Segregación finca rustica
Se trata de una finca rustica con pequeña parte urbana y que tiene en su totalidad unos 8300 metros cuadrados. Mi padre la dividió en lotes e hizo testamento. Con posterioridad el Catastro incorporó a sus datos esa división formando varias parcelas catastrales. Los herederos, en 2017, firmamos ante notario la manifestación de herencia y adjudicación. Desde que se hizo la inscripción catastral, hace ahora más de 30 años, cada hermano figura como propietario exclusivo del 100% de su respectiva parcela y cada cual viene pagando los impuestos municipales que le corresponden. Actualmente somos tres propietarios con las fincas independientes, con entradas particulares, valladas y sin compartir ningun servicio en común.
La pregunta es, si ya no me adoptar medidas de restablecimiento de la legalidad urbanística por haber prescrito, ¿ por qué el Registro se niega a reconocer e inscribir esta nueva realidad urbanística?
Silvestre Reyes preguntó sobre Estudios topográficos Pregunta desde: Santa Cruz de Tenerife
- Trámites:
- Segregación de finca rústica
Fecha: 06/11/2020
1 respuestas
-
Jose Ignacio respondió: Profesional de Certicalia
Buenos días Silvestre,
Los motivos por los que el Registrador niegue la inscripción pueden ser múltiples. Efectivamente se tiene acceso al Registro de la Propiedad el cambio de uso urbanístico de un inmueble, aunque no cuente con título habilitante, acreditando que ha caducado la acción del Ayuntamiento para restablecer la legalidad urbanística, también tienen acceso al registro las obras ilegales en términos similares.
Toda inscripción está regida por la Ley Hipotecaria,
El artículo 198 LH establece que “La concordancia entre el Registro y la realidad jurídica extraregistral se llevará a cabo, según los casos, por la primera inscripción de las fincas que no estén inscritas a favor de persona alguna, por la reanudación del tracto sucesivo interrumpido y por el expediente de liberación de cargas y gravámenes”.
Y el artículo 199 añade que “La inmatriculación de fincas que no estén inscritas a favor de persona alguna se practicará:
a) Mediante expediente de dominio (art. 201 LH y 272 y ss del texto parcial del decreto de 14 de febrero de 1947, por el que se aprueba el reglamento hipotecario).
b) Mediante el título público de su adquisición, complementado por acta de notoriedad cuando se acredite de modo fehaciente el título adquisitivo del transmitente o enajenante (art. 203 LH y 288 y ss del texto parcial del decreto de 14 de febrero de 1947, por el que se aprueba el reglamento hipotecario ).
c) Mediante el certificado a que se refiere el artículo 206, sólo en los casos que en el mismo se indican”.
Las inscripciones se extinguen por su cancelación o por la inscripción de la transferencia del dominio o derecho real inscrito a favor de otra persona. Las anotaciones preventivas se extinguen por cancelación (al realizar el Registrador un asiento por el que suprime la anotación que se cancela), por caducidad (caducarán a los cuatro años de la fecha de la anotación misma, salvo aquellas que tengan señalado en la Ley un plazo más breve) o por su conversión en inscripción (en este último caso, por ejemplo, cuando finalmente, en virtud de embargo, una persona se haga con la propiedad de un inmueble del deudor, habrá de inscribirse la nueva titularidad, cancelándose la anotación preventiva de embargo).
Para que puedan ser inscritos los títulos, deberán estar consignados en escritura pública otorgada ante Notario, ejecutoria o documento auténtico expedido por autoridad judicial o por el Gobierno o sus agentes. Esto supone que en el caso de compraventa de una finca, para inscribir en el Registro de la Propiedad la nueva titularidad, ha de elevarse a público el título por el que se transmite la propiedad (el contrato) acudiendo a un Notario para que otorgue escritura pública. Igualmente, para poder inscribir un título en el Registro de la Propiedad ha de acreditarse previamente el pago de los impuestos correspondientes al acto o contrato que se pretende inscribir, o que el impuesto correspondiente ha prescrito (los impuestos prescriben por el transcurso de 4 años).
Por lo que entiendo, se ha realizado una segregación a nivel de catastro PERO PARECE QUE FALTA ALGÚN TRAMITE NOTARIAL. Sin ver la escritura a la que haces mención es imposible el determinar la negativa de registro.
Espero haberte ayudado, saludos.
