Hola Angel, por las diferencias que pones es casi seguro que la superficie del catastro incluya la parte proporcional de zonas comunes. Una plaza de garaje tiene una superficie útil (la que se ubica bajo el coche) y luego esta la superficie construida con zonas comunes (rampas, calles, escaleras, aseos etc...).
Por lo que esa cifra de 20 m2 si puede ser normal, para plazas pequeñas.