¿Es un problema comprar una vivienda unifamiliar con una piscina realizada sin licencia?
Mi duda es la siguiente: estoy interesado en un inmueble que dispone de piscina, esta se realizó en 2005, según me comenta el vendedor y es posterior a la construcción de la casa.
Mirando en la nota simple del inmueble veo que la piscina no aparece en el Registro de la Propiedad pero sí en los planos del catastro. Además el vendedor me envía el proyecto de la construcción sellado y firmado por un arquitecto técnico.
También he preguntado vía mail al ayuntamiento del municipio por la licencia de esta construcción, esperando respuesta a día de hoy.
Mi pregunta es, en caso de que esta construcción sea ilegal o realizada sin la correspondiente licencia en el ayuntamiento, que posibles repercusiones legales podría llegar a tener como futuro propietario del inmueble teniendo en cuenta que según tengo entendido estaría prescrito.
Muchas gracias por su atención.
Un saludo.
Ricardo preguntó sobre Legalización de obras Pregunta desde: Madrid
- Trámites:
- Legalizar piscina
Fecha: 28/07/2025
2 respuestas
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Maria Jesus Puerta Angulo respondió: Profesional de Certicalia
Tu duda es muy frecuente en compraventas de viviendas con construcciones no registradas o sin licencia, como una piscina añadida tras la construcción de la casa. Vamos a analizar la situación de forma clara:
✅ Resumen de la situación actual
Año de construcción de la piscina: 2005
Registro de la Propiedad: no consta la piscina
Catastro: sí aparece reflejada
Proyecto técnico: lo tienes, firmado por técnico
Ayuntamiento: aún sin respuesta sobre si hubo o no licencia
Tú, futuro comprador: te planteas comprar el inmueble con esta situación
⚠️ ¿Qué pasa si la piscina se hizo sin licencia?
1. ¿Es legal o ilegal?
Si no obtuvo licencia en su momento, es una obra ilegal de origen.
Sin embargo, desde el punto de vista urbanístico, puede estar prescrita.
En muchas comunidades autónomas (como Madrid o Baleares, por ejemplo), el plazo de prescripción de la infracción urbanística es de 4 años. Como la piscina es de 2005, si no se ha iniciado expediente sancionador desde entonces, la infracción estaría prescrita y el Ayuntamiento ya no podría sancionar ni obligar a derribarla.
✅ ¿Qué repercusiones puedes tener tú como comprador?
➤ No te pueden sancionar por una obra prescrita
La responsabilidad de la infracción es del promotor de la obra (el vendedor). Una vez prescrita, no puede haber multa ni demolición.
➤ Podría no estar inscrita en el Registro
Eso implica que no forma parte oficialmente del inmueble a nivel registral. Aunque no te impide comprar la casa, puede generar problemas si quieres:
Venderla en el futuro (el comprador querrá que todo esté legalizado),
Pedir una hipoteca (el banco puede poner pegas si la piscina no figura como parte de la finca),
Hacer reformas o legalizar ampliaciones (el Ayuntamiento puede pedir regularización previa de todo lo existente).
🧩 ¿Qué puedes hacer tú?
✔️ Opción 1: Comprar tal cual, con aceptación de la situación
Si estás conforme, y aceptas que la piscina no está inscrita ni regularizada, puedes comprar.
Eso sí, que conste en escritura mediante una cláusula de exoneración de responsabilidad al vendedor, indicando que eres consciente de la situación.
✔️ Opción 2: Exigir al vendedor que regularice antes de la venta
Puede solicitar una legalización o declaración de obra antigua, si el Ayuntamiento lo permite.
Haría falta un técnico que certifique la antigüedad y estado de la obra, y luego escritura de ampliación + inscripción en el Registro.
📌 Recomendaciones
Espera la respuesta del Ayuntamiento. Es clave saber si hubo licencia.
Consulta con un notario y/o abogado urbanista: te dirán si puedes inscribir la piscina como “obra por antigüedad”.
Pide al vendedor que acredite con un certificado técnico que la piscina tiene más de 4 años, firmado y visado.
Negocia el precio o exige una regularización previa, si no te sientes cómodo con la situación.
✅ Conclusión
Comprar una vivienda con piscina no registrada no es ilegal, pero sí tiene riesgos si no se regulariza. Al estar prescrita la infracción, no te pueden sancionar, pero conviene documentar bien la situación y, si puedes, inscribir la piscina como obra por antigüedad para evitar problemas futuros. puedes contactar con nosotros y te ayudamos en todoRicardo replicó:
ParticularMuchas gracias por clara y concisa respuesta le estoy agradecido. Un saludo.
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Gonzalez Zamarra respondió: Profesional de Certicalia
No vas a tener ningún problema, pero si lo tuvieras, con un proyecto de legalización se soluciona.
Ricardo replicó:
ParticularMuchas gracias por la respuesta. Un saludo.
