Normativa y requisitos de la gestión alquileres

La ley de arrendamientos urbanos

La ley más importante para la gestión de alquileres es la ley de arrendamientos urbanos. La ley 29/1994 del 24 de noviembre, es la normativa vigente que se refiere a los contratos de alquiler y aquella en la que los profesionales competentes se basan para gestionar este tipo de acuerdos. La aplicación de esta normativa se limita a los contratos que se celebran a partir del primer día del año 1995, ya que los anteriores se rigen por la ley anterior.

Particularidades de la ley actual

A diferencia de los arrendamientos de vivienda, en los contratos de arrendamiento de locales la ley permite libertad de pacto entre las partes, en cuanto a los derechos y obligaciones que se derivan del contrato.

Los principios que inspiran la reforma de la ley de 1964, derivan del deseo de liberalizar la propiedad urbana. Esto determinó un marco normativo que se refleja en varios puntos, como por ejemplo, la trasformación de viviendas en locales de negocio.

En lo referente a los contratos de alquiler de viviendas, la novedad más significativa se relaciona con la duración de los contratos, ya que se establece un plazo mínimo de duración del contrato de cinco años. Esto se hace así para asegurar cierta estabilidad en las familias y para que el arrendamiento se pueda ver como una alternativa real a la compra.

Otro punto que cambia también en lo relacionado a las viviendas, es el mecanismo de prórroga tácita. Esto quiere decir que, cuando pasan los cinco años de contrato, este mismo se renueva de manera tácita por periodos de tres años.

La ley también contemplen la subrogaciones inter vivos, pero esto sólo funciona con el consentimiento del arrendador. Cabe mencionar que todo el régimen de la ley de rentas se soporta en la libertad de pacto que todos los ciudadanos tenemos.

Por ley, debe existir una fianza en metálico. Lo normal es que esta fianza sea de importe equivalente a dos mensualidades de renta. Esto es así, salvo que las partes pacten lo contrario por escrito. La fianza es como una garantía para el arrendador por los daños que el inquilino pueda causar en el local o vivienda y por eso está contemplado por la ley de nuestro país. También indica la ley que la fianza no se puede destinar al pago de la renta ya que esta debe devolverse cuando finaliza el contrato.

La ley explica que todos los contratos de arrendamiento, sea cual sea su duración, deben inscribirse en el registro de la propiedad. Esto quiere decir que también los contratos vacacionales de corta estancia, deben ser registrados. De esta forma, la información disponible para el Estado es mayor y esto contribuye a la mejora de la ordenación de las normas en materia de alquileres.

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