¿Cómo conseguir una valoración fincas rústicas?

El procedimiento comienza concertando una cita con una empresa de tasación o un perito especializado en tasaciones. En este caso, el estudio lo hará un ingeniero agrónomo o ingeniero técnico agrícola. En general, la valoración de la finca rústica es una actividad compleja y que requiere de cierto conocimiento y experiencia.

Este profesional técnico aplicará un método de valoración u otro, según las características o los usos de la finca rústica. Al finalizar el estudio, te entregará el informe o lo entregará en tu nombre a quien lo haya requerido. Por ejemplo, a la Administración, la otra parte de un contrato, una empresa, la autoridad judicial...

Los métodos de tasación del terreno rústico

No existe un único método posible de valoración de fincas rústicas, lo que se debe a la propia heterogeneidad del mercado y terreno. Pueden ser, entre otros:

– Método de comparación. En este método, se utilizan los valores de precios de otras fincas similares y que estén cerca (paraje, municipio…). La similitud que se busca es en tamaño y uso, así como en posibles instalaciones. No es sencillo, pues el mercado de la finca rústica puede ser bastante opaco y eso dificulta la comparación. En consecuencia, puede dar errores de valoración.

– Método de capitalización de la renta. Con este sistema se valora la finca rústica a partir de la renta, potencial o real, que se obtenga de aprovecharla. Es decir, la finca rústica está siendo dedicada a cierta actividad y se atiende a la renta obtenida o que sea posible obtener. Es necesario tener un buen conocimiento del funcionamiento de los usos agrícolas y otros factores relacionados: vida útil de la finca, ingresos, gastos, tasa de actualización...

Actualmente este método es el obligado por ley a la hora de hacer una tasación de suelo rústico con objeto de expropiación forzosa.

– Método residual. Puede tratarse del método residual estático (para proyectos de uso del suelo a corto plazo, ya que no incluye variaciones en el tiempo) o residual dinámico (si no se va a hacer uso del suelo a corto plazo).

– Otros métodos. Existen métodos para situaciones específicas o fincas con determinadas características (o partes de ellas). Por ejemplo, los métodos de valoración de árboles ornamentales, de infraestructuras agrarias, de industrias agrarias, estadísticos, de valoración medioambiental…

El profesional técnico conoce la idoneidad de utilizar un método u otro en cada caso.

Detalles de consideración en la valoración de las fincas rústicas

Las fincas rústicas suelen estar o han estado en uso y eso implica que habrá algo más que cultivos o zonas de pastoreo. La actividad agraria requiere de instalaciones, así que es probable que una finca rústica incluya cuartos de aperos y construcciones diversas. En la valoración de la finca rústica, no solo se atiende al terreno en sí, sino también a estas instalaciones, que, de por sí, tienen un valor.

La determinación del precio de mercado de estas instalaciones se realizará atendiendo a las normas de valoración de los bienes urbanos y su total se sumará a la valoración de la finca rústica. Esta se realiza atendiendo a su localización, su superficie, la naturaleza y el uso del terreno y la normativa urbanística.