Aunque parezca un contrasentido el Registro (y las escrituras por tanto) describen tu propiedad estableciendo los límites y linderos y el uso que había cuando se trasmitió o construyó (que puede haber variado o cambiado las condiciones urbanísticas y conviene actualizar por el propietario) y es posible que la superficie esté en términos de construida o útil, dependiendo de cada CA y de los criterios de los promotores por razones impositivas. Sin embargo el catastro unifica el criterio en territorio común (pais vasco y Navarra son diferenciados) siguiendo sus propias reglas y considerando superficie útil real basándose en fotos actualizadas o planos (aunque en la realidad no es la útil pisable, sino otra forma de construida de muros adentro, y cuya finalidad es fiscal, por eso suele corregir a la superficie fijada por el promotor o constructor del edificio, y además actualiza con las reformas o ampliaciones o modificaciones que detecta cada cierto tiempo en que se hacen las actualizaciones catastrales. Casi nunca conciden. Que no lo hagan las escrituras y el Registro ya es más grave porque este registra escrituras.

Buenas tardes Carmen.
Las superficies indicadas en catastro son construidas contando con todo los elementos de la vivienda (muros,tabiques, huecos, etc) y ademas tambien se computan terrazas al 100% o al 50% de su superficie dependiendo de como sean y si es una vivienda en division horizontal tambien se computan elementos comunes en un porcentaje. Todas estas superficies se obtinen de los planos facilitados en su dia por la promotora a catastro a traves del documento declarativos 902 y que catastro dibuja en su base cartografica. Para catastro solo valen las superficies que estan grabadas a traves de estos procesos ya que siguen lo indicado en la ley de catastro, en su reglamento y en las normas tecnicas de valoracion . La marcardas en documentos publicos como escrituras o nostas simple son indicativas pero nada mas. Pues se desconoce que superficies se esta midiendo.
De todos modos pueden existir errores en la base de datos catastral y no reflejar la superficie correcta que tiene la vivienda.
Depues de indicarte un poco como se obtienen las superficies catastrales, paso ha indicarte lo que se pude hacer en tu caso.
1- Sin las diferencias son pequeñas entornos menos de 10% yo no haria nada.
2- Sin las diffencias son superiores habria que realizar un levantamiento de la vivienda (realizar un plano de vivienda) y comparar con los planos que tiene catastro. Tras ese analisis habria que abrir un expediente de subsanacion de discrepancias en catastro. Aportado como justificacion del error existen, el lavantamiento georeferenciado realizado por un tecnico competente de la vivianda y si la subsanacion afecta a colindantes deberia de presentar un documento firmado por el colindante y por ti. Indicando que el plano presentado refleja la verdadera posicion de la medianera. Con este procedimiento en menos de 6 meses se deberia corregir el error en catastro.
Una vez que tienes catastro resuelto y si quires poner la misma superficie catastral en escrituras y registro de la propiedad debes de modificar las escrituras en el notario y con ellas modificadas ir al registro de la propiedad para que te lo cambien tambien.
Espero haberte aclarado tus dudas.
Un saludo