La burbuja inmobiliaria: ¿Qué es? Causas y consecuencias

En este artículo vamos a adentrarnos en el intrincado mundo de la burbuja inmobiliaria, pero no vamos a hablar de la crisis ni a analizarlo desde un punto de vista económico, sino desde un punto de vista técnico. Se ha hablado mucho de la burbuja del alquiler, ya hemos analizado cómo revalorizar una vivienda y hoy vamos a ver cómo se calcula el valor de una vivienda y qué papel juega la especulación en una burbuja inmobiliaria.

Hoy en día casi todo el mundo asume que el precio de la vivienda, como el de muchos otros activos, sufre períodos cíclicos, a veces está más caro y, a veces, más barato. Pero en una época no muy lejana, esto no era así. Mucha gente pensaba que el precio de la vivienda iba a aumentar indefinidamente, mucho más que el precio del resto de cosas, incluidos los salarios.

¿Cuánto vale una vivienda?

Para entender el fenómeno de la burbuja inmobiliaria, primero hay que comprender que el valor de una vivienda, ya sea unifamiliar o piso, se divide en dos elementos claramente diferenciados: el valor de la construcción y el valor del suelo.

El valor de la construcción

Por definición, el valor de la construcción tiene su pico máximo cuando la vivienda es nueva y va decreciendo a medida que pasan los años.

La depreciación de una vivienda no se produce solo porque vayan apareciendo desperfectos o patologías en ella, sino porque sus instalaciones se quedan obsoletas.

Por ejemplo, las viviendas antiguas no disponen de ascensor, no son accesibles, no están bien aisladas, no disponen de ventilación en los baños, etc.

Pasa como con los coches, aunque un coche antiguo funcione perfectamente, lo normal es que consuma más, que se estropee con más asiduidad y que tenga menos accesorios que los coches modernos; por tanto, por término medio, valdrán menos que los modernos.

Podemos argumentar que se pueden rehabilitar las viviendas para que no pierdan su valor. Pero, salvo que se trate de una rehabilitación integral de todo el edificio, por mucho que reformemos un piso, este siempre se situará en un edificio cada vez más antiguo, con una estructura antigua e instalaciones generales obsoletas. Por no decir que esa reforma nos costará un dinero que muchas veces no compensará el incremento de valor producido.

El valor del suelo

El valor del suelo de una vivienda ya construida se establece en función de la oferta y la demanda y en función de dónde esté situada esa vivienda.

En el centro de las grandes ciudades el valor del suelo suele ser muy superior al de los barrios periféricos, que a su vez es superior al valor de los municipios del extrarradio.

El valor del suelo depende de muchos factores diferentes: de las condiciones macroeconómicas del país o incluso mundiales, del valor de la ciudad o municipio en el que se ubique, de si el barrio en el que se ubica está más de moda o menos, etc.

El valor del suelo también varía por factores o decisiones urbanísticas, como un cambio en el planeamiento municipal. Por ejemplo, si en la parcela en la que se ubica la vivienda de repente se puede levantar un edificio de 20 plantas, el valor de esa vivienda crecerá repentinamente.

Si, por el contrario, una vivienda pasa a estar fuera de ordenación en el planeamiento (por ejemplo, porque se pase del número de plantas permitido), perderá valor.

Podemos decir que el valor del suelo, en condiciones ideales y a largo plazo, se debería mantener estable. En la práctica, esto nunca será así porque dependerá de múltiples factores imposibles de prever a largo plazo.

Lo que sí podemos prever son los factores a corto plazo: saber si un barrio se está poniendo de moda, si van a construir un centro comercial enfrente de mi casa o si mi edificio se está llenando de pisos turísticos.

En definitiva, simplificando mucho, podemos resumir que el valor de la construcción siempre es descendente y el valor del suelo es cíclico. Por lo tanto, a largo plazo, el valor de una vivienda debería ser siempre descendente. Además, mantener una vivienda produce gastos: reformas, gastos de comunidad, impuestos, etc.

¿Qué es una burbuja inmobiliaria?

Una ‘burbuja’ significa un aumento desproporcionado del precio de un activo; en el caso de la burbuja inmobiliaria, de las viviendas.

Este aumento de precio está muy por encima de la subida del IPC y de los salarios y es producida generalmente por la especulación. Como toda burbuja, lo normal es que explote en cualquier momento debido a que ya no hay clientes suficientes que puedan comprar dicho activo.

Una burbuja inmobiliaria suele ser cíclicas, pero no tiene por qué llegar a ciertos límites peligrosos para la sociedad.

En España, se produjo una pequeña burbuja entre 1986 y 1992 aproximadamente, después de la cual vino una pequeña crisis, nada comparado con la gran crisis inmobiliaria de 2008, que todos conocemos. Entre 1993 y 1997 hubo una pequeña recesión y posteriormente comenzó la burbuja inmobiliaria española, entre los años 1997 y 2008.

Si bien es habitual preguntarse por las causas y los responsables de la burbuja inmobiliaria, lo cierto es que pueden producirse por muchos factores: sociales, financieros, urbanísticos, etc.

Vamos a repasar los factores más importantes que afectan a las burbujas inmobiliarias, tanto a las pasadas como a las que puedan venir en el futuro, para prever si podemos alcanzar una nueva burbuja inmobiliaria en el futuro.

1. El aumento de los créditos hipotecarios

No nos vamos a detener mucho en este aspecto ya que es un factor macroeconómico a escala mundial. De manera simplificada, podemos decir que los bancos, durante la burbuja, creyendo que esta no tendría fin, otorgaron hipotecas a personas o entidades que no se las podían permitir y que dejaron de pagarlas en algún momento.

Esto ha propiciado, por un lado, la quiebra de muchos bancos. Y, por otro, que los nuevos bancos sean mucho más estrictos a la hora de otorgar una hipoteca.

Durante la burbuja, amplios grupos de la sociedad que antiguamente vivían de alquiler han pasado a ser propietarios dadas las facilidades de los bancos. Además, han aparecido nuevos grupos demandantes de viviendas en propiedad debido a distintos cambios en la sociedad.

2. La especulación

Existen muchos motivos por los que comprar una vivienda:

• El principal es para vivir en ella.
• También se puede comprar una vivienda como segunda residencia.
• El tercer motivo es comprarla como inversión.

El rápido aumento del precio de las viviendas lleva a los inversores a comprar viviendas, muchas veces sobre plano, para venderlas más caras poco tiempo después.

Si el aumento de precio es muy grande, puede merecer la pena incluso hipotecarse durante muchos años, pues la plusvalía que se produce en el valor de la vivienda es mayor que el dinero que se pierde pidiendo la hipoteca.

No es muy difícil discernir que esta situación es una anomalía, pues la plusvalía del valor de un piso no es real, es producto de la burbuja, pero el dinero que se pierde con la hipoteca es muy real y no se recupera nunca.

A mayor escala, existen grandes promotoras que han invertido en la construcción de edificios o de urbanizaciones enteras, pidiendo préstamos a los bancos. Pero no han podido vender esos pisos o ni tan siquiera han podido acabar la promoción por falta de liquidez o por no gastar más dinero en algo que no iba a valer lo que pensaban.

3. Las viviendas vacacionales

Ligado al punto anterior, en las épocas de bonanza, cuando la gente tiene dinero y reciben hipotecas de los bancos sin problema, mucha gente quiere tener una segunda residencia. Estas segundas residencias se sitúan principalmente en la costa, cerca de la playa, en municipios con encanto.

Este auge de las segundas residencias lleva a los promotores a invertir y a realizar grandes promociones en suelos que antes no valían nada. También lleva a los pequeños inversores, familias de clase media, a comprar un piso en la costa, no como segunda residencia, sino como inversión, esperando a que aumente rápidamente de precio.

Este auge inversor en las segundas residencias provoca una burbuja inmobiliaria aún mayor. Si bien las viviendas de las grandes ciudades o de ciudades dormitorio podían absorber la demanda existente, nunca ha existido una demanda tan grande para comprar una segunda residencia en la costa. No había tanta gente que se lo pudiese permitir realmente, más allá de los especuladores que lo que querían era vender a mejor precio del que habían comprado.

Es por ello que toda la costa española está plagada de esqueletos, de edificios abandonados propiedad de los bancos, que son prácticamente una ruina económica. Es decir, no compensa acabarlos o rehabilitarlos porque no hay suficiente demanda.

Además, el auge de las segundas residencias es un fenómeno global: si los turistas del extranjero no tienen liquidez para comprar viviendas en nuestro país, o varía su modelo de turismo, afecta a todo el sector inmobiliario español.

4. La recalificación del suelo

Ante la incesante demanda de viviendas, las administraciones públicas se han visto forzadas a crear nuevo suelo urbanizable. Esta creación de suelo no solo se produjo en municipios con necesidades de vivienda, sino en todo tipo de municipios, turísticos o no turísticos, más o menos despoblados.

Esta nueva creación de suelo urbanizable promovió aún más que los promotores construyeran nuevas viviendas en municipios que no las necesitaban.

Esta recalificación del suelo provocó otro fenómeno secundario: la gente ya no rehabilitaba viviendas, porque salía más barato construirlas nuevas.

Es por ello que se dio la paradoja, y se sigue dando en la actualidad, de que los centros de algunas ciudades y pueblos están vacíos, especialmente los cascos históricos, y, sin embargo, existen grandes promociones de viviendas en el extrarradio con más o menos fortuna, según los casos.

5. El Código Técnico de la Edificación

Un factor del que muy poca gente habla es la aparición en España, en 2006, del Código Técnico de la Edificación. Este reglamento cambió en gran medida todas las normativas existentes hasta la fecha en materia de edificación. Las exigencias de este reglamento eran mucho más estrictas que las actuales y, por tanto, hacían que el precio de la construcción fuese mucho más caro.

Ante esta tesitura, todos los promotores se apresuraron a construir sus edificios o, al menos, a presentar sus proyectos antes de esa fecha, bajo la antigua normativa. Se presentaron infinidad de proyectos antes de la entrada en vigor del Código Técnico de la Edificación y se fueron construyendo en los años sucesivos.

Por tanto, edificios que se hubieran realizado con más calma y, en caso de haber estallado la burbuja antes, no se hubieran construido nunca, quedaron acabados justo en el peor momento y, en muchos casos, se sumaron al extenso grupo de edificios fantasma realizados alrededor del año 2008.

El estallido de la burbuja

Una vez que estalla la burbuja, comienza una crisis del sector inmobiliario a la vez que una crisis de toda la economía. La crisis de 2008 tardó mucho tiempo en recuperarse, incluso podemos decir que aún no se ha recuperado del todo, aunque la tendencia ha sido positiva en algún momento.

¿Cómo podemos saber si estamos ante una nueva burbuja?

Aunque los precios del mercado inmobiliario suban o bajen ligeramente, para que se considere que estamos en una burbuja hace falta que existan algunos de los factores citados anteriormente.

Es muy difícil que los bancos vuelvan a dar hipotecas como lo hicieron a principios de siglo. La ley hipotecaria ha cambiado y los bancos no querrán volver a llegar a esa situación. La especulación va a seguir existiendo siempre, pero los promotores no tienen tanto margen para invertir, puesto que no disponen de tanto crédito de los bancos.

El modelo de turismo ha cambiado, ahora están cada vez más de moda los pisos turísticos, más que las segundas residencias en la playa. El modelo de pisos turísticos se basa más en la rehabilitación de viviendas existentes que en la construcción de urbanizaciones nuevas.

La política urbanística se basa cada vez más en la rehabilitación del tejido consolidado y no se crea nuevo suelo urbano más que en zonas con alta demanda, principalmente en las ciudades. Las subvenciones para la rehabilitación de viviendas van encaminadas principalmente a este cometido.

El Código Técnico de la Edificación es cada vez más exigente y ha encarecido en gran medida el precio del metro cuadrado de construcción, especialmente el de la vivienda nueva. Indirectamente esto hace que la gente compre viviendas existentes antes que construir una vivienda nueva o comprarla bajo plano.

Por tanto, aunque el precio de la vivienda suba momentáneamente, estamos muy lejos de llegar a una burbuja inmobiliaria. Aún existen muchos edificios vacíos que hay que rehabilitar y ocupar. No ha pasado el tiempo suficiente como para que una nueva burbuja nos pille desprevenidos.