La ITE en viviendas unifamiliares

La ITE en viviendas unifamiliares

Lorena Berdasco

Lorena Berdasco

Ingeniero Técnico Forestal

En caso de viviendas unifamiliares existe la exhención de realizarla siempre y cuando la casa se encuentre separada de la vía publica, aunque esto es muy relativo y depende de cada comunidad.

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¿Qué es la ITE?

La Inspección Técnica de Edificios es un estudio que debe realizarse de forma periódica en todos los edificios. Durante el examen, se inspeccionan diferentes aspectos del inmueble que afectan a su seguridad y a la comodidad de las personas que en el habitan.

Todos los inmuebles de más de 50 años de antigüedad (según el municipio y la comunidad) deben pasar la Inspección Técnica de Edificios. Esto engloba tanto edificios plurifamiliares, viviendas unifamiliares o cualquier otro tipo de construcción análoga. Dependiendo de los resultados que arroje la primera ITE, tendremos que arreglar las deficiencias en caso de haberlas o volver a pasar otra inspección a los 10 años.

Contenido del informe

El contenido del informe debe contemplar los siguientes apartados (esto si es análogo para todo el territorio nacional):

  1. Evaluación del estado de conservación del edificio para ver los deterioros y las deficiencias existentes en dichos edificios, sus posibles motivos y las medidas mas adecuadas para asegurar la persistencia, la seguridad y su fijación estructural, de manera que sea posible el uso correcto de la vivienda según el destino que le es oportuno.
  2. La evaluación de las condiciones básicas de accesibilidad universal y no discriminación de las personas discapacitadas para el acceso y uso del edificio.  Para ello se analiza si el edificio es susceptible de mejorar dicho aspecto.
  3. La certificación de la eficiencia energética del edificio, con el contenido reglamentado y siguiendo el procedimiento establecido por la normativa vigente. 

Importancia de la ITE

Mas allá de ser considerado como un gasto o una obligación más, la Ispección Técnica de Edificios nos da la oportunidad de que un experto valore el estado de nuestro inmueble y nos proporcione unas indicaciones  interesantes a la hora de mejorar el estado de las viviendas, de las cuales puede que no nos demos cuenta y que son vitales a la hora de mantener un buen estado de conservación de los edificios.

Obligación de la ITE en viviendas unifamiliares

La Normativa de cada Comunidad Autónoma varía en cuanto a la obligatoriedad de este trámite, por lo que a continuación se desgrana dicha información Comunidad por Comunidad:

Andalucía

Regulado por la Ley 7/2002, de 17 de diciembre, de Ordenación Urbanística de Andalucía. BOJA nº 154 de 31 de diciembre de 2002: En esta comunidad la ley no es del todo clara pero señala que todos los edificios, locales y construcciones deberán superar dicha inspección, por lo que entendemos que una vivienda unifamiliar entra dentro de esta clasificación.

Aragón

Lo regula la Ley 3/2009, de 17 de junio, de Urbanismo de Aragón. Ésta dice al respecto que Los propietarios de cualesquiera edificaciones, terrenos, solares, urbanizaciones y carteles deberán mantenerlos en adecuadas condiciones de seguridad, salubridad, ornato público y calidad ambiental, cultural y turística. A tal efecto, realizarán los trabajos y obras precisos para conservarlos o rehabilitarlos, a fin de mantener en todo momento las condiciones requeridas para la habitabilidad o el uso efectivo. Entendemos por tanto, que las viviendas unifamiliares se incluyen entre estos.

Asturias

El Decreto Legislativo 1/2004 de 22 de abril es claro a este respecto, conteniendo la siguiente información: Están obligados a disponer del Informe de Evaluación de los Edificios las comunidades de propietarios, agrupaciones de comunidades de propietarios o los propietarios únicos de edificios, los edificios de tipología residencial de vivienda colectiva que cuenten con una antigüedad igual o superior a 50 años.

Son edificios de tipología residencial de vivienda colectiva los que cuenten con más de una vivienda, independientemente de que el edificio se destine simultáneamente a otros usos. Quedan excluidas las viviendas unifamiliares, entendiendo por tales las aisladas o adosadas horizontalmente, aun cuando estas últimas pudieran compartir en planta bajo rasante garajes o trasteros mancomunados.

Baleares

En este caso la Ley que lo regula es la  Ley 12/2017, de 29 de diciembre, de urbanismo de las Islas Baleares.

En cuanto a la obligatoriedad de ITE en viviendas unifamiliares se incluyen todos los edificios  con una antigüedad superior a 50 años ubicados en municipios que tengan regulada la inspección técnica de edificios, ya sean edificios de viviendas unifamiliares o en bloque, comerciales, de oficinas, industriales, etc.

Hemos de señalar que tan solo el municipio de Palma es obligatoria por el momento, otros municipios se sabe que trabajan en su implantación.

Canarias

En Canarias es obligatorio para edificios de bloque, no viviendas unifamiliares, con más de 50 años.

Cantabria

Según el artículo 4 de la Ley 8/2013, están obligados los propietarios de inmuebles ubicados en edificios de tipología residencial de vivienda colectiva que tengan una antigüedad superior a los 50 años. En principio, y salvo que así lo exija la normativa autonómica o municipal, están excluidas por tanto las viviendas unifamiliares.

Castilla y León

En esta Comunidad son dos los Decretos que lo regulan: Decreto 10/2013, de 7 de marzo, por el que se modifica el Reglamento de Urbanismo de Castilla y León en relación con la Inspección Técnica de Construcciones (BOCyL 13-03-2013) y Decreto 6/2016, de 3 de marzo, por el que se modifica el Reglamento de Urbanismo de Castilla y León para su adaptación a la Ley 7/2014,de 12 de septiembre,de medidas sobre rehabilitación, regeneración y renovación urbana, y sobre sostenibilidad, coordinación y simplificación en materia de urbanismo.

Se hace distinción en función del número de habitantes del municipio donde se encuentren las diferentes tipologías de edificación:

  • Obligatoria para todas las construcciones (ITE-Completa):
    • a) En los municipios con población igual o superior a 20.000 habitantes.
    • b) En los demás municipios con población igual so superior a 5.000 habitantes incluidos en las áreas funcionales estables definidas en la Ley 9/2014, de 27 de noviembre.
  • Obligatoria solo para los edificios que alberguen uso residencial en tipología no unifamiliar (ITE-parcial):
    • a) En los municipios con población igual o superior a 5.000 habitantes e inferior a 20.000.
    • b) En los demás municipios con población igual o superior a 2.000 habitantes e inferior a 5.000 habitantes que cuenten con Plan General de Ordenación Urbana o que se incluyan en las áreas funcionales estables citadas en el apartado 1.b) anterior.

Castilla la Mancha

En esta Comunidad lo regula el Decreto 25/2019, de 2 de abril, por el que se regulan el Informe de Evaluación del Edificio y el Registro de Informes de Evaluación de Edificios en Castilla-La Mancha y de adopción de medidas en materia de vivienda protegida.

Lo que indica dicho decreto es que cualquier edificio puede ser objeto de un IEE, si se quiere conocer su estado general y su adecuación a las exigencias básicas de calidad en la edificación establecidas en la normativa. Si bien, en cualquier caso, están obligados a disponer del IEE todos aquellos que:

  1. Tengan una antigüedad superior a 50 años,
  2. Estén catalogados o tengan algún tipo de protección patrimonial, con independencia de su antigüedad, salvo que se haya iniciado un expediente de declaración de ruina.

Cataluña

En el caso de Cataluña, el Decreto 67/2015 es de aplicación a los edificios Unifamiliares o Plurifamiliares, donde exista el uso de vivienda, aunque en el mismo pueda existir otro uso. La Generalitat exime de pasar la Inspección Técnica del Edificio, a aquellos edificios unifamiliares cuya edificación principal este separada 1,5 metros de la vía publica.

Comunidad Valenciana

Según el artículo 4 de la Ley 8/2013, están obligados a encargar el IEE (informe de evaluación de edificio), los propietarios de inmuebles ubicados en edificios de tipología residencial de vivienda colectiva que tengan una antigüedad de más de 50 años. En principio, y salvo que así lo exija la normativa autonómica o municipal, están excluidas por tanto las viviendas unifamiliares.

Extremadura

En el caso de Extremadura,  Según el Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana, están obligados a pasar la Inspección inmuebles ubicados en edificios de tipología residencial de vivienda colectiva que tengan una antigüedad superior a los 50 años.

Según el artículo 2, apartado 6 de dicho Real Decreto, se entiende por edificio de tipología residencial de vivienda colectiva: “el compuesto por más de una vivienda, sin perjuicio de que pueda contener, de manera simultánea, otros usos distintos del residencial.

Con carácter asimilado se entiende incluida en esta tipología, el edificio destinado a ser ocupado o habitado por un grupo de personas que, sin constituir núcleo familiar, compartan servicios y se sometan a un régimen común, tales como hoteles o residencias”. En principio, y salvo que así lo exija la normativa autonómica o municipal, están excluidas por tanto las viviendas unifamiliares.

Galicia

En la comunidad gallega tienen la obligación de presentar el Informe de evaluación de los edificios todos los propietarios y propietarias: personas físicas o jurídicas titulares de inmuebles de tipología residencial colectiva (aquellos que contengan más de una vivienda, sin prejuicio de que puedan contener, de manera simultánea, otros usos distintos del residencial. Con carácter asimilado se entienden incluidos en esta tipología los hoteles y las residencias).

Madrid

En el caso de la capital, no será obligatorio salvo que sus propietarios de viviendas unifamiliares pretendan acogerse a ayudas públicas con el objetivo de acometer obras de conservación, accesibilidad universal o eficiencia energética.

Murcia

Murcia aplica lo establecido en el artículo 4 de la Ley 8/2013: están obligados los propietarios de inmuebles ubicados en edificios de tipología residencial de vivienda colectiva que tengan una antigüedad superior a los 50 años. Según el artículo 2, apartado 6 de esta Ley, se entiende por edificio de tipología residencial de vivienda colectiva:“el compuesto por más de una vivienda, sin perjuicio de que pueda contener, de manera simultánea, otros usos distintos del residencial. Con carácter asimilado se entiende incluida en esta tipología, el edificio destinado a ser ocupado o habitado por un grupo de personas que, sin constituir núcleo familiar, compartan servicios y se sometan a un régimen común, tales como hoteles o residencias”. Por tanto, están excluidas las viviendas unifamiliares.

Navarra

Tras la aprobación de la Ley Foral 28/2018, de 26 de diciembre, sobre el derecho subjetivo a la vivienda en Navarra, la obligación también se extiende a las viviendas unifamiliares, entendiendo por tales las aisladas o adosadas horizontalmente, aun cuando estas últimas pudieran compartir en planta bajo rasante garajes o trasteros mancomunados, con una antigüedad igual o superior a 75 años, conforme el calendario de presentación previsto en la disposición transitoria decimotercera de la citada ley foral.

País Vasco

Según el Decreto 241/2012, de 21 de noviembre, por el que se regula la inspección técnica de edificios en la Comunidad Autónoma del País Vasco los propietarios de toda construcción o edificación catalogada o protegida, así como de toda edificación de uso residencial de antigüedad superior a cincuenta años, deberán encomendar a un técnico facultativo, cada diez años, la realización de una inspección dirigida a determinar el estado de conservación de la construcción o edificación. Quedan excluidas las construcciones y edificaciones unifamiliares aisladas que no tengan fachada a vía o espacio de uso público.

La Rioja

En La Rioja, la Ley 2/2007, de 1 de marzo, establece que los edificios de viviendas catalogados o de antigüedad superior a 30 años, deberán presentar una certificación expedida por facultativo competente, para supervisar su estado de conservación al menos cada 5 años.

No hace ninguna mención especial a las viviendas unifamiliares, por lo que entendemos que quedan excluidas.

 El IEE y el ITE

Se ha intentado hacer un resumen de toda la normativa vigente en cada Comunidad Autónoma, si bien conviene advertir de que dicha normativa puede cambiar o modificarse en cualquier momento.

También es importante señalar  que la figura que realmente se aplica es la del Informe de Evaluación de Edificios (IEE). Esta extendió los puntos de análisis de la ITE, obligando a revisar tanto el nivel de seguridad de los edificios como su conservación, su ajuste a la normativa de accesibilidad o su grado de eficiencia energética. Popularmente se le sigue llamando ITE, pero el IEE es más riguroso, aunque su periodo de validez sigue siendo el mismo: 10 años.

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