temporal, no pudiendo convertirse en residencia principal ni secundaria de las personas usuarias turísticas.
  • Deberán disponer de agua fría y caliente, calefacción, extintor e iluminación de emergencia.
  • Las habitaciones deberán tener ventilación directa al exterior y sistemas de oscurecimiento.
  • Requieren de una declaración responsable.

4. Islas Baleares

Se rige por la Ley 6/2017, de 31 de julio, de modificación de la Ley 8/2012, de 19 de julio, del turismo de las Illes Balears, relativa a la comercialización de estancias turísticas en viviendas.

Los requisitos de las estancias turísticas en viviendas de uso residencial son los siguientes:

  • Los consejos insulares podrán regular, condicionar o prohibir, de manera debidamente motivada, las actividades turísticas.
  • La vivienda debe ser cedida en su totalidad (no por estancias).
  • No pueden ser comercializadas por períodos superiores a un mes.
  • Deben disponer de certificado de eficiencia energética, con una calificación mínima F en viviendas hasta 2007 (inclusive) y D en viviendas de 2008 en adelante.
  • En comunidades de propietarios, se necesita un acuerdo de la junta de propietarios.
  • Requieren de una declaración responsable.

5. Islas Canarias

Se rige por el DECRETO 113/2015, de 22 de mayo, por el que se aprueba el Reglamento de las viviendas vacacionales de la Comunidad Autónoma de Canarias.

Los requisitos de las viviendas vacacionales son los siguientes:

  • La cesión de la vivienda será temporal, no pudiendo implicar el cambio de residencia por parte de la persona usuaria.
  • Se prohíbe la cesión por habitaciones.
  • Requieren de una declaración responsable.

6. Cantabria

Se rige por el Decreto 225/2019, de 28 de noviembre, por el que se regulan las viviendas de uso turístico en el ámbito de la Comunidad Autónoma de Cantabria.

Los requisitos de las viviendas de uso turístico son los siguientes:

  • La cesión de la vivienda será temporal, no pudiendo implicar el cambio de residencia por parte de la persona usuaria.
  • Se puede alquilar por habitaciones, siempre que la persona propietaria resida en la vivienda.
  • La vivienda debe disponer de un extintor por planta y de cédula de habitabilidad.
  • Requieren de una declaración responsable.

7. Castilla-La Mancha

Se rige por el Decreto 36/2018, de 29 de mayo, por el que se establece la ordenación de los apartamentos turísticos y las viviendas de uso turístico en Castilla-La Mancha.

Los requisitos de las viviendas de uso turístico son los siguientes:

  • La vivienda debe ser cedida en su totalidad (no por estancias).
  • La cesión de la vivienda ha de ser temporal, aunque no se determina el período máximo.
  • Cumplir con lo dispuesto en la normativa vigente en materia de habitabilidad y seguridad para su uso residencial como vivienda.
  • Disponer de ventilación directa al exterior o a patios, con persianas o con algún sistema de oscurecimiento similar en las ventanas.
  • Disponer de calefacción y aire acondicionado en los dormitorios y salón.
  • Tendrán como mínimo un salón-comedor, cocina, dormitorio y cuarto de baño.
  • Requieren de una declaración responsable.

8. Castilla y León

Se rige por el DECRETO 3/2017, de 16 de febrero, por el que se regulan los establecimientos de alojamiento en la modalidad de vivienda de uso turístico en la Comunidad de Castilla y León.

Los requisitos de las viviendas de uso turístico son los siguientes:

  • No pueden ser comercializadas por períodos superiores a dos meses.
  • Originalmente no se podían ceder por estancias, pero este apartado fue anulado por el Tribunal Superior de Justicia de Castilla y León, por lo que ahora sí que se podría.
  • Deberán contar, como mínimo, con las siguientes dependencias: dormitorio, salón-comedor, cocina y cuarto de baño o aseo, (salvo las viviendas de uso turístico de tipo estudio, en las que el dormitorio, salón-comedor y cocina ocuparán un espacio común).
  • Los dormitorios deberán disponer de una zona de ventilación directa al exterior y con algún sistema de oscurecimiento que impida el paso de la luz exterior. La superficie útil mínima de los dormitorios será de 7 m² en el caso de dormitorios individuales, 10 m² para los dobles, y 4 m² por cada plaza adicional, excluyéndose las superficies destinadas a baños y terrazas. La cocina tendrá siempre ventilación directa. La vivienda dispondrá de agua fría y caliente y calefacción.
  • Requieren de una declaración responsable.

Licencias para viviendas turístivas

9. Cataluña

Se rige por el DECRETO 159/2012, de 20 de noviembre, de establecimientos de alojamiento turístico y de viviendas de uso turístico.

Los requisitos de las viviendas de uso turístico son los siguientes:

  • No pueden ser comercializadas por períodos superiores a un mes.
  • Originalmente no se podían ceder por estancias, pero este apartado fue anulado por el Tribunal Superior de Justicia de Cataluña, por lo que ahora sí que se podría.
  • Deben disponer de cédula de habitabilidad.
  • Requieren de una comunicación previa de inicio de actividad en el ayuntamiento correspondiente.

10. Extremadura

Se rige por el DECRETO 182/2012, de 7 de septiembre, por el que se establece la ordenación y clasificación de los apartamentos turísticos de la Comunidad Autónoma de Extremadura.

En la Comunidad Autónoma de Extremadura no existe todavía una normativa propia que recoja las viviendas de uso turístico. Existe el concepto de apartamento turístico, que también existe en otras Comunidades, pero que conceptualmente es muy diferente. Para justificar toda la normativa de los apartamentos turísticos, es necesario realizar un proyecto de actividad, suscrito por un técnico y visado por el colegio correspondiente.

Los requisitos de los apartamentos turísticos son los siguientes:

  • Ha de cumplir la normativa de accesibilidad.
  • Ha de cumplir la normativa de incendios (extintores, luces de emergencia) para su uso.
  • Ha de cumplir las superficies mínimas descritas en el decreto.
  • La altura mínima de los techos será de 2,50 metros.
  • Las estancias deberán tener luz directa al exterior y un sistema de oscurecimiento.
  • Deberán disponer de agua fría y caliente y calefacción.
  • Requieren de una declaración responsable.

11. Galicia

Se rige por el DECRETO 12/2017, de 26 de enero, por el que se establece la ordenación de apartamentos turísticos, viviendas turísticas y viviendas de uso turístico en la Comunidad Autónoma de Galicia. 

Los requisitos de las viviendas de uso turístico son los siguientes:

  • La vivienda se alquilará para estancias de corta duración (inferiores a 31 días).
  • Tendrá que alquilarse la totalidad de la vivienda (no por estancias).
  • Requieren de una declaración previa.

12. La Rioja

Se rige por el DECRETO 10/2017, de 17 de marzo, por el que se aprueba el Reglamento General de Turismo de La Rioja en desarrollo de la Ley 2/2001, de 31 de mayo, de Turismo de La Rioja.

Los requisitos de las viviendas de uso turístico son los siguientes:

  • Tendrá que alquilarse la totalidad de la vivienda (no por estancias).
  • La cesión de la vivienda ha de ser temporal, aunque no se determina el período máximo.
  • Requieren de una comunicación de inicio de actividad.

13. Comunidad de Madrid

Se rige por el DECRETO 79/2014, de 10 de julio, del Consejo de Gobierno, por el que se regulan los apartamentos turísticos y las viviendas de uso turístico de la Comunidad de Madrid.

Los requisitos de las viviendas de uso turístico son los siguientes:

  • Tendrá que alquilarse la totalidad de la vivienda (no por estancias).
  • Es necesario presentar un Certificado de idoneidad para vivienda de uso turístico (CVUT), redactado por un arquitecto o arquitecto técnico, que acredite que se cumplen los requisitos establecidos.
  • Debe disponer de agua fría y caliente, calefacción, ventilación directa al exterior, un extintor, señalización de emergencia y un plano de evacuación.
  • Requieren de una declaración responsable.

Es importante aclarar que, en el municipio de Madrid, existe el Plan Especial de Regulación del Uso de Servicios Terciarios en la Clase de Hospedaje (PEH), que regula y limita los usos turísticos en el municipio, dividiéndolo en anillos perimetrales. Por tanto, dentro de este municipio, se necesitará solicitar una licencia de funcionamiento justificada con un proyecto técnico.

14. Murcia

Se rige por el DECRETO nº 256/2019, de 10 de octubre, por el que se regulan las viviendas de uso turístico en la Región de Murcia.

Los requisitos de las viviendas de uso turístico son los siguientes:

  • Se puede alquilar por habitaciones, siempre que la persona propietaria resida y esté empadronada en la vivienda.
  • La cesión de la vivienda ha de ser temporal, aunque no se determina el período máximo.
  • Deben contar con agua fría y caliente.
  • Deben disponer de un extintor.
  • Requieren de una declaración responsable.

15. Navarra

Se rige por el DECRETO Foral 230/2011, de 26 de octubre, por el que se aprueba el Reglamento de Apartamentos Turísticos de Navarra.

En la Comunidad Foral de Navarra no existe todavía una normativa propia que recoja las viviendas de uso turístico. Existe el concepto de apartamento turístico, que también existe en otras Comunidades, pero que conceptualmente es muy diferente. Para justificar toda la normativa de los apartamentos turísticos, es necesario realizar un proyecto de actividad, suscrito por un técnico y visado por el colegio correspondiente.

Los requisitos de los apartamentos turísticos son los siguientes:

  • No pueden ser comercializadas por períodos superiores a tres meses.
  • Ha de disponer de extintor, alumbrado de emergencia y un plano de emergencia.
  • Dispondrá de agua caliente y calefacción.
  • Requieren de una declaración responsable.

16. País Vasco

Se rige por la LEY 13/2016, de 28 de julio, de Turismo.

Los requisitos de las viviendas de uso turístico son los siguientes:

  • Se puede alquilar la vivienda particular por habitaciones, siempre que la persona propietaria resida en la vivienda.
  • No pueden ser comercializadas por períodos superiores a un año.
  • Requieren de una declaración responsable.

17. Comunidad Valenciana

Se rige por la LEY 15/2018, 7 de junio, de la Generalitat, de turismo, ocio y hospitalidad de la Comunitat Valenciana.

Los requisitos de las viviendas de uso turístico son los siguientes:

  • Requieren de un informe favorable de compatibilidad urbanística emitido por el ayuntamiento del municipio en el que radica la vivienda que pretende ser de uso turístico.
  • La cesión de la vivienda ha de ser temporal, aunque no se determina el período máximo.
  • Tendrá que alquilarse la totalidad de la vivienda (no por estancias).
  • Requieren de una declaración responsable.

Cómo conseguir la licencia turística en España: Puntos clave

La mayoría de Comunidades Autónomas ya tienen, a día de hoy, una normativa propia sobre viviendas de uso turístico que, en la mayoría de los casos, tiene este mismo nombre u otros parecidos: vivienda con fines turísticos (Andalucía), estancias turísticas en viviendas de uso residencial (Islas Baleares) y viviendas vacacionales (Islas Canarias). En Extremadura y Navarra no existe este concepto diferenciado, teniendo que acogernos al concepto de apartamento turístico.

El período máximo de cada estancia continuada fluctúa entre un mes y un año. Lo que sí que es imprescindible es que la vivienda no suponga la residencia habitual del inquilino porque, si no, no se trataría de una estancia turística.

En cuanto a si se permite la cesión de la vivienda por habitaciones, existen tres casos: que solo se pueda alquilar la vivienda en su totalidad, que se puedan alquilar habitaciones siempre que el propietario resida allí o que se pueda alquilar por habitaciones sin que el propietario resida en la misma.

Las Comunidades Autónomas que solo permiten el alquiler en su totalidad son: Aragón, Islas Baleares, Islas Canarias, Castilla-La Mancha, Extremadura, Galicia, La Rioja, Madrid, Navarra y Comunidad Valenciana.

Las que permiten el alquiler por habitaciones, siempre que el propietario resida en la vivienda, son: Andalucía, Cantabria, Murcia y País Vasco.

Las Comunidades Autónomas que permiten el alquiler por habitaciones, sin que el propietario resida en ella, son: Asturias, Castilla y León y Cataluña.

A nivel de requisitos de instalaciones interiores, más allá del mobiliario mínimo necesario, se puede señalar lo siguiente: Andalucía y Castilla – La Mancha exigen refrigeración en verano, muchas otras exigen calefacción en invierno y una gran parte de las Comunidades Autónomas exigen un extintor y/o señalización de emergencia.

A nivel de documentación técnica, algunas Comunidades Autónomas solicitan ciertos documentos redactados por técnicos para la realización de la declaración responsable, por ejemplo: la Comunidad de Madrid solicita el Certificado de idoneidad para vivienda de uso turístico (CVUT) y Extremadura solicita un proyecto de actividad de apartamento turístico.

La declaración responsable presentada ante la Comunidad Autónoma sirve para que esta lleve un registro de todos los establecimientos turísticos de su territorio, pero cada vez son más los ayuntamientos que establecen una normativa urbanística más pormenorizada para controlar el uso turístico en cada zona, solicitando proyectos de actividad que justifiquen dicha normativa.

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