En mi opinión, al existir en el momento de la venta un edificio, aunque no tiene uso, con oficinas, no puede considerarse excluido del ámbito de aplicación del RD 235/2013 (que excluye los "edificios industriales... de baja demanda energética") , por lo que para venderlo será necesario disponer de certificado energético, y podría ser sancionado en caso de ponerlo a la venta sin disponer de él. Y eso es independiente de que el futuro comprador mantenga o derribe las oficinas, puesto que la obligación se tiene en el momento previo a la venta.