Normativa y requisitos de la reclamación deudas comunidad de propietarios
La legislación que regula las reclamaciones por impago de cuotas a la comunidad de propietarios es principalmente:
-La Ley de Enjuiciamiento Civil, dado que la deuda de un vecino moroso tiene la misma consideración que cualquier otro tipo de deuda.
-El Código Civil, donde se establecen los plazos en los que prescriben las deudas.
-La Ley de Propiedad Horizontal, donde se establecen los criterios por los que se puede considerar a un vecino moroso y el modo de proceder de la junta de propietarios para emprender acciones legales.
En esta ley se establece cómo se debe acreditar la deuda. Es necesario, ante cualquier procedimiento judicial, presentar documentación que sirva de prueba de la situación de impago. En el caso de las comunidades de propietarios servirán las certificaciones de impago de los importes que no se han pagado por los gastos comunes.
La Ley de Enjuiciamiento Civil también regula los procedimientos judiciales que deben seguirse cuando un deudor se opone al juicio monitorio que están en función de las cuantías de las cantidades debidas.
En el Código Civil se establecen cómo y cuándo prescriben las deudas. La prescripción de una deuda determina en qué momento el acreedor deja de tener derecho de seguir reclamando la cantidad que se le debe. Si la comunidad de vecinos, por desconocimiento, apatía o falta de consenso no emprende ninguna acción judicial o extrajudicial para reclamar el cobro de lo debido por el moroso, este quedará liberado de pagar lo que debe cuando haya transcurrido el plazo de prescripción.
Es importante saber que después de la última reforma del Código Civil, las deudas de los vecinos deudores prescriben a los cinco años.
La Ley de la Propiedad Horizontal determina cuándo un vecino es moroso porque se establece que entre las obligaciones de los vecinos se encuentra la contribución a los gastos comunes según sea su cuota de participación en los mismos. Es decir, todos los propietarios deben repartirse el pago proporcional o por coeficiente de los gastos de luz de la finca, del agua, del conserje y las zonas verde, entre otros gastos. También debe participar de los gastos que surjan por imprevistos u obras necesarias para mantener la habitabilidad del inmueble y debe contribuir al fondo de reserva.
Esta ley también dice que no solo se tiene la obligación de contribuir en estos gastos, sino que se tiene que hacer en los plazos y de la manera que la junta de propietarios haya acordado. Asimismo, se establece en la Ley de Propiedad Horizontal que los vecinos que hayan pagado las deudas vencidas y que no hayan iniciado ningún proceso judicial contra la comunidad de vecinos, aunque pueden asistir a las reuniones de la junta, no tendrán derecho de voto puesto que se les considera morosos.
Otra legislación que puede ser de utilidad es la Ley de Protección de Datos. Aunque la Ley de Propiedad Horizontal establece que, para anular el derecho a voto del moroso, se deberá hacer constar su nombre en la convocatoria de la junta, pueden darse situaciones en las que el moroso puede alegar que se está violando su derecho a la intimidad.
¿Cómo hacer una reclamación deudas comunidad de propietarios?
Cuando el acercamiento amistoso al vecino moroso no ha dado resultados y la comunidad de vecinos ha podido comprobar que no tiene voluntad ni interés por pagar la deuda; y si tampoco han dado resultado alguna de las medidas legales previstas para incentivar el pago como, por ejemplo, privar de derecho al voto del propietario que acumula impagos y hacer visible y público su condición de no pagador, no queda más salida que reclamar judicialmente.
Este tipo de procedimiento judicial está regulado por la Ley de la Propiedad Horizontal y forma parte de la Ley de Enjuiciamiento Civil. Este modo de reclamación no exige que sea tramitado ni por abogado ni por procurador, aunque si no tienes experiencia en tribunales lo mejor es que te asesore un abogado.
En primer lugar, tienes que asegurarte de que el vecino moroso es realmente el propietario de la vivienda. Esta comprobación consiste en solicitar una nota simple al Registro de la Propiedad.
Después, tendréis que convocar una junta de propietarios. En el escrito de convocatoria se hará constar que se privará de voto a los deudores y en el orden del día se indicará que se va a certificar y a aprobar la liquidación de lo debido, el importe que se debe a la comunidad de vecinos. Una vez concluida la junta, en el acta haréis constar el detalle pormenorizado de la deuda.
Tenéis que remitir el acta a todos los vecinos, y al vecino deudor se la enviaréis por carta certificada con acuse de recibo o burofax. Además, le requeriréis el pago en un plazo de veinte días. Si a pesar de todo el moroso no recoge la notificación, se expondrá el requerimiento de pago en el tablón de anuncios de la comunidad para que se pueda considerar que la notificación se ha hecho efectiva.
En este momento, el presidente de la comunidad puede reclamar al juzgado de primera instancia del domicilio del propietario moroso la cantidad que debe. Entonces, pueden darse estas tres situaciones.
-El deudor paga en el plazo de veinte días y el procedimiento finaliza.
-El deudor ni paga ni se opone al procedimiento monitorio: De ser así, el juez dicta ejecución de los bienes del vecino deudor por el importe reclamado de manera que se ordenará el embargo.
-El deudor se opone: En este caso, el juez cita a ambas partes para iniciar el juicio verbal o bien se da un plazo de un mes para presentar una demanda de juicio ordinario por el impago de cuotas a la comunidad de propietarios.
Si tu administrador de fincas es miembro del Colegio de Administradores de Fincas podrás beneficiarte de un convenio firmado entre el Colegio y las sociedades del Programa de Lucha contra la Morosidad. Este convenio permite que las deudas de los vecinos deudores se puedan reclamar de manera gratuita.
¿Cuándo solicitar una reclamación deudas comunidad de propietarios?
Antes de iniciar los trámites para una reclamación de deudas de una comunidad de propietarios, la comunidad de propietarios deberá ponerse en contacto con el moroso. El impago de cuotas a la comunidad de propietarios puede deberse a varias razones.
Puede ser que se trate de un impago puntual. Por ejemplo, devoluciones de recibo porque la cuenta no tiene saldo suficiente o bien algún error del banco al domiciliar los recibos. Otras veces, los impagos se deben a que el propietario no está conforme con el pago de alguna derrama aprobada en la junta de propietarios. Lo mejor en estos casos es intentar convencerle y explicarle que si por unanimidad se ha aprobado el gasto, él deberá contribuir como los demás.
Otro caso de impago puede ser que el propietario esté pasando por una situación económica difícil y que no pueda afrontar el pago de las cuotas a la comunidad de propietarios. Si tiene voluntad de pagar, la junta de propietarios podría acordar algunas medidas extraordinarias, como una reducción puntual de las cuotas y el pago de lo debido cuando se haya recuperado... o posponer el pago de la cuantía debida.
Los peores casos son los impagos que se prolongan en el tiempo. El propietario no paga y no tiene voluntad de pagar. Esto suele pasar cuando el promotor es a la vez propietario de viviendas en el inmueble, y como no las ha vendido o alquilado, tampoco asume el pago de las cuotas comunes. Otro caso es el de las viviendas que son propiedad de los bancos, o en casos de divorcios o cuando el inmueble se hereda y los herederos no se ponen de acuerdo a la hora de repartirse los gastos.
En todos estos casos, el modo de proceder para reclamar la reclamación de deudas a la comunidad es el mismo. Otro aspecto que tienes que tener en cuenta son los plazos de prescripción para reclamar el impago de cuotas a la comunidad de propietarios.
Los plazos de reclamación son los que la ley establece para los gastos comunes. El Código Civil fija los plazos de prescripción del impago de cuotas a la comunidad de propietarios. Hasta el año 2015, el plazo del que se disponía era de quince años, pero con la reforma aplicada con la Ley 42/2015 este plazo se reduce a los cinco años.
La reforma no tiene carácter retroactivo, es decir, que si la deuda fue contraída antes de la fecha de la modificación, el plazo de reclamación seguirá siendo de quince años. No obstante, no debes despreocuparte de los impagos pensando que se tiene tiempo suficiente para reclamar.
De todas formas, si la deuda de algún vecino ha sido reclamada y un juez la ha reconocido, no hay periodo de prescripción. El deudor deberá abonarla. Lo mismo sucede si el vecino moroso ha reconocido de forma expresa que tiene una deuda con la comunidad de propietarios, en este caso la deuda tampoco prescribiría.
¿Qué es la reclamación deudas comunidad de propietarios?
En una comunidad de propietarios, cada uno de los copropietarios tiene la obligación de mantener los elementos comunes del inmueble contribuyendo con una cuota que se establece en la Ley de Propiedad Horizontal. Sin embargo, uno de los problemas más frecuentes que te puedes encontrar en las comunidades de vecinos es el impago de cuotas a la comunidad de propietarios de uno o varios vecinos.
La reclamación de deudas de una comunidad de propietarios es un procedimiento establecido legalmente cuyo objetivo es la recuperación de las cantidades que alguno de los propietarios debe al fondo aportado para cubrir los gatos comunitarios.
La reclamación de este tipo de deudas, las de una comunidad de propietarios, tiene una regulación especial. Se denomina procedimiento monitorio y sus características se describen en la Ley de Propiedad Horizontal.
Una de las peculiaridades del procedimiento monitorio para la reclamación de deudas a la comunidad de propietarios es que no es obligatoria la intervención de abogado ni de procurador, aunque evidentemente, te lo aconsejamos.
La comunidad de vecinos, el acreedor en este caso, puede acudir al juzgado de primera instancia del domicilio del deudor para que sea esta institución la que reclame al deudor moroso la cantidad que os debe.
Tienes que tener presente que, gracias a la última modificación que se hizo de la Ley de Enjuiciamiento Civil, ahora es posible reclamar por el procedimiento monitorio cuantías sin límite. Antes del año 2000, por este procedimiento solo se podían reclamar importes de hasta 250.000 €.
Todos los propietarios de una comunidad de vecinos tenéis la obligación de contribuir con aportaciones a los gastos comunes y al fondo de reserva de la comunidad. Si alguno no lo hiciera, y previo acuerdo de la junta de propietarios, el presidente de la comunidad o el administrador podrá acogerse el procedimiento monitorio y denunciar en el juzgado el impago de las cuotas de la comunidad de propietarios.
El procedimiento monitorio surgió con el espíritu de ofrecer una solución rápida y sencilla a las comunidades de propietarios, empresarios o profesionales que sufrieran el impago. La elección de esta forma de reclamación de deudas es algo controvertida. La opinión de muchos abogados es que en la práctica se ha convertido en un trámite más y que, en vez de acelerar el cobro de la deuda, produce el efecto contrario: que se dilate más en el tiempo el cobrarla.
Además del procedimiento monitorio, existen otras formas de reclamar el impago cuotas a la comunidad de propietarios. Si en la junta de propietarios se llega a la conclusión de que es muy improbable que el vecino o vecinos morosos paguen, podéis iniciar un proceso verbal o un proceso judicial ordinario. La elección de la forma de reclamación dependerá de las cuantías de las deudas y de las tasas y gastos judiciales que cada una implique.
El consejo de un buen administrador de fincas o un despacho o gabinete experto de abogados en reclamación de deudas será esencial para que consigáis la mejor solución.
Cuanto cuesta reclamación de deudas comunidad de propietarios
La reclamación de deudas en una comunidad de propietarios es un proceso legal que surge cuando uno o más vecinos incumplen con el pago de sus cuotas. El proceso inicia con un requerimiento de pago y puede llegar hasta procedimientos judiciales si no se soluciona amistosamente. La vía extrajudicial es menos costosa y puede implicar solamente gastos de gestión y comunicación. Si la deuda no se salda, se puede iniciar un proceso monitorio que conlleva costes adicionales.
El precio del proceso varía en función de las acciones requeridas y de si la gestión se hace personalmente o con asesoramiento profesional. De manera general, los costes de iniciar un procedimiento de reclamación de deudas pueden oscilar entre 400 y 1.200 euros. Esto incluirá los honorarios del abogado, el procurador y otros costes judiciales. Cabe destacar que si se ganase el juicio, el deudor debe abonar las costas procesales. La duración del proceso también es variable, pudiendo extenderse hasta que el deudor realice el pago o se resuelva por vía judicial. En cualquier caso, es esencial actuar con rapidez para minimizar los inconvenientes y asegurar la viabilidad financiera de la comunidad.
