¿Cómo conseguir un contrato alquiler local comercial?

Una vez establecidas las cláusulas del contrato, y preferentemente en el momento de la firma, el arrendatario procederá al pago de la fianza. 

Fianza en el contrato de alquiler de un local comercial

La fianza es una cantidad que se establece como garantía para solventar los desperfectos que el arrendatario pudiera ocasionar en el local.

La cantidad que se paga como fianza suele diferir en función de las condiciones acordadas aunque lo normal es una cantidad equivalente a dos mensualidades (mensualidad es la cantidad estipulada para ser pagada cada mes). El arrendador debe depositar esa fianza en lo que cada Subdirección provincial de Vivienda establezca como lugar para el depósito, lo que en muchas Comunidades se conoce como Unidad de Fianzas.

Una vez concluido el contrato de

el arrendador debe devolver al arrendatario el dinero depositado en concepto de fianza. La devolución será íntegra si no hay desperfectos en el local. Si hubiese que hacer alguna reparación, el dueño del local descontará de la fianza los gastos derivados de la subsanación de los desperfectos. No se podrá dedicar la fianza al pago de la mensualidad. Al igual que la renta, la fianza se puede actualizar.

Rescisión de contrato

Un contrato de alquiler se extinguirá por alguna de las siguientes razones:

- Conclusión del plazo estipulado en las cláusulas.
- Solicitud de resolución por alguna de las partes. La solicitud se puede fundamentar en varias razones como por ejemplo:
    - Por parte del arrendador: estará capacitado para solicitar la resolución del contrato si el arrendatario no paga la mensualidad, si lo subarrienda sin consentimiento, si causa daños o ejecuta obras sin permiso o, por ejemplo, si realiza actividades peligrosas, molestas o dañinas para la salud.
    - Por parte del inquilino: puede solicitar la resolución del contrato si el arrendador no hace lo necesario para mantener el local de la empresa en condiciones, o si el arrendador no deja al inquilino llevar a cabo su actividad con tranquilidad.

También se puede extinguir el contrato por desaparición del local por desastre o accidente, o porque la administración responsable proceda la declaración de ruina.

Subrogación o traspaso

El contrato de alquiler se puede subrogar, es decir, se puede sustituir a una persona por otra. El sustituido en el contrato puede ser el propietario o el inquilino. Por ejemplo, cuando el propietario vende a una persona el local que es objeto de alquiler, el nuevo propietario tiene la obligación de respetar las condiciones del contrato de alquiler mientras dure el periodo estipulado.

Otro ejemplo de sustitución es cuando el arrendatario fallece, sus herederos pueden continuar su actividad, subrogándose mientras dure el contrato. En este ejemplo, el arrendador no puede incrementar la renta. Sí podría hacerlo si se produce un subarriendo, es decir, el arrendatario cede los derechos y obligaciones con respecto al local a un tercero. En estos casos, el arrendador podría subir la renta en un 10 % si se subarrienda una parte del local y un 20 % si es total.

Cuando el dueño de un local alquilado lo quiere vender, tiene obligación, por ley, de ofrecerlo primero al arrendatario, aunque no se trate de un contrato con opción a compra. Le debe de comunicar la intención de venta y las condiciones en las que el local entrará el mercado. El arrendatario podrá, haciendo uso de su derecho de adquisición preferente o tanteo, adquirir el local en un plazo de treinta días haciendo efectiva su opción de compra.