La burbuja del alquiler, ¿qué significa?

La burbuja del alquiler, ¿qué significa?

Tras el estallido años atrás de la burbuja inmobiliaria y todo lo que esta supuso, ¿estamos ante una nueva burbuja, pero del alquiler? Probablemente no sea la primera vez que hayas escuchado esta cuestión en los últimos tiempos. Y es que el ascenso que se viene registrando en el precio del alquiler, especialmente acusado en ciudades como Barcelona y Madrid, está generando interrogantes incluso entre los expertos. Pero, ¿qué significa este concepto y, ciertamente, se encamina de nuevo hacia él el mercado inmobiliario?Declaración de la renta 2020

Empezando por lo primero, conviene echar la vista atrás. Con el pinchazo de la burbuja inmobiliaria y el estallido de la crisis, el alquiler empezó a cobrar un protagonismo inédito. Así, pronto se llegó a una situación, que aún se mantiene, en la que la demanda de pisos para arrendar superó ampliamente la oferta de viviendas disponibles. En cualquier negocio, esta dinámica origina una subida de precios que, en el caso de la vivienda de alquiler, se ha visto además empujada al alza por, al menos, otras dos razones.

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La primera, el impulso de los alquileres a turistas que, sin duda, ha influenciado en los precios que hoy se registran. Otra, la entrada en el mercado de inversores en busca de hacer negocio con el alquiler. En esta línea, la rentabilidad de la compra de vivienda para alquilar, variación de precios incluida, ha pasado del 6’4% en 2014 al 10’9% a cierre del tercer trimestre de 2017. Con esta inversión dando mucho más rendimiento que los bonos del estado o los depósitos, el negocio se abre camino en este campo.

Precio metro cuadrado

De acuerdo con lo descrito, el precio medio del alquiler no para de crecer. Y la tendencia no es nueva. A cierre del mes de noviembre de 2017, se sumaban ya 33 meses consecutivos de alzas en términos interanuales.

Con eso, el precio medio del alquiler se situó para toda España en los 8’13 euros por metro cuadrado al mes, según informa Fotocasa. Un estudio elaborado por el portal inmobiliario ilustra además que los partidarios del alquiler van en aumento hasta situarse en el 30%. Los que se inclinan por la compra superan esa cifra pero no están lejos: son el 37%.

Respecto al precio por metro cuadrado promedio para el conjunto de España, el dato no permite advertir las enormes diferencias que se están produciendo en este mercado en distintas áreas del país.

De ahí que surja con fuerza la pregunta: ¿hay burbuja del alquiler en Barcelona o Madrid? La elección de capitales no es casual. En Barcelona, el municipio más caro para alquilar, de esos 8’13 euros de media por metro cuadrado se pasa prácticamente al doble: 15’38 euros. Por si esto fuera poco, hay barrios que sobrepasan esos precios. En el más caro, Ciutat Vella, alquilar un piso saldrá por 16’72 euros el metro cuadrado.

Fuera de la ciudad condal, ¿hay burbuja del alquiler en Madrid? La pregunta vuelve a ser pertinente puesto que, en la capital, los precios se elevan hasta los 13’14 euros y llegan a escalar a los 15’92 en el barrio de Salamanca, el más costoso de la ciudad para vivir bajo esta modalidad.

Cuánto sube el alquiler

Con esto, Madrid registró en noviembre una subida en los precios del alquiler en términos interanuales del 7’2%. En Barcelona, donde se habían producido alzas de hasta el 7’9% en agosto, el incremento de precios de la renta de alquiler se elevó en noviembre un 3’3% respecto al mismo periodo del año anterior.

Para el conjunto del país, el dato es todavía más acusado. Los alquileres suben al ritmo del 10% anual. Además, noviembre, no fue el primer mes que dejó estas marcas. En los cuatro anteriores, los precios registraron incrementos interanuales equiparables.

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«Las subidas son generalizadas en todo el país», apuntan desde Fotocasa antes de señalar que en algunos distritos de las grandes ciudades empiezan no obstante a registrarse bajadas en los precios. Estas, consideran, «apuntan a que el encarecimiento de los alquileres podría empezar a tocar techo. Eso no quita que arrendar una vivienda seguirá siendo más caro que en años anteriores”.

¿Cuánto te pueden subir el alquiler?

En medio de este panorama, no es raro que los inquilinos que viven ya de alquiler estén con el miedo en el cuerpo por si a sus caseros les da por acudir a la subida generalizada de los precios como argumento para forzar una actualización de la renta.

Aunque en este campo la casuística es variada, puesto que dependerá de aspectos como cuándo se firmó el contrato de alquiler, o el detalle sobre las condiciones de revisión que las partes incorporaron al mismo, hay algo que todo inquilino debe tener claro: si se produce una subida, solo puede ser de carácter anual.

Para contratos en vigor, por lo general los cambios en la renta de alquiler anual se limitarán a la variación del Indice de Precios al Consumo (IPC). En casos como los contratos suscritos desde abril de 2015 en adelante, será el pacto que se estableciera en contrato el que rija la subida anual. Si este asunto no se hubiera abordado en el acuerdo entre las partes, en principio el casero tendría las manos atadas para subir el precio del alquiler.

En el caso de que el periodo establecido en contrato haya finalizado y no quede tampoco margen para prórrogas, la cosa se puede complicar para los inquilinos. Esto es así porque, ante la firma de un contrato de renovación, el propietario de la vivienda tiene, ahora sí, manos libres para fijar el precio que considere.

Burbuja, ¿sí o no?

Con esto, ¿estamos ante una nueva burbuja inmobiliaria, ahora del alquiler? Como en casi todo, hay quienes creen que sí y quienes opinan lo contrario. Entre unos y otros, lo que parece generar consenso es que la tendencia alcista en los precios del alquiler persistirá a lo largo de 2019, año en que la demanda seguirá siendo alta.

Pero, ¿persistirá esta tendencia en un país en el que, tradicionalmente, la mayoría de la población ha preferido la vivienda en propiedad? Habrá que verlo conforme mejoren los indicadores de empleo y, con ello, la capacidad de adquisición de viviendas.

También habrá que seguir con detenimiento hasta dónde llegan los precios en un mercado que gana protagonismo como inversión, lo que puede abonar el terreno para la especulación. Por el momento, el precio medio por metro cuadrado está todavía lejos del máximo registrado, que fue de 10’12 euros, dos más que en la actualidad. Ese registro corresponde a mayo de 2007, poco antes de que la burbuja inmobiliaria estallara para sacudir el mercado y la economía española en general.

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